林峰院长谈2014房地产发展趋势系列之一:2014将迎来房价走势“分化年”

编者按：日前，我院林峰院长在接受媒体采访时，针对2014年的房价走势、目前房地产行业所面临的风险、一二三线城市楼市将如何分化、十年调控迎来新转折，长效机制何时形成以及如何评价城镇化对房地产的影响等，形成了一系列前瞻性的观点。编者对此进行了整理，并分系列发布。本文为系列一。

近期，随着全国各地的“两会”的相继召开，房价的问题毫无疑问又引起了各界人士的热议。对于2014年的房价走势，很多房地产行业的从业者都把2014年看作是房价的“降温年”，林峰院长认为这种观点有失偏颇，更大的可能性是出现分化，降温、保温甚至局部升温同步呈现。房价整体上仍然是上涨趋势，但上涨趋缓。

2014年房价不会“降温”

目前很多观点都把2014年看作是房价的“降温年”，林峰院长则更愿意用“分化年”来形容已经到来的2014年。

2014年房地产行业的风险会增大，这是不争的事实。风险增大的主要特点之一是单一住宅的销售会受到较大抑制，之二是商业综合体的过渡开发会导致较大规模的市场竞争局面。在这两种竞争下，地产市场的销售状况肯定会受影响。

但对于房价来说，2014年被称为“降温年”显得有些以偏概全，“分化年”则更为恰当。当然，这种分化并不是整个房地产行业趋势上的转变，而是细分结构上的转换。具体体现就是细分市场的差异化、区域的差异化、与产业结合模式的差异化，以及与新型城镇化结合的差异化。

2014年房价整体上仍然是上涨趋势

2014年房价整体上仍然是上涨趋势，这是由整个行业经济的经济价值链决定的。

一是农民通过土地转让，获得补偿价值，实现增收获利。这部分价值原来比较低，现在在国家政策的推动下正在大幅度提高。通过土地出让，农民从单纯的土地拥有者，成为了房产拥有者，并且取得了进入城市的门票和相应的更好的福利待遇。

二是政府通过土地的招拍挂，获得财政收益。地产开发商和政府共同参与收益的分配。另外，在二级市场上，地产开发商通过开发、销售房产获得收益。

三是，购房者和不动产拥有者从房价的上升中实现不动产升值。

上述整个价值链实现了农民、政府、开放商、不动产拥有者的财富升值，也是当今中国经济发展的强有力的支撑。打破这样的财富链，对整个国家会造成非常大的冲击。另一方面，这个利益链非常牢固，所以从房价下跌开始倒逼整个价值链跳水的现象很难发生。如果土地的控制链保持不变，而城镇化的进程仍然在发展，那么2014年房价下跌的现象是不会大幅度出现的。

因此，2014年房价整体的增长趋势不会改变，但增速会放缓。

2014年房价走势将明显分化

对于2014年房价的具体发展趋势，应该依据各个城市的不同情况区分看待。

对于一线城市，比如2013年房价上涨最快的北上广来说，在扩大土地供应量、进一步收紧限购政策以及城市规划进行调整，实现组团化裂变的带动下，房价的涨幅会下降。

对于二线城市来说，涨幅则会比2013年略有上升。一方面，1月份的全国国土资源工作会议上，提出500万人口以上城市周边将“划红线”，不再给新的土地，这将导致土地供应的紧张；另一方面，城市群、同城化发展模式将推动二线城市的城镇化发展。在这两个因素的影响下，二线城市在2014年会成为领涨板块，房价涨幅将超过一线城市。

三线和四线城市，将彻底出现分化。2014年整体趋势会陷入滞销和下降。但被纳入城市群的、在同城化结构中的三四线城市，以及具有养老、度假、避暑等特殊功能的城市，房地产业会获得较好的发展。

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