经济观察报采访：逆中心化会是未来房地产发展的方向

7月15日，孙河北甸西村地块将正式挂牌竞价。该地块位于朝阳区孙河乡北甸西村，起拍价46亿元，出让总面积约34万平方米，不剔除保障房建设面积，起拍楼面价28000元/平方米，预计成交价68亿元（国土资源部（以下简称“国土部”）规定土地溢价率不超过50%）。至今为止，北京总价地王尚未至46亿元的高度，因此，孙河地块面世意味着北京总价新“地王”出笼。

6月29日，经济观察网记者踩点北京有史最贵“地王”，该地块位于朝阳区孙河乡北甸西村，也就是说这个地王已经远在京城五环以外了。虽然目前，北京住宅销售并未如一年前那样火爆，然而，北京土地在各大开发商看来仍是洛阳纸贵。

此次竞价竞买保证金为人民币13.8亿元元，竞价阶梯为人民币2300万元，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，在明确保障房建设单价标准的前提下，通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人，保障房建设单价标准为10000元/平方米。

“成交楼面地价有望达到4万元/平方米，再加上建安等开发成本，该地块上所建楼盘的销售价格或将达到8万元/平方米，这个总价地王将让北京五环外的房价销售出8万元/平方米，这或意味着北京下半年房地产市场将会回暖，总价地王将对房地产市场产生一定的刺激。”欲购孙河北甸西村地块的某上市公司土地投资总监，在接受记者采访时候表示该企业对孙河北甸西村地块有信心。

位于五环外的孙河地块之所以引人关注，是因为此前孙河屡创土地拍卖新高。2012年9月26日，龙湖地产以14.7亿元拿下孙河首宗地，溢价率仅为8.7%，折合楼面价仅2.016万元/平方米。但是仅4个月后，与该地块资质相近的孙河乡北甸西村W地块入市，泰禾地产以18.5亿元的价格和配建2000平方米保障房的代价收入囊中，折合楼面价2.86万元/平方米，溢价率约为49.79%； 2013年7月23日下午， 中粮地产以23.6亿元、同时以配建3.3万平方米保障房的代价获得朝阳区孙河HIJ地块，溢价率42.1%，楼面价高达4.84万元/平方米，而这一次，孙河的新总价地王行将正式亮相北京土地市场。

绿维创景院长、全经联研究院常务副院长林峰博士在接受记者采访的时候表示自己不会预测特定地区的特定房价，“但逆中心化也会是未来房地产发展的方向。”

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