城市化进程加快引发旅游投资热

旅游开发实现了两个突破。一是旅游与城市开发结合，二是旅游服务产业与文化、教育、会议会展、养生养老、医疗、体育、农业、房地产等产业的全面融合，形成了旅游产业主导下的泛旅游产业聚集与整合，出现了泛旅游产业集群。

 目前，旅游开发投资的增速明显超过旅游市场的需求，特别是2005年之后，旅游项目的投资更是令人瞠目，动辄就是高达几十亿、上百亿。

这轮旅游开发热形成的原因是什么？背后的推手是谁？

随着城市化发展，旅游开发已经与区域发展和城镇化进程全面结合并在产业上趋于融合，形成了旅游产业导向下泛旅游产业聚合的区域经济与城镇化综合开发模式。这种以旅游为引擎的区域综合开发模式可以看作“旅游引导的区域综合开发模式”。依托“服务产业聚集、土地升值、房地产高回报”三大因素形成的旅游引导下区域综合开发模式已经成为旅游产业发展的主流模式。

当前，传统的以游客为服务对象，通过服务获取收益的旅游项目，其投入产出比越来越低，特别是在一流观光资源已经全部开发完成之后，旅游服务与旅游设施开发项目都是“高投资、低回报、长周期”型项目。地方政府促进产业转型升级的要求与投资商在泛地产高通胀时代高回报率要求不谋而合。

受国家房地产调控政策的影响，房地产开发受到严重冲击，投资商亟须绕过调控政策获得开发土地，而旅游地产的开发环境相对宽松，高额的土地一级开发利润和旅游休闲度假房产利润可以抵消旅游服务与旅游设施项目开发的高成本。据估算，只需要把旅游房地产开发中盈利的40%用于开发旅游服务与旅游设施，就足以推动整个区域的综合开发。

于是，对土地开发及房地产开发的共同需要，形成了旅游与地产的对接模式――旅游区域综合开发：政府出让土地一级开发的利润，引导和要求投资商开发旅游服务与旅游设施项目。而投资商在开发旅游服务与旅游设施项目的同时，就会要求政府匹配土地，用于住宅开发、商业地产开发或旅游房地产开发。政府与投资商找到了各自利益的归属，结合旅游服务与旅游设施项目开发需要，整合形成了旅游区域开发、旅游综合体开发、旅游小城镇开发、旅游文化产业园区开发、休闲农业区开发等等。

由此，面向非城市区域的旅游区域开发成为新一轮圈地运动的主要方向。大批房地产商及其他投资者纷纷涉足旅游综合开发，大量资金涌入酒店、温泉、旅游地产、旅游演艺等行业，投资项目也逐渐呈现出大规模、高档次的特点。

旅游产业发展在这一主流趋势下形成了旅游综合开发模式，实现了两个突破。一是旅游与城市化结合，旅游区与城镇村的开发全面融合并形成典型的旅游综合体新模式。二是旅游服务产业与文化、教育、会议会展、养生养老、医疗、体育、农业、房地产等产业的全面融合，形成了旅游产业主导下的泛旅游产业聚集与整合，出现了泛旅游产业集群。

因此，旅游投资规模不该局限于旅游服务业本身，而应被看成是一种综合性产业及综合区域投资开发。这种大规模、高速度的投资增长是中国整体经济发展的缩影。从整体上来看，我国并没有出现大量的旅游服务产品过剩与闲置，大规模旅游投资是旅游引导下中国城市化发展的表现之一。

在与旅游结合上，投资商的开发方式主要有三种：一是旅游和地产一体化的开发，对开发商来说，旅游并不是一个附属品，而是地产的支撑。二是旅游和地产分离的开发，投资商只将旅游当做是与政府置换资源的条件，获得土地的条件就是必须投资旅游，无论目的为何，这种方式对旅游开发是有一定的推动作用的。三是打着旅游的幌子做纯地产，这是对旅游资源的浪费和破坏。

对此，笔者认为，以旅游为引擎的区域综合开发是中国特色的旅游综合开发模式。政企协调非常有效，发展状态基本健康，为旅游产业发展带来极大机遇。为引导旅游综合开发健康发展，政府须坚持“保、规、控、管”四字方针。

“保”：以生态环境、文物古迹、风景名胜、自然资源的保护为前提，任何开发，决不能破坏环境、文物和资源。

“规”：必须规划先行，通过规划，有效把控旅游服务产品及旅游设施与旅游房地产开发的比例和配套关系，保证旅游服务产业的主体地位与带动效应。

“控”：控制土地开发与产品开发的时间节奏，以旅游服务产品开发带动为先，旅游房地产开发为后，形成多期开发，循环提升。

“管”：实施开发管理，对综合开发不仅仅考核开发量，还要考核旅游服务经营。旅游服务不能仅仅依靠硬件开发，必须进行服务开发，要进行服务经营和市场开发。

站在旅游作为城市化引擎、国家战略性支柱产业的角度，用大旅游的思路来判断，结论就十分明确了：“十二五”期间，旅游综合开发的投资规模还将不断扩大，在中国经济发展中将产生更大的作用。

    本文发表于《中国旅游报》2011年7月29日第2版“新闻・评论”版--话题汇・关注旅游投资

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