《2014中国房地产创新发展报告》之养老住区

       2014年养老住区的创新特征

二、2014年养老住区的创新特征

中国正在进入老龄化社会，养老住区和养老产业的发展正迎来历史性机遇；与此同时，在城镇化、产业升级、互联网时代的大背景下，养老住区更成为发展商关注的热点和焦点，成为房地产转型和升级的重要方向；而要做好养老住区，就需要在理念和心态上做出巨大的调整，改变传统房地产简单的买卖型、快餐式的开发方式，将养老事业的发展、将运营和服务放在核心位置，真正从开发商转变为服务商、发展商，就要在资源整合、平台建设上下功夫，在运营模式和服务模式上下功夫，在投资创新和金融创新上下功夫。

创新对于养老住区是非常大的挑战，我们需要在理念和心态上做出巨大的调整，改变传统房地产简单的买卖型、快餐式的开发方式，将养老事业的发展、运营和服务放在核心位置，真正从开发商转变为服务商、发展商，需要在资源整合、平台建设上下功夫，在运营模式和服务模式上下功夫，在投资创新和金融创新上下功夫。2014年面对各种问题，各市场主体也积极的进行了创新模式的探索。

1、从重资产模式向轻资产转型

养老地产与住宅地产一样，也面临着资金链短缺的问题。不少养老地产企业已经开始摆脱重资产模式，依托自身的优势有意识地向轻资产转型。“以轻资产的方式重点发展养老服务”正在成为市场关注的焦点。

比如，发展较为成熟的太阳城和亲和源向外延伸，进行品牌输出和管理，对其他项目提供指导、咨询、运营服务等，也会有冠名收益。

而另有一些企业选择的是完全轻资产的运作模式，只做养老地产项目的前期咨询或者是养老服务。比如，花样年并未推出自建的养老项目，而是在深圳、成都等地以“福泰年”品牌开始推广社区护理，目标是要做到健康护理、居家照顾、康复理疗、营养配餐、精神抚慰等五大养老产品全覆盖。

2、社会资本在养老服务业中的角色定位越发凸显

之前，国家对社会资本在养老产业中的作用，是“鼓励和引导社会资本进入养老服务”，2014年随着《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》的下发，社会资本在养老服务业中的角色定位越发凸显，“强调新增健康与养老服务项目优先考虑社会资本”。

3、养老服务开始与金融进行对接

我国的基本国情决定了养老产业的发展不可能走高福利化模式，而美国的金融与养老产业结合的发展模式，对我国有着很大的借鉴意义。用金融杠杆将养老产业撬动起来也是我国很多企业正在实践的创新模式。比如，亲和源、嘉丽泽联手中信信托，试验养老型消费信托。从消费者角度看，相当于打造了一张具有金融功能的消费卡，除了享受到高品质的养老、健康体检、医养、度假等服务体验外，还可以通过理财获得收益，这大大降低了养老成本，并有助于解决中国富裕阶层甚至部分普通家庭的养老问题。

4、在开发模式、服务模式、人力资源培养等方面形成了一些创新探索

2014年对于养老住区来说，是各种问题与创新模式的探索年。市场上也出现了一些创新的开发模式。比如，由养老院、医院、购物、体检中心、食品基地、酒店、学校、公园、公寓等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的业态形成的养老综合体模式；以生态资源为基础、以养生养老为根本、以休闲度假功能为主导、以综合开发为手段、以旅游地产产品为核心、以高品质服务为保障的度假型养老模式等等。

在服务创新上，不单单是通过智能化加速提高工作效率，更注重中国传统的孝文化的体现。另外，我国养老产业面临着专业人才的严重不足，但照搬美国日本成熟发达的体系是不现实的，更多的企业开始采取资源整合合理配置的手段来打造一支受尊重、有爱心、待遇和综合服务技能匹配、能满足老人购买基本服务要求的队伍。