城市思考：房地产与城镇化

       社会公共资源分布不均

再有一个问题是社会公共资源分布不均，尤其是大中小城市，我们现在叫做经济、社会、行政都是二元结构，同样的房子可能在北京很贵很贵，但是如果在另外一个城市，它可能价格就会很便宜，因为他能享受到的教育资源、医疗资源、商业资源、环境资源等等都是很不均等的。

另外就是改革阻力太大，我刚才说有这么多弊病，大家说是不是可以把税制改一改，因为阻力非常大，因为很多人是既得利益集团，改了会触动他的利益，而往往这些人又有决策权，可以参加讨论，这就很难了。因为很多话媒体不好说，就是地主领导土改，因为咱们共产党的土改等于是抢了。因为在日本和台湾也有土改，过去我们过去土地制度是一样的，就是国民党包括美国也知道，这种土地制度二战以后是不行的，我们解放以后，共产党领导农民把富农的土地给分了，楞抢过来，而且还要批斗他们。在美军占领日本以后，二战以后，麦克阿瑟也领导了一次土改。从工业上来说日本是发达的，但是农业是一样的，怎么办呢？是花钱买，买了地主的土地分给农民，后来蒋介石到台湾以后也是学这个办法搞土改。

不管怎么说，需要改革，但是改革阻力很大，所以这个事嚷嚷了十几年了，现在大家公认还是应该收税，或者叫做财产税，或者叫做房产税，或者叫做物业税，不管是什么税，就是一种财产税的形式。但是只能说是试点，扩大试点。什么时候真正全国统一的制度，还要等很长时间。

这些问题不解决，房价还有可能上涨。所以政府只能调控，在市场经济条件下，一个政府所有的职责浓缩起来就是16个字、四句话，经过调控、市场监控、社会管理、公共服务。全世界市场经济的国家，政府实际上就干这么多事。经济上房价涨得那么快、那么高，老百姓有意见，怎么办呢？就通过经济节，就是要调控，但是这个调控手段有行政手段、有经济手段、法律手段等等，现在最好还是用经济手段，但是经济手段又很难，一下又不能出台把整个税制都改过来，怎么办呢？事情就很急，所以政府就采用了一些行政手段，实际上在市场经济条件下，行政手段最好少用。

现在主要的手段就这么四个方面，一个是实行差别化的信贷政策，遏制投资和投机的购房行为，引导合理的住房消费，通过信贷、贷款，这是由财政部、中国人民银行来制定的，看房价涨得高了，第一套房子贷款可以有点优惠，首付可以少一点。第二套房子首付要多，六成，有的地方七成，利率提高，基准利率乘以1.1倍，就是在抑制需求。在房价过高和上涨过快的部分大中城市财政行政手段进行限购，北京是最厉害的，北京16000平方公里里头全部限制了。如果你的家庭是北京户口，在北京有户口的家庭你已经有了两套房子了，对不起，绝对再不卖给你第三套了，你花多少钱也不卖给你。如果你在北京生活、在北京工作，没有北京户口，那么你家里已经有一套房子了，不再卖给你第二套。如果你现在没有房子，你想买，要查你有没有五年以上在北京纳税的证明，你个人所得税连续交了五年了，可以买一套，或者没有纳税证明，你连续在北京交了五年社保也算数，但是这需要你在北京工作生活有一定的时间了。

有人说房价还得要涨，我得想办法买，那就假离婚。现在北京出台政策，单亲家庭，只能买一套房，离婚白离了。你本来家里有两套房，现在一离婚，又可以买两套房，这不行，所以就出台规定单亲家庭只可以买一套房。

今年有新国五条，1，完善稳定房价工作责任制。2，坚决抑制投资投资性购房。3，增加普通商品住房及用地供应。4，加快保障性安居工程规划建设。5，加强市场监管和预期管理。6，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

我今天讲的最后一个问题，这是重点。就是我国房地产业未来发展趋势。房地产到底会怎么样？我们国家房地产未来仍然还有很大的发展空间，理由：1，我国经济增长潜力巨大。现在的发达国家人均GDP一般是在五万美元左右，美国、英国、德国、日本，主要的发达国家，基本上是这样的数字。但是我们中国刚刚是五千美元多一点，所以还差得远着呢，有差距就有空间。2，工业化、城镇化处于快速发展期，我们还是要快速发展。3，人们改善居住水平的愿望强烈，所以有点钱还是想买房子，或者是解决居住问题，或者是改善提高居住水平。

目前调控方式未来几年将常态化。因为长效机制还没有建立起来，所以调控不会完结，不行了就再出台更严厉的政策。像有些城市房价涨太快了，就扩大限购的范围，贷款再收紧一些。建立长效机制需要时间，长效机制建立起来之前不能放任不管。

房地产价格变化趋势。在政策执行力度大的一二线城市，房价会得到控制，因为不行就加码，但同时也承受着政策一旦退出，房价将大幅反弹的压力，北上广深就是这样的状况。在三四线城市房价总体水平是平稳的，其中部分城市可以小幅上涨，有一些近年来房地产盲目扩张的城市，房价会下降，个别城市甚至腰斩，不是说这个城市产业不行，鄂尔多斯扬眉吐气，连续几十年鄂尔多斯GDP是每年增长50%，人均GDP曾经号称超过香港，但房子建太多了，现在就不是腰斩了，鄂尔多斯两万块钱的房子卖三千块钱一平米也卖不出去，所以有些人跳楼自杀、上吊了。因为房价涨太快了，贷款贷不过来，就民间融资，就互相打电话，都是好朋友，凭借信任，打一个电话几百万，我需要多长时间，都是高利贷，不用写合同，一个电话或者在网上一点击鼠标马上钱就汇过去了，但是后来房价一下子下来之后，还不起了，有些人要面子，有的人过去还是法院院长，也参加民间集资，最后觉得无脸见人了，就跳楼了。房价为什么要调控，房价涨得快，调控的目的是怕它掉下来，涨得越快，越容易往下掉，过去海南、北海已经有过这种经验教训了，所以有人觉得中国的房价会永远往上涨，要特别当心，这个话极其危险。外国人说中国的房地产市场充满了投机和恶意炒作，因为他们已经经历过多次了，玩这套他们觉得小儿科，中国人还很新鲜，因为没有经历。当时在海南待过的，像冯仑、潘石屹、张宝全，他们拿地都很谨慎。前几年房价涨太快的时候，张宝全吓住了，就去搞影视了，他说房价涨这么快，像海南一样，我不做了，退出，胆子更小一点。

房地产泡沫真正要破裂时间很长，像日本32年之后才破灭，日本到现在20年了，经济停滞不前。日本人也很苦恼，钓鱼岛问题，整个国家右倾化，跟经济不好有关系，日本专家跟我说，他们在房价最高的时候买了房子，结果一掉下来，掉了2/3多，剩下30%，这套房子一千万日元买的，最后只剩下300万日元。跟香港97年亚洲金融危机也是一样的，基本跌了2/3，结果香港出现17万负资产，2003年的时候他们大游行，他们以为是共产党把香港回归之后造成的，因为恰好是在香港刚刚回归之后。所有人都没有预料到，谁预料到的是索罗斯预料到的，是他干的，发现亚洲金融系统有毛病，但是最后大家把火撒到共产党身上，实际上共产党也够冤枉的。

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