城镇土地定级规程

      

 

4.2 因素选择原则 
确定的因素应同时满足: 
a. 因素指标值变化对土地定级有较显著的影响； 
b. 因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异。 
c. 不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。 
4. 3 因素选择方法 
按附录A 表A1、A2、A3、A4 内容选择采用： 
a. 进行特尔菲法测定要选择的因素 ； 
b. 参照附录A 表A1、A2、A3、A4 ，按掌握的数据进行选择。 
4.4 定级因素权重确定 
4.4.1 权重确定原则 
权重反映定级因素对土地的影响程度。权重确定原则为: 
a. 权重值与因素对土地影响的大小呈正比，数值在 0～1 之间，各选定因素的权重值之和＝1 ； 
b. 各因素重要性顺序和权重值范围：综合定级时参考表A1、商业用地土地定级时参考表A2、住宅用地土地定级时参考表A3、工业用地土地定级时参考表A4。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序； 
c. 权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定,也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定； 
d.定级因素对不同类型用地的影响程度不同，分类定级时不同类型用地的定级应选定相应的因素权重。 
4.4.2 权重确定方法 
4.4.2.1 特尔斐测定法(Delphi方法) 
对各因素进行多轮次的专家打分。权重值按下式计算： 
Wi=Ei÷100 
式中：Wi―某因素的权重值 
Ei―该因素经多轮打分后的平均值 
实施要求: 
a. 专家应是熟悉城镇土地状况的有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为 10-40 人; 
b. 专家打分应根据定级因素的背景材料和打分说明进行，并在不协商的情况下按表A5的格式百分制独立打分； 
c. 从第二轮次起，打分必须参考上轮打分结果进行； 
d. 打分轮次为 2-3 轮。 
4.4.2.2 因素成对比较法 
对所选因素进行相对重要性两两比较、赋值，计算权重。 
实施要求: 
a. 对比结果要符合 A因素＞B因素，B因素＞C因素，则A因素＞C因素的关系; 
b. 对因素所赋的值应在 0～1 范围内，同时两因素值之和＝1。 
4.4.2.3 层次分析法(AHP方法) 
对定级因素相对重要性进行判别，组成判断矩阵，计算权重值。 
实施要求: 
a. 因素相对重要性判别最好使用特尔斐测定的数据，判断矩阵必须通过一致性检验; 
b. 同时按层次分析法求算因素权重和因素内的各因子作用系数。仅求算因子作用系数，可用层次单排序计算。 
5 资料调查与整理 
5.1 资料调查的一般要求 
a. 外业调查、收集到的资料，要按实地位置标注到定级工作辅助图或底图上; 
b. 利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上资料; 
c. 抽样或断面调查，每种类型要有足够样本; 
d. 外业调查资料应填入相应的调查手簿或各种表格中，数值准确到小数点后一位。 
5.2 资料调查的内容 
5.2.1 繁华程度资料的收集与调查 
资料收集的范围包括： 
a. 商业服务业〔以下简称商服〕中心的数量、位置、范围； 
b. 商服中心的商店总数、经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积、等； 
c. 必要时了解商业职能种类数，商服中心职能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。 
资料不足时，应实地对各商服中心进行补充或全面调查。 
5.2.2交通条件资料的收集与调查 
资料收集的范围包括： 
a. 与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据； 
b. 与公共交通状况有关的公共汽车线路及站点分布、车流量及停靠次数等； 
c. 与城镇间交通状况有关的交通工具类型、设施规模及分布等。 
资料不足时，道路类型、宽度及车流量数等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。 
5.2.3 基础设施状况资料的收集与调查 
城镇基础设施包括电力、供水、排水、供气、供热、电讯等生活设施和中小学、幼儿园、托儿所、医院等公用服务设施。 
5.2.3.1 生活设施资料收集的范围包括： 
a. 生活设施类型、数量、分布、投资等状况； 
b. 生活设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。 
5.2.3.2 公用服务设施资料收集的范围包括: 
a.公用服务设施类型、数量、分布等； 
b.公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等； 
资料不足时，须在实地进行补充或全面调查。 
5.2.4 环境条件资料的收集与调查 
资料收集的范围包括： 
a. 各类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等； 
b. 地形、工程地质、水文和气候等条件； 
c. 公园、绿地的位置、面积、服务范围及规模等。 
d. 区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。 
资料不足时，须在实地进行补充调查。 
5.2.5 社会、历史及人口资料的收集与调查 
资料收集的范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。 
常住人口、暂住人口按户籍登记数；客流人口资料采用断面调查，按规定时段内通过断面的人口数作为该点或一定区域的客流人口。 
5.2.6 高级商务集聚规模资料 
城镇金融保险中心及高档写字楼数量、位置、范围、年租金、年营业额、年利润等资料。 
5.2.7 产业聚集规模资料 
城镇同类产业及其配套产业区域内的数量、年产值、年利润、用地面积、职工人数等。 
5.2.8 土地利用效益调查 

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