各类型度假地产研究集锦

       休闲农场

休闲农场，主要是指向都市居民提供的一种全新的游憩方式和别样的游乐感受的场所。它以创意休闲农业为平台，以乡村旅游度假为龙头，以升级版的传统农产品、个性化的衍生农产品、农趣手工艺品DIY 及农耕文化体验为主要特色；是贯穿一、二、三产业，融合生产、生活和生态功能，紧密连结农业、农产品加工业、服务业的新型农业产业形态和新型消费业态。依托乡村田园环境，建设主题庄园、酒庄、果庄、农场、私家农庄等。绿维创景将其开发运营模式归纳为“4114”模型：客观分析项目的4种需求（市场、开发运营商、政府、客户）、探索突破1个难题（土地问题）、集中设计1套产品体系、系统研发4种模式（商业开发、投资收益、市场营销、运营管理）。
 
>>  4种需求
在休闲农场项目的开发运营过程中，要统筹考虑到市场、开发运营商、政府及农户等4个方面的需求。

>>  1个难题
在“家庭休闲农场”项目开发过程中，需要面对和必须解决的最核心的难题，就是土地使用问题。经过对不同性质土地的综合分析，可以初步得出适合休闲农场开发的土地类型包括：

>>  1套产品体系
对产品体系进行科学系统的研发设计，是关系到一个项目是否能够成功并可持续发展的关键所在，“家庭休闲农场”的产品体系主要由农庄群、度假村及公共区域组成。

农庄群是休闲农场项目的核心产品业态，由十几个、几十个乃至上百个家庭农庄组成，每个农庄占地三、五亩或十来亩不等，规模大的会形成几个或十几个不同的主题组团。相关配套设施是“家庭休闲农场”项目的另一个重要组成部分，其实质是一个具有地道乡村特色的旅游度假村，在为农庄群的业主们提供配套服务的基础上，更重要的是其本身具有非常独立和核心竞争特色的运营能力，并成为整个“家庭休闲农场”项目的龙头产品和发展引擎。公共区域主要指道路、沼气池（生活垃圾处理）、污水处理、员工生活、景观小品、卫生间等空间和设施，根据每个项目的不同会有较大的差异。

>>  4种模式
商业开发模式，采取轻资本投入、重资源整合、重软性产品开发、先做样板、滚动开发、与专业机构合作，通过系统创意策划、规划设计、项目研发，实现轻资产、重知本的家庭休闲农场开发运营模式。

休闲农场项目的投资收益是一种组合模式，投资主要包括：家庭农庄（群）、乡村度假村及公共区域等3个部分；收入及利润主要包括：家庭农庄长期租赁、家庭农庄物业管家服务及乡村度假村经营等3个部分。

市场营销模式，分为三卖，一卖的是生态环境，将家庭休闲农场的大门向大众打开收取门票；二卖乡村生活，邀请消费者共享农家生活乐趣；三卖农业生产，当消费者要离开时再购买些家庭休闲农场的农产品。

运营管理模式，应从市场营销、业务管理、职能监督、后勤保障等4个方面，通过对项目运营目标、组织架构、人员编制、职责说明、业务流程等内容和标准的系统梳理，总结出一套全面合理、持续发展的有目标、有计划、有安排、有检查、有反馈、有考核、有激励的运营管理方法体系和闭环循环过程，实现目标管理和过程控制的有效达成。

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