调控之下商业地产避风险，综合体为宜

      

    严厉的限购令，高额的贷款利率。大部分房企面临银行贷款和金融困难的压力。购房者面临买与不买的无奈选择局面,陷入观望与被动的情绪。今年第四季中国房地产市场面临“微调”。因为经济开始“微调”了，房地产调控也开始“微调”了，但是唯一“不微调”还是房价。
　　住宅市场“被降价”的同时，很多的房企老大们将目标纷纷转向商业地产，意图抓住商业地产这跟救命稻草来缓解自己的资金压力，从而带动了很多投资者跟风，将商业地产作为自己的投资目标。但是，面对从未涉及过的商业地产，投资者纷纷迟疑，该选择什么类型的商业地产才能将风险降到最低呢?
　　商业地产对运营、后期管理的要求非常高，因此在投资商业地产的时候，对微观研究很重要，投资偏差对回报率的影响会非常大。
　　今年8月，上海银监局下发《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》，明确要求上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。这也意味着，上海停止对商业用房期房放贷。
　　这个通知可以充分体现出一点，就是投资商业地产，现房要比期房风险小的多。买期房，有较多的房源可以选择，其风险也具备很大的不确定性。比如开发商为了及时收回资金，往往前期过度炒作理念或带有欺骗性。这样对于购买写字楼期房的投资人，面临的问题是，开发商的实力和信誉如何决定期房能否兑现承诺。与期房相比，现房对投资者而言，诱惑更大：首先，品质看得见，让消费者规避了购房风险，掌握主动权。其次，准现房销售减少了等待时间，节省了利息支出。再次，投资现房，节省了时间、资金和人力成本，实现早投资早受益，还贷压力明显比买期房小的多。
　　十年前，万科卖掉万佳百货专攻住宅，成了今天中国商品住宅的老大，但同时也面临众多强劲对手的挑战。而万达一头扎进了商业地产领域，成就了今天中国商业地产领域的霸主。在当今已入寒冬的楼市下，万达的表现无疑让人侧目。而其成功的方式则是依靠一点――城市综合体。“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。而万达在这一模式的发展下虽然也受到了限购令的影响，其每个项目的住宅公寓的销售状态还是乐观的。
　　这种涵盖众多业态的“城市综合体”，无疑也成为目前最受追捧的商业地产组合形态。集购物、餐饮、娱乐等休闲功能集于一体，通过资源的整合，同时满足酒店跟住宅所需要的各种生活设施，唐山万达主推的酒店商务区概念就非常被消费者认可。
　　一直以来，地产市场上都存在一个“商住倒挂”的现象，即住宅地产的价格高于商业地产，当商业地产接过住宅大旗，当整个房地产市场都在以“商业地产”为突围的方向之时，以综合体形式出现的酒店商务区的综合物业，或许才是未来投资者风险较小的安全投资港湾。

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