白银时代的房企困局与转型之道

2014年11月14日，一场地产界的盛会――“2014年中国房地产战略转型&管理创新总裁峰会”在深圳万科总部召开。会议由明源软件主办，高策顾问、房多多协办，主题为“房企困局与转型之道”。

本次会议汇聚了全国约600名企业总裁、董事长，包括了万科集团董事会秘书谭华杰、中城联盟现轮值主席陈俊、亿达软件新城总裁高炜、前亿城股份总裁马寅、明源研究院院长姚武、碧桂园执行董事兼CFO吴建斌、万科集团高级副总裁、物业事业部首席执行官朱保全、金科集团董事会副主席，总裁蒋思海，以及房多多创始人兼CEO段毅等悉数登场，大会由高策机构首席策略官、高策顾问董事长、高策地产研究院院长李国平先生主持。
 

嘉宾演讲既有大数据分析，也有模式案例分享，既有对“白银时代”的思考，也有对房地产互联网时代的展望，整个过程可谓论点新颖、精彩缤纷。

谭华杰作为东道主万科的董秘，他利用一系列的大数据分析了中国房价与需求，认为虽然中国的住宅建设规模已创造人类的历史高峰（中国在2011年的千人建设套数已达到28，而其他国家在最高峰时也没超过14，所以，当前中国的住房规模在人类历史上是罕见的一个高峰。），但中国居民投资房产程度（28%~38%）仍处于合理水平，住房市场杠杆率还较低，城镇化仍未完成（2013年53.7%）等等数据显示，中国房地产已进入了“白银时代”，房价没有存在大幅下调的空间。 但有个观点值得注意，未来客户的需求和以前有较大的区别，原有存量的不动产很难满足。

点评：这是否意味着加速去化存量房除了业绩要求和追求现金流之外，真正的原因是原有产品已逐渐无法满足客户的需求了，就像是IPHONE6已经出来了还会有人买IPHONE5或者IPHONE4吗？最近万科肖莉的离职使我们把更多目光转向她的接班人谭华杰，谭被誉为青出于蓝胜于蓝，被誉为万科首席研究员，果然一登场就是个数据控，给我们展现了一系列宏观的、微观的数据分析，信息量巨大，也引发众人对白银时代的机遇和挑战进行思考，可惜第二个课题“白银时代与互联网”由于时间关系刹车了，遗憾。

既然谈到了时代的转换，也就不可避免地聊到了企业的战略转型，于是陈俊、高炜和马寅们相继登场了。

一德陈俊陈总的“1912”项目我恰好去年专门去南京考察过，感觉作为文旅地产，项目在玩转文化方面真是玩得很嗨，其借力了当地历史、人文及情怀，效果绝佳但略显讨巧。如今1912逐渐在全国铺开，这种模式的延续性及拓展性值得持续关注。

而亿达的高炜高总则分享了亿达软件新城项目，以及商务园区与IBM之间的故事。作为一家从大连走出来的房企，万达集团恐怕就像雾霾一样笼罩在所有大连房企的天空上。虽然高总一再谦逊地表示对王健林的尊重和欣赏，但是否赶上万达、超越万达，只从企业名称就可见亿达的野心了。如今亿达已凭借着成熟的产业园新模式，冲出一条完全不同的路，走向了全国。

马寅的登场则有些不同，这个40出头的所谓“老男人”，大玩起文艺范。无论是对个人生涯的思索还是对格局、对项目运营的思考都有浓郁的书卷气息。其实之前已在微信上看过了“我与阿那亚的故事”，一直觉得项目太过于诗意，只可仰望不可企及。但经过马总的分享后才知道，那看似文艺的外表下其实藏着的都是金戈铁马，枪雨弹林。看过众筹海滨公益图书馆、基督教堂、享梦卡（老客户营销）、梦想基金（合伙人制度）、超级玩伴等等，才明白你刚在考虑转型，人家已经做了很久了。互联网思维、众筹、合伙人，虽然项目还谈不上成功，但必须要为时代的先行者致敬，为能为自己的理想而工作的人致敬。

点评：这三位老总提供了三种开发模式，而且在各自的领域里已经获得了一定的成功。他们的共同之处是在于角色的及时转变，由过往单一的开发收益，转变为运营整个生态链条中的每个环节。在尽可能的情况下为B端客户提供支持，共同为C端客户提供最好的服务，达到多方共赢的局面。这个与我之前提过的开发模式转向重定位重产品重服务是异曲同工的，而且更细致更彻底。

下半场明源研究院姚武院长、碧桂园CFO、万科物业CEO、金科总裁蒋思海以及房多多创始人段毅分别分享了“全民营销”、“论证黄金、白银时代”、“万科物业管理”、“中西部产业投资”、“房地产的互联网时代”等干货。其中最引人注目的观点无疑是房地产的互联网时代到来，从分享内容中可看到移动互联网在房地产经营各个环节中的渗透，从经营模式到创新模式，从营销管理到物业管理，无所不在。

点评：智能手机的普及，已宣告移动互联网时代的到来。房地产企业应该迎头而上，积极拥抱时代的到来。未来的众筹模式、网上购房、全民经纪人、合伙人制还有更多更多新时代衍生出来的新概念、新事物，必将成为趋势，并成为主流。而你，还在犹豫吗？

虽然前不久我们还在沾沾自喜，我们的竞争没有一线大，我们还可以拿着十年前的产品忽悠着客户，我们依然可以偷偷卖楼花，但是，我们还可以延续这种状况多久？我们还拿什么优势去竞争？不改变，毋宁死！

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