林峰:特色小镇投资开发模式设计----特色小镇全程解决方案的基础

2017-01-12 绿维创景 标签:旅游投资 旅游规划 休闲商业 特色小镇

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特色小镇的开发建设,关键是把控好“投、融、营、退”四步结构,掌握好“六大收益模式”。四步结构,即:投资的时序与规模控制、融资的对象与政府扶持利用、特色产业与旅游的运营专业化导入、资金与资本的适时适度退出安排;六大收益模式,即工程收益、地产收益、房产收益、旅游收益、特色产业收益、资本收益。这是特色小镇开发投资的核心模式设计。

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以六大收益为依托,我们首先必须拿到工程收益。开发投资商,而不仅仅是建造商,拿到建造收益,是开发的前提。特色小镇项目,都必需设计为ppp项目,把基础设施、土地开发、公共设施开发、产业基础开发等等应该有政府买单,或政府补缺的内容纳入ppp构架,才可能形成区域发展的基础。一个特色小镇,投资50-100亿,其中基础部分占40%-60%。这是一个建造产业的大蛋糕,但不能有建造商专享,应该由开发商投资商分享。

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土地升值,是任何区域开发、城镇开发的基础和核心。特色小镇必需善于把土地从30万提升到200万,300万。这是不动产的基础。

房地产是产城一体化中必需的蛋糕。特别是休闲商业地产,短租型住宿地产,度假地产、养老地产、乡村庄园地产等等。

旅游产业,带来现金流的产业。

特色产业,必需发展成为现金流聚集的产业。

资产投资、产业投资,通过股权转让,资产证券化,必然走向资本退出的收益。

基于以上六大收益,我们来安排投资资金,必然先投资基础设施、土地开发、公共设施开发,必然落实ppp,落实长期化开发金融支持贷款。这就是投资与融资的启动结构。但是启动之后,若不能有效形成人气,不能快速落实旅游项目,落实大规模聚集商气的街区架构,那么,土地升值就不可能实现。因此,投资的第二个重点,必然是旅游项目,是人气的快速聚集。在人气聚集的同时,必需落实休闲业态聚集,要让来的人留下来消费,要让人夜间消费。只有这样,我们才能形成商气,形成街区价值,形成商业地产价值,形成土地价值,形成消费聚集下的消费产业聚集。

基于以上聚集逻辑,我们需要进一步投资旅游目的地的配套,街区配套,产业链配套,需要投资特色产业的结合。再次基础上,才能够形成城市化的聚集,投资城市服务设施,提升城市架构与居住结构。因此,运营能力就成为核心。旅游运营,商业街区运营、消费产业运营,特色产业运营,才能够保证产业的持续发展,形成就业基础。

退出,正是在此基础上实现的。首先是建造盈利的退出,进一步是土地升值下资产转让或资产融资的处置,进一步,是房地产销售下的快速回报,然后是产业现金流回报,最后才是资本的转让、上市等退出。

总结:能够将政府资源、社会资源有效整合在一起的这样一种平台的出现,是时代的呼唤。绿维文旅正在探索的联合服务、全产业链、全程服务的孵化服务模式是新社会需要的。目前绿维组建的中国旅游开发O2O平台已经整合了两百多家机构,这只是一个开始,林峰博士呼吁能够有更多的人,更多的单位共同在这个平台上为中国旅游最好的黄金期做出贡献!


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