房地产估价规范

      

2.0.13  收益法  income approach，income capitalization approach
    预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，
以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.0.14  成本法  cost approach
    求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客
观合理价格或价值的方法。
2.0.15  假设开发法  hypothetical development method，residual method
    预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估
算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.0.16  基准地价修正法  land datum value method
    在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对
象宗地价格的方法。
2.0.17  潜在毛收入  potential gross income
    假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。
2.0.18  有效毛收入 effective gross income
    由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收
入。
2.0.19  运营费用  operating expenses
    维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。
2.0.20  净收益  net income，net operating income
    由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。
2.0.21  建筑物重置价格  replacement cost of building
    采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象
具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
2.0.22  建筑物重建价格  reproduction cost of building
    采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价
对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。
2.0.23  物质上的折旧  physical depreciation， physical deterioration
    建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。
2.0.24  功能上的折旧  functional depreciation，functional obsolescence
    建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。
2.0.25  经济上的折旧  economic depreciation，economic obsolescence
    建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。
2.0.26  估价结果  conclusion of value
    关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。
2.0.27  估价报告  appraisal report
    全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，
关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。
 3  估价原则
3.0.1  房地产估价应遵循下列原则：
    1  合法原则；
    2  最高最佳使用原则；
    3  替代原则；
    4  估价时点原则。
3.0.2  遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
3.0.3  遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
    当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之
一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：
    1  保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前
提估价；
    2  转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使
用为前提估价；
    3  装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改
造但不转换用途再予以使用为前提估价；
    4  重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后
再予以利用为前提估价；
    5  上述情形的某种组合。
3.0.4  遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格
。
3.0.5  遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价
值。

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