保利三亚开创“复合链条式”旅游地产新理念

继阳江、成都和东莞之后，保利地产的第4个旅游地产项目于近日揭开神秘面纱。《每日经济新闻》记者近日获悉，总投资30亿元的保利海棠湾“三亚财经论坛中心”项目日前奠基，这也是刚刚跨入“千亿俱乐部”的保利地产首次进入三亚。

“三亚财经论坛中心”项目集高端会议中心、可租售的产权酒店、商务酒店以及度假别墅为一体，实则是一个规模庞大的旅游综合体项目。主流房企不断加码旅游地产，投资额节节攀升一度引发业界关于“投资过热”和“房地产绑架旅游”的质疑，但相关分析认为，凭借在商业会展领域的丰富经验，保利此次将论坛、会展与旅游相结合，实则开创了一个“复合链条式”旅游地产的新理念，对业界具有积极的借鉴意义。

保利地产首进三亚

凭借独特的海景资源和政策优势，三亚在近年来已经成为众多房企竞相争夺的风水宝地，行业龙头保利地产的“缺席”似乎有些出乎意料，但保利海棠湾 “三亚财经论坛中心”项目 (以下简称三亚财经论坛中心)的亮相则打消了外界的疑虑。

日前，这一项目在三亚海棠湾举行奠基仪式，这是保利地产进入三亚的首个项目，同时也是继阳江、成都和东莞之后，保利地产的第4个旅游地产项目。

资料显示，“三亚财经论坛中心”项目位于海南三亚海棠湾滨海一线酒店带内，其东侧隔海正对三亚著名的旅游景点蜈支洲岛，南侧则与海棠湾广场相邻，区域优势十分明显。据悉，该项目用地面积约250亩，建筑面积约13万平方米，其总投资达到30亿元(人民币，下同)，建设周期3~5年。

风景旖旎的三亚海棠湾可被称为是三亚五大著名湾区中生态环境保留得最好的湾区。记者了解到，海棠湾区域被定义为“国家海岸”，早在海南建省初期的三亚城市发展总体规划中，海棠湾就已经被列为一个独立的组团，因而在亚龙湾、大东海湾等其他湾区因为规划上的相对无序被业界诟病的同时，海棠湾的独特优势却被外界一致看好。

有业内人士称，在三亚迟迟没动静的保利此次可谓“选对了地方”。据悉，该项目规划功能包括高端会议及多功能中心、可租售的产权酒店、高端商务酒店和滨海度假别墅等，将被打造成为一个世界级的会议及展览中心，同时也是一个世界一流的商务场所。此外，该项目的设计概念取材于三亚的“奇石”和海岸标志的导航“灯塔”，建成后将成为海棠湾的地标式建筑。

告别传统开发模式

2008年，保利地产首个旅游地产项目保利银滩在广东阳江的海陵岛落地。保利首次试水旅游地产就投入了超过50个亿，该项目的总建筑面积也高达100万平方米。

此后，保利地产先后进驻成都和东莞，成都石象湖和东莞生态城也均是建筑面积达百万平方米以上的大型旅游地产项目。

2012年，除一如既往地在住宅和商业地产领域取得稳定业绩以外，保利地产在旅游地产市场上也迎来了收获。

2011年6月25日，保利银滩首度面世，超过千人到场抢购，一日销售5亿。数据显示，2012年，保利银滩年销售额已达15亿元，保利石象湖开售至今已销售5.5亿元。

阳江与成都，一个沿海城市一个内陆城市，上述两大项目的成功给了首次试水旅游地产的保利不小的信心。保利方面表示，保利地产很看好旅游地产近几年的发展前景，这基于一个很朴素的理由：中国居民消费水平提高，边际消费能力倾向增强，度假旅游已经成为居民生活质量提高的重要标志，也是为大众创造幸福指数的重要动力。

但无论从项目选址还是从开发理念来看，“三亚财经论坛中心”项目或许会给业界更多期待。

《每日经济新闻》记者了解到，保利地产的这个项目将告别传统的“别墅+度假洋房+酒店”的模式，以“规模化论坛+会展”的模式，为旅游地产的开发提供一种新的可能。

而相关分析认为，保利地产是业内少有的能打造和自主经营商业会展的公司，在积累了丰富的商业会展运作经验的基础上，“规模化论坛+会展”的模式也是保利地产结合优势资源的一次有益尝试。

旅游地产的新思考

房地产市场的持续调控，让诸多房企像当初进入商业地产一样，开始了在旅游地产市场的争夺。

旅游地产成为房地产行业新的乐土，同时带来了资金的大量涌入。据相关统计，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元，预计全年旅游地产计划投资总额将超万亿元。

在尚未找到成熟的开发运营模式的情况下，旅游地产市场其实一直被业界质疑 “投资过热”，同时，大多正处在 “度假别墅”、“度假洋房”加上一个酒店或者会所的阶段，很多项目“畸形发展”，“房地产绑架旅游”的现象也比比皆是。

在旅游地产最为兴盛的三亚，这种“绑架”也并不少见，大量的旅游住宅与普通住宅形不成本质区别，这使得一些项目在开盘热销后，往往难以为继。

但有业内人士则指出，从阳江、成都、东莞再到三亚，结合保利地产“规模化论坛+会展”模式的新尝试，不难看出，保利地产其实一直实践着对旅游地产的思考路径。

保利地产更为重视旅游资源的保护，《每日经济新闻》记者了解到，成都石象湖项目就计划花费近千万自建污水处理厂，确保不破坏石象湖的自然属性。

同时，保利地产更擅长结合优质的自然资源，打造全新的旅游目的地。在成都保利石象湖风景区，公司就依托得天独厚的自然环境优势，将生态休闲旅游巧妙融合，全力打造春季郁金香、夏季向日葵、秋季百合花三季特色旅游节，每年接待游客已达50万人。据记者了解，该景区目前已经实现了盈利。

同时，从目前几大旅游地产项目的内在共同性来看，保利在项目选址上也有着自己的思考。如首要选择旅游目的地，除三亚之外，保利目前还进入了西藏林芝;重点进入北上广及西南核心城市具有旅游辐射能力的资源景区;谨慎进入二三线城市。

“复合链条式”新理念

与商业地产相比，旅游度假项目跨行业和专业门类多，复合性更高，投资金额大、周期长、见效慢，前期开发与后期的经营对企业都是严峻考验。这意味着打造旅游地产除资金外，更重要的是对资源的整合和把控能力。

而商业地产上的资源和经验，成为进军旅游地产的必要武装。众所周知的是，无论是商业会展还是商业地产的运营，保利地产其实早已深谙其中奥秘。

正如前文所提及的，保利地产是业界为数不多的能打造和自主经营商业会展的公司。保利地产在广交会所在地琶洲拥有自己的会展商业保利世界贸易中心，并拥有自己的展会团队。二者在2012年为保利地产贡献了超过3亿元的经营收益，这是许多一线城市五星级酒店两年收益的总和。

除会展公司外，保利地产还拥有自己的商业公司、物业管理公司、设计院和代理公司。相关分析认为，保利地产拥有覆盖房地产开发上下游的完整产业链条，这是对旅游地产开发和运营的支撑与保障。

而与此同时，旅游地产也为保利地产的商业版图扩展提供了新的疆域。在阳江、石象湖和三亚这三个旅游地产项目，都将有属于保利地产的五星级酒店投入运营。除此之外，随着旅游目的地的达成，旅游纪念等附属产业也成为旅游地产的另一个增长点。

保利地产认为，在充分借助自然景观优势的同时，旅游地产项目应该注重提供多元化的度假感受，在项目销售完毕后，仍然可以通过经营性物业，实现可持续的运营管理。以旅游用途的地产为载体，辅以系统性的硬、软件配套，打造复合旅游产业链集群，为市场提供一种全新的休闲生活方式，才是旅游地产的内核。

相关分析则指出，保利地产践行的其实是一种新的“复合链条式”旅游地产开发理念，其完整的产业链条和多年开发经验在培育旅游地产的同时，也获得了这些项目的反哺。对于保利地产而言，旅游地产不仅仅意味着扩大业态模式、实现产品多元化、增强抗风险能力，更促进着这个企业整合能力的提升和整体的不断成长。这种成长不仅是经营数字上的，更是质量上的成长。

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