房地产估价规范

2008-09-27 绿维创景 标签：

前    言
    国家标准《房地产估价规范》是根据建设部建标[1998]244号《一九九八年工程建设
国家标准制订、修订计划（第二批）》和建设部房地产业司建房市函字[1996]第40号《关
于委托制订"房地产价格评估技术规程"的函》的要求，由建设部负责主编，具体由中国房
地产估价师学会会同建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会等十个单位共同编制
而成。本规范经有关部门会审，建设部以建标[1999]48号文批准，并会同国家质量技术监
督局联合发布。
    本规范在编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，认真总结了我国开展房
地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工
作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和香港
、台湾地区以及国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究成果。
    本规范由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。在使用过程
中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验，并将意见寄往中国房地产
估价师学会国家标准《房地产估价规范》管理组（地址：北京市三里河路九号，邮政编码
：100835），以供修订时参考。
    国家标准《房地产估价规范》的主编单位：中国房地产估价师学会。参编单位：建设
部政策研究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院
、清华大学房地产研究所、北京大学不动产研究鉴定中心、北京市房地产价格评估事务所
、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所等。
    本规范编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆克华、刘锦红、刘
洪玉、冯长春、杨于北、杨国诚、沈彦京、康小芸、田耀东。
目    次
1  总    则     5
2  术    语     5
3  估价原则     3
4  估价程序     4
5  估价方法     5
    5.1  估价方法选用   5
    5.2  市场比较法     5
    5.3  收益法 7
    5.4  成本法 9
    5.5  假设开发法     11
    5.6  基准地价修正法 12
6  不同估价目的下的估价 12
    6.1  土地使用权出让价格评估 13
    6.2  房地产转让价格评估     13
    6.3  房地产租赁价格评估     13
    6.4  房地产抵押价值评估     13
    6.5  房地产保险估价 14
    6.6  房地产课税估价 15
    6.7  征地和房屋拆迁补偿估价 15
    6.8  房地产分割、合并估价   15
    6.9  房地产纠纷估价 16
    6.10  房地产拍卖底价评估    16
    6.11  企业各种经济活动中涉及的房地产估价    16
    6.12  其他目的的房地产估价  16
7  估价结果     16
8  估价报告     17
9  职业道德     18
附录A  估价报告的规范格式       19
规范用词用语说明        22
附：条文说明    23
1  总    则
1.0.1  为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合
理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律
、法规的有关规定，制定本规范。
1.0.2  本规范适用于房地产估价活动。
1.0.3  房地产估价应独立、客观、公正。
1.0.4  房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。
2  术    语
2.0.1  房地产  real estate，real property
    土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2.0.2  房地产估价  real estate appraisal，property valuation
    专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，
并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值
进行估算和判定的活动。
2.0.3  估价对象  subject property
    一个具体估价项目中需要估价的房地产。
2.0.4  估价目的  appraisal purpose
    估价结果的期望用途。
2.0.5  估价时点  appraisal date，date of value
    估价结果对应的日期。
2.0.6  客观合理价格或价值  value
    某种估价目的特定条件下形成的正常价格。
2.0.7  公开市场  open market
    在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市
场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不
具有排它性。
2.0.8  公开市场价值  open market value
    在公开市场上最可能形成的价格。
    采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
2.0.9  类似房地产  similar property
与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同
或相近的房地产。
2.0.10  同一供求圈  comparable search area
    与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。
2.0.11  最高最佳使用  highest and best use
    法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最
高价值的使用。
2.0.12  市场比较法 market comparison approach，sales comparison approach
    将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的
已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。