国家推行城镇化战略 土地财政进入最后狂欢

       告别土地出让狂欢

告别土地出让狂欢

中国的土地财政历史并不长，其火热更是最近十几年的事。

1987年12月1日，深圳在内地第一次举行国土有偿使用权拍卖会，深圳房地产公司以525万元的最高价获得了罗湖区一块8588平方米土地的使用权。这一事件标志着中国国有土地的使用由过去行政划拨向有偿出让转变。

但直至最近十几年，土地出让金才逐渐成为地方政府的“第二财政”。

1994年分税制改革后，各地的土地出让收入划归地方政府支配使用。这一在当时看来并不起眼的政策性安排，导致土地出让金收入在最近几年出现井喷，并在过度透支后，随着房地产调控而发生逆转。

1999年至2004年，全国土地出让收入规模不大，占地方财政收入的比重总体上呈稳步上升趋势，但在这五年间，多数地方政府尚未形成对这一收入的过度依赖。

由于全国投资增长迅速，部分行业出现过热，中央政府于2005年初加大了宏观调控力度，土地首次与货币、财政一道成为宏观调控的政策工具。土地“闸门”收紧，导致2005年土地出让收入锐减，其占地方财政收入比重由2004年的54%降至39%。

但随着土地出让制度的改革，尤其是房地产开发迅速回潮，新一轮的土地收入上升期很快来临。

由于中央实行经营性土地全部招标、拍卖、挂牌方式出让，鼓励价高者得，各地土地出让收入在2005年后快速回升。虽然受国际金融危机影响，2008年国内土地市场冷清，当年全国土地出让收入9600亿元，比2007年减少2000多亿元，但这只是接下来更为疯狂的地价游戏的一次暂停。

2009年，在中央经济刺激计划全面实施的背景下，各地大量上马投资项目，土地市场也开始好转，地价相继攀升，当年全国土地出让收入达1.4万亿元，与2008年相比猛增近一半。

之后两年，可谓各地方政府土地财政的狂欢年。重新火热的房地产市场，带动了土地市场急速升温，房价、地价交替上升，地王纪录不断被刷新。2010年，全国国有土地出让收入达到2.8万亿元，是2009年土地出让收入的2倍多。2011年更是达到3.2万亿元，相当于2008年的3倍多，而在此背景之下的全国房价上涨，亦达到决策层和公众的容忍临界点。

虽然数量可观，各地方政府却是冷热不均。

在全国土地出让收入的总盘子中，北京、上海、广东等沿海大城市和省区依然占据“大头”，约七成的土地出让金集中分布在沿海经济发达地区，这给上述地区带来了巨大的财政收入与支出景气，但同时也为接下来的收缩埋下隐患。

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