大众度假时代的跨界O2O创新

大众度假时代下度假地产的销售之道

2015年1月10-11日，由全国房地产经理人联合会主办的第六届全国房地产经理人年会在北京合众建国饭店举行。绿维创景作为全经联的战略合作伙伴，与全经联各地600名会员及业内同仁共同出席了本次年会，并获得多项殊荣。北京绿维创景规划设计院院长、北京绿维创景旅游投资管理有限公司董事长林峰博士作为全经联研究院常务副院长、全经联城镇化发展委员会常务副主任兼秘书长、全经联商学院实战讲师也应邀参加了本次年会，并发表了《大众度假时代的跨界O2O创新》主题演讲，隆重推出了众筹旅游度假服务平台——分权宝。以下为演讲摘要。

林峰院长发表《大众度假时代的跨界O2O创新》主题演讲

一、大众度假时代来临，度假地产的市场前景乐观

原来度假是高端人群的专享，如今在国家政策的推动下，有钱有闲的人群不断扩大。这其中很重要的一个推动力量就是带薪休假制度的落实，按照国家发布的《国民旅游休闲纲要》，2020年将基本落实带薪休假。因此形成了两个有钱有闲的主要人群：第一种是退休人员，他们具有较高的消费能力；第二种是处于工作状态的人员，这部分人通过带薪度假的落实，有了更多可自由支配的时间。以这两种人群为基础，在市场与政策的推动下，形成了五大度假市场：黄金周度假市场、学生寒暑假度假市场、银发度假市场（具有候鸟式度假需求或全天候度假需求）、带薪休假形成的工薪阶层度假市场和自由职业者的度假市场。大众度假时代已经来临。

“居住”是度假的核心，大众度假时代的来临，既是机遇，也是挑战。前些年，在旅游度假区内或旁边建造的住宅型地产已经频临淘汰，他们既不能适应市场需求、也没有投资价值又难以实现使用价值。如果说旅游地产是一个错误机制下的垃圾制造，那度假地产就是纠正这一错误的、反映产业融合真实需求的产物。度假物业在未来预计将大规模扩张，形成十万亿以上的市场，市场态势还是很乐观的。

二、大众度假时代下度假地产的销售之道

目前，旅游地产销售面临的四大困境，可归纳为：一是产权和使用权分离，买了旅游地产却不需要长期居住，闲置房产如何管理经营困扰着购房者；二是度假交换的问题，在一个地方买房，但还要去其他地方旅游度假，怎样保证换住权益；三是经营的问题，目前大多数旅游地产的“回租”经营，实际上是一种融资方式，收益率还不如银行利率高，因此如何实现较高的收益成为很大问题；四是高总房价的问题，可以说高总价挡住了80%的家庭。

面临这些问题，绿维创景认为，“产权酒店、分时度假交换、分权度假、各类众筹”，才是度假地产销售的解决之道。这一解决之道包含了四个核心，即：众筹理念、时权模式、信托投资、消费回报。

众筹理念，即多人共享一套房，通过产权的分拆，降低成本，这是度假时权分割的基础；时权模式包括时权分割、时权交换、时权的货币化。时权是可以分割使用的，基于时权标准化分割（7天或1天），就可以实现时权交换，同时，时权是有价权益，是资产证券化的核心；信托投资是经营价值的支撑者，分时度假一般解决交换使用问题，不能实现投资回报问题。为此，投资者以信托方式，将资产委托给经营者，追求更大回报率，成为一种制度设计；消费回报关注消费的最后一公里，把投资回报转化为消费回报，可以更好的获得消费者的认同。