导语:

近日,《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》(以下简称《规划》)正式发布,《规划》将新型城镇化上升到顶层设计的战略层面,具有很强的权威性和指导性。在这一背景下,既从新型城镇化中获得极大发展机遇,又反过来推动城镇化发展的房地产行业,面临着怎样的机遇与挑战?旅游地产该构建怎样的发展架构,参与到新型城镇化开发中?旅游地产商又该如何把握城镇化大势,实现华丽转身?

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  • 《旅游运营与地产开发》杂志旅游地产专刊
  • 《新型城镇化下的房地产创新与转型》报告发布
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林峰视点<< 更多
绿维林峰:新型城镇化对于房地产行业的发展是一个新的开启抑或是一个转折。新型城镇化是对旧的城镇化的反思,对于房地产企业而言,实际上早已享受了城镇化的盛宴。新型城镇化下的房地产发展,需要全新的结构和模式创新,而以旅游产业为主导方向,考虑创新发展的手段和方法是一个不错的选择。
旅游地产解构<< 更多
旅游地产的概念
旅游地产,是以旅游休闲度假为依托,在旅游地形成的围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发,是旅游与房地产两个主流产业融合形成的交叉产业,但又绝不仅限于这两个黄金产业本身。它依托旅游的空间位移基础,借力旅游搬运,服务游客消费,形成地产房产开发和营销,从而构建一种新型的产业模式。总体来看,旅游地产的出现是依托旅游资源,基于人们对旅游地的需求从一般观光转化为休闲度假,进而转化为居住或生活度假时,出现的一种物业形式,或者是一种财产形式。
五大主要特征
旅游与地产相互交叉、核心价值在于对生活方式的引导、市场定位中高端消费群、具有"投资与消费"双重功能、具有实现"产城一体化"的综合效应
五大组成要素
良好的可进入性、具有独特吸引力的旅游资源、基础设施与配套服务设施、融旅游开发理念与度假人居配套于一体的景观环境和公共空间环境、专业的物业管理以及资金支撑、营销推广系统、交换网络系统等。
六个开发维度
居住模式、物业模式、销售模式、吸引力与价值模式、商业层级模式和开发层级模式。
旅游地产在新型城镇化中的作用<< 更多

新型城镇化的"新"就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张,改变为以提升城市文化、公共服务等内涵为中心,真正使我们的城镇成为具有较高品质的宜居之所。

旅游地产的开发,可以带动建筑、交通、餐饮、通信等行业的发展,为当地居民提供就业岗位,提升地区的生活居住条件,促进城市经济向旅游休闲化发展,从而对城市化进程起到推动和促进作用。另外,旅游休闲综合体与城乡互动发展,对于承载城市文化,凸显城市性格,打造城市标志,塑造城市形象,推广城市品牌,形成创新的城市化模式,具有重要的引擎作用。

新型城镇化中的旅游地产开发形式<< 更多
一、旅游地产土地开发

属于土地一级开发,或者企业参与时为土地一级半市场开发的概念;包括旅游项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施建设

旅游引导的新型城镇化的基础

旅游地产商参与土地一级开发,不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施建设,重点是要形成真正的旅游产业,形成游客搬运,实现消费聚集。只有人气形成,才有可能形成商气,才进一步可以发展出多样化的居住,才有城镇化的发展。因此,旅游地产开发商必须结合旅游产品开发,结合二级市场开发,才能真正获取一级市场的利润。【详细】

二、旅游公共设施建设

包括游客中心、旅游专项交通、旅游景观、旅游环境整治、资源保护等等,由此形成旅游产业发展的基础

旅游引导的新型城镇化建设最重要的内容之一

以BT模式为主导,打造满足旅游休闲需求的公共工程项目,不仅可以形成旅游相关的公共设施建设,而且还能形成一批旅游产品。其开发建设,需要大量投资,但是市场回报相对来说比较困难。因此,应通过BT或者政府的优惠扶持或合作,结合土地开发,使房地产商参与到旅游公共设施的建设开发中来。【详细】

三、旅游休闲项目建设

形成旅游休闲度假环境、休闲内容及接待能力的基础,是旅游休闲度假产品开发的主体,与房地产相配套。

旅游引导的新型城镇化的核心吸引力

BT模式作为公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式,其得天独厚的优势,也吸引了众多旅游城市通过这种模式,对包括餐饮、宾馆、酒店以及各种文化娱乐、体育、疗养等城市休闲项目进行开发建设。这些旅游项目的长足发展,也依赖于完善的旅游公共设施。【详细】

四、旅游地产产品开发

作为销售加持有的房地产产品,既有经营型商业地产项目,又有销售型商业或居住产品

旅游引导的新型城镇化的核心内容

旅游地产产品开发,不同于一般商业房地产或住宅房地产产品,其与旅游产品的结结合非常合非常紧密。面对新型城镇化下的旅游地产,必须以区域综合开发为理念,运用泛旅游产业集群化发展模式,开发泛旅游架构下的地产产品。结合非常绿维创景将其概括为休闲商业、休闲居住、度假居住、酒店、度假养老、文化创意地产、庄园、新型农村社区八大类。【详细】

绿维创景旅游地产产品开发案例赏析
新型城镇化下的旅游地产发展结构及关键问题<< 详细

旅游城市开发、旅游区域综合开发,是以游客搬运为依托的大量游客转移为基础,以游客消费的多样化和持续消费能力为依托形成的区域综合开发架构,在这种架构中旅游地产是最核心的基础。基于这样一种理解做旅游地产时,应走综合开发之路,这也是旅游引导的新型城镇化下旅游地产开发的主流模式。其发展结构如图:

绿维创景认为,旅游地产的开发面临六大关键问题:

如何形成吸引力:挖掘比较优势,明确项目特色

如何形成地产升值:创造休闲平台,带动休闲商气

如何快速引爆市场:打造核心项目,铸就其引擎

如何塑造强烈的主题、形象:以体验差异化的眼光,构建独特主题,突出其特色

如何科学运营,创新操作模式:经营+销售,赢利最优化

如何有效利用旅游专业技术:因地制宜,思路创新

未来旅游地产的发展趋势 << 详细
01、旅游地产的资源利用趋势
发展目标

土地资源合理配置,引导全新生活理念

发展趋势

利用、保护和提升资源

强调原生态自然、文化优势、可持续发展

提升方面

资源极致

景观主题

文化内涵

环境精致

资源现状

<< 无序开发、资源破坏现象严重

<< 一定程度上存在"圈地"现象

<< 依托资源二未能充分利用资源

<< 城市化、商业化、人工化现象严重

02、产品开发趋势
发展目标

生活方式的 营造

发展趋势

强调特色,满足多样需求

融合体验消费,环境景观打造等手法,形成特色

提升方面

合理布局

项目创新

参与体验

高质配套

资源现状

<< 产品功能单一

<< 粗制滥造、缺乏文化品位

<< 强调高端消费、品质对应不足

03、运营趋势
发展目标

长期盈利 区域经济运营

发展趋势

"销售+经营"的投资模式

完善的再营销体系

提升方面

合理布局

项目创新

参与体验

资源现状

<< 以销售为主导的投资模式

<< 对消费市场的影响力和信誉度不足

<< 行业内部分工不明确

<< 房地产金融体系缺乏有效支撑保证

04、地产商的未来定位
 

旅游房产开发商(旅游住宅+旅游商业房产)

 

旅游地产开发商(旅游住宅+旅游商业房产+旅游土地开发商

 

旅游景区开发运营商(景区景点项目开发经营)

 

泛旅游产业开发运营商(旅游农业文化运动泛旅游业态开发运营)

泛旅游区域开发运营商(旅游住宅+旅游商业房产+旅游土地开发商+景区景点综合业态项目开发经营+泛旅游业态开发运营)

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