城市思考：房地产与城镇化

       房地产业发展趋

童悦仲：大家下午好,我讲一下市场调控和房地产业发展趋势，我的重点放在房地产业发展趋势。上午我的同事顾云昌也讲过，我们俩角度不一样，我现在在中国房地产业研究会和中国房地产业协会工作。

08年以来房地产关键词有金融海啸、救市、回暖、投资投机、房价飙升、蜗居、刚需、房奴、道德血液、史上最严厉调控、限购、3600万套等等。大家都很熟悉了。

下面我讲一下统计数字和真实的情况。我们国家统计局定期要发布房地产的一些数字，但是老百姓消费者总感觉他们的直接感受跟统计数字相差甚远，尤其是在北上广深这些一线城市。为什么会出现这种情况？我们公布的数字都是平均价格，不能反映出房价变动的真实情况。所谓平均价格，比如北京市总面积16000平方公里，相当于半个海南岛还要多一点，海南岛是33000平方公里，台湾省是36000平方公里，北京市接近半个台湾。去年下大雨淹死人了，说为什么那么长时间还找不出来？因为是暑假期间，除了北京的，还有各地来旅游的，北京近郊还是很漂亮的，所以下大雨爆发山洪，淹死人了，16000平米都找出来很不容易。北京市房价这一年16000平方公里卖了多少商品房，卖了多少钱。老百姓关注的是什么呢？关注的是同一个地段、同一个品质住房价格变动情况，才是房价变化的真相。老百姓关注这套房子原先值多少钱，现在值多少钱，这国家统计局的数字是反映不出来的。

我做了一个表，北上广深，从2000年-2012年年底，在2000年的时候，这四个城市平均房价大概在五千块钱左右，北京大致是五千，深圳略高一点，到2012年这四个城市房价大致都在一万五到两万块钱，好像这么多年也不算涨得太多。北京的小时工，2000年一小时3块钱，2012年一小时18块钱、20块钱，房价涨得还没有小时工涨得快。但是实际情况就不一样了，这张图蓝颜色的表示2004年的房价，红颜色表示2012年的房价，从2004年-2012年也就涨了一倍，但是北京东四环外、西四环内、二三环之间是不同的，二三环之间这几年涨了差不多十倍，这个表是2012年年底的数字，当时我们部里的旧房子一平米67000块钱，最近已经挂牌有的10万块钱，所以老百姓感觉房价涨得太凶了，不能接受。

房价过高、上涨过快的危害，第一，造成严重的民生问题，扩大了贫富差距，影响社会稳定。第二，使得资产泡沫快速堆积，加大金融风险。第三，挤压了其他产业，破坏经济协调和平衡。第四，阻碍城镇化进程。第五，房价过快的城市人才流失竞争力下降。第六，使得开发商丧失了提高品质的动力和热情。

因为拿到地了，像在一线城市肯定赚钱，所以搞好搞不好，无所谓，怎么样都能卖出去，再差也有人排队买，而且卖的价格还很高，所以不是太想把它搞好。

什么原因导致房价上涨这么快呢？表面上原因就是供需，因为在市场前提条件下，价格是由供需关系决定的，当一种商品供大于求的时候，价格要下降，供不应求的时候，价格要上涨。可是房子这个东西不一样，房子跟股票一样，是最容易产生泡沫的，为什么呢？表面上房子需求太旺，因为很多人在炒房子，还有一部分人是在囤房子，一看房价涨得很快，钱比存在银行里要好。还有就是刚性需求，孩子要结婚了，需要房子。大家一炒起房来，这个需求就会无限膨胀，因为大家看到房价要涨，很多人要炒，一炒房价就涨得更快，涨得越快，炒房的人越多。所以为什么北京大街小巷满街都是中介公司，中介公司就是帮着炒房的，过去从来没有这么多中介公司。这种需求是无限膨胀的，建的房子再多，也满足不了这种需求。

另外就出新一个供应不足，因为需求太旺盛了，赶不上它的需求。另外我们保障性住房的建设、中低价位、中小户型的商品房，也供不应求，这些年虽然政府开始重视了，但前些年有些忽略，建房子需要周期，一般一个小区要三年以上，所以供应不足，就导致房价上涨非常快，这是表面原因。深层次原因，一个是我们货币发行量过大，增长过快。2004年的时候我们国家广义货币发行量M2是1.53万亿人民币，去年年底已经达到了103万亿。另外我们政府是垄断土地资源，依赖土地财政，各地政府都在依赖土地的收入，政府的心理是希望通过卖地来收钱，地卖得越贵，政府越高兴。需要卖得贵、卖得多，实际上这是导致房价上涨很重要的原因。另外是现行的税制，制度设计导致炒房和囤房代价很低，现在房地产的税都是在交易环节来收，在保有环节现在是零税率，房产税在28种税里是其中之一，但是防尘税对于住宅来说是零税率，所以要炒房子、炒住宅就没有什么成本，代价非常低，这样炒房的人就愿意多炒。为什么美国没有人炒房子？因为美国房产税很重，各个州税率不一样，最重的是3.7%，这套房子如果是100万美元，每年房产税就是37000美元。前不久汽车城底特律衰败了，包括中国、包括日本、韩国汽车工业挤压的，美国原来最大的汽车城，原来是200万人口，现在70万人口，大家都纷纷离去了，因为美国人工资太高了，跟中国人竞争不过，就转行了，或者有些人就到其他国家工作、到其他城市另谋职业了，底特律就衰败了，房子就成了皮鞋价，买一双皮鞋500美元，但是500美元可以买一栋花园洋房。中国人说去抄底去吧，但是还不敢抄，因为你还要交税。

我们国家的税制导致炒房、囤房很容易，因为房价高。可以调查一下，北京市一方面是很多人，大学毕业生、硕士、博士、海归，包括农民进城，买房子买不起，家里父母能够资助，也很勉强，有的是靠小两口双方父母，甚至加上爷爷奶奶姥姥姥爷一块出钱买一套小房子。但是如果是贫苦农民家庭来到北京，就算大学毕业读到博士了，买不起房，所以大家怨气很大。另外还有一个情况，北京本地很多家庭有多套房子，北京很多老的居民，尤其是建国以后进城的这些机关干部、军人，家里有好几套房子的多的是，所以造成社会很大的不公平。

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