文旅运营:如何巧用杠杆,撬动高投资回报?

2019-11-20 绿维文旅 标签:文化旅游

绿维导读

旅游目的地及旅游产业涉及的内容众多,从前期开发到后期开业运作,都需要运营管理。这样的运营管理不能完全靠市场的力量进行,而是需要整合行政管理、公共工程、土地与资源、税费优惠、营销促进、招商引资等多个方面,以商业化的理念,即按照经济规律,结合长远发展目标,围绕综合效益最大化实施综合经营。

针对旅游项目高投入与慢回报之间的矛盾,合理运用杠杆模式,可以使旅游项目投资达到低投入高回报的效果。

1、规划杠杆

通过旅游总体规划、修建性详细规划等的编制,明确项目在国际、全国、区域的定位,通过协调高规格评审会议,提升项目的影响力,为后期的融资、招商、旅游营销、土地升值提供巨大支持。

小结:规划策划不仅为项目指明发展方向,合理的利用策划规划和评审会议,还将成为项目第一次价值提升的路径。

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2、政策杠杆

一个成功运营的旅游项目,能够为政府践行绿色 GDP 政绩观、优化城乡产业结构、促进生态文明建设起到良好的推进作用。

因此,在旅游项目运营过程中,要充分考虑政府的政绩规划,形成与其顶层设计理念相匹配、与未来发展目标相融合的策划方案,从而获得政府在旅游开发运营过程中能够给予的最大优惠条件,如低价资产收购、税费减免、扶持资金等。

小结:政策优惠将为旅游项目开发插上腾飞的翅膀。

 

3、营销杠杆

旅游是信息依赖型产业,而营销是旅游目的地扩大知名度、吸引人气、促进收入增长的重要流程,以此塑造的良好品牌形象也是撬动融资和招商的重要依据。

通过有效的市场营销,可以强化旅游宣传推广,凸显区域旅游品牌形象,打造主题突出、传播广泛、社会认可度高的旅游目的地品牌。通过品牌的打造,可以持续激活市场,提升区域旅游景区知名度、美誉度和影响力,增加景区客流量,从而带动整个旅游目的地的整体发展和经济增长。

小结:旅游目的地是船,营销是帆,品牌就是景区的核心竞争力和无形资产,有效保障旅游目的地市场的不断扩张。

4、土地杠杆

以低价获取的周边土地为核心资产,通过以上三重杠杆的运作,实现土地的大幅升值,以商业地产、旅游房产等开发,实现最大的资产收益。

土地升值,是旅游地产的第一个盈利点。旅游人气的集聚依靠吸引核的打造,也可以借力现有景区。如何把已经形成的旅游游客引导进入休闲消费,包括购物、夜间娱乐、参与性游乐、滞留休闲等,是形成商气的关键。

因此,从观光游客的人气基础,形成休闲人气,建设集散与休闲商气,是土地价值升值的关键。有了休闲消费,休闲商业地产的价值就形成了,整个区域的土地价值才能够提升。

小结:伴随国家对于房地产市场的管控,土地价值升值的空间被打大的压缩。只想通过土地升值而实现项目投资回收已经越来越难。吸引核的打造、有效的运营都成为项目成功不可或缺的因素。

5、金融杠杆

融资和招商引资是项目运作中重要的金融杠杆之一。该杠杆的关键是前期依托收购兼并、政府优惠低价获取资产,以前三重杠杆为手段,产生现金流增长、资产大幅升值的市场评价,支持对融资及招商引资项目的包装,从而实现大规模融资、高价出让资产的目的。

投资是项目运作中有效的金融杠杆之一。旅游目的地的开发不能一味的追求重资产投入,还要有效的导入轻资产,通过轻资产运营提升项目价值,求得轻重资产的平衡发展。

上市是项目运作中实现汇报最有利的金融杠杆之一。通过旅游资产的价值升值,待项目成熟运营后,可以在境内外公开上市或者新三板上市等方式,实现在资本市场的退出。

小结:国家相关部门相继出台了一系列投融资相关政策,为旅游项目发展提供了政策支撑。巧用金融杠杆将有效解决钱从哪里来,如何有效退出等问题。

封图来源摄图网

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