特色小镇思维逻辑、开发手法和融资

2019-03-23 绿维文旅 标签:特色小镇

 近日,北京绿维文旅控股集团董事长林峰博士,接受了《旅游刊》采访,并对“特色小镇”话题发表了看法。

马云正式进军房地产天猫小镇落地北京;华侨城5000亿造100座特色小镇 ;浔龙河生态艺术小镇用5000万撬动50亿资金;古北水镇3年收入7个亿……似乎已经不需要再用任何华丽的词藻来形容特色小镇的表现了。但大潮涌起难免泥沙俱下,特色小镇到底该如何玩,反而莫衷一是。

《旅课》16期分享官

北京绿维文旅集团董事长 林峰

怎么理解特色小镇?

特色小镇是一种开发运营一体化、投资一体化的结构,它是城市开发的最高阶段。是一种生活追求、理念追求、哲学追求、精神追求的社会化呈现。但目前特色小镇还缺少必要的规划基础与开发理论指导,单个企业或单纯依靠政府难以独立完成特色小镇的建设、开发、运营。 政府巨大的转移付、政策扶持将被滥用 、乱用 、错用,无法有效地引导社会资本与社会力量。特色小镇将成为形象工程,不能实现有效发展与经济带动。

特色小镇开发的总体逻辑

特色小镇的“四特”本质

1、产业“特”

特色产业+特色旅游,形成“双特产业”发展架构

2、功能“特”

产城乡一体化功能聚集区、 生产+ 生活+ 生态

3、形态“特”

特色风貌、特色风情、特色风尚、特色风格

4、机制“特”

主办开发运营商模式——企业为主体的市场化城镇开发运营机制

特色小镇开启的是一种中国城市化的新领域,是以市场为导向的产城发展模式,与景区、新城、产业园区产生强烈关联。 每一个特色小镇都是景区,但更强调全域旅游与目的地架构、休闲聚集与消费聚集、互动与体验。特 色小镇不追求土地大规模开发, 而在于产业发展的拉动;不追求规模扩张效应, 而在于聚集和紧凑效应(产业要素聚集、人气聚集、消费聚集、空间紧凑) ;不追求全规模聚集, 而在于优势产业的高端要素(资本、人才、技术)聚集。以战略性新兴产业为主,注重研发、营销上下产业链的贯通。

因此,政府大力提倡特色小镇的根本意义是要完善基础设施与社会公共服务,打造城镇核心功能,推动城镇化。而企业要在协助政府实现城镇开发的基础上,获取合理盈利。从而满足就业、居住、休闲游乐及精神层面的各种需求。

特色小镇的创新规划手法

特色小镇在国家的大力提倡下发展如火如荼,但在建设过程中也出现了一哄而上、房地产化、可以打造的陋象。实际上可从政府管层面把控。以高质量规划引领特色小镇的科学发展,比如云南省规定没有编制规划的特色小镇,均不予审批项,不予拨付建设资 。但另外一方面,还需要靠企业的自觉发展,避免走弯路。

特色小镇以产业规划(主导产业规划、泛旅游产业规划)城乡总体规划、土地利用规划(国有建设用地、集体建设用地等)、景观规划和城市设计四项合一。在规划过程中,导入产业资源、旅游IP、 运营管理机构、开发建造机构、投融资机构等,实现全要素一体化资源导入。 运用互联网思维,实现特色小镇规划中的基础分析、功能产品、保障体系、落地实施、城市营销等方面突破。

前端策划规划设计导入

在策划规划阶段,将全经联相关的成熟IP、 运营机构、管理团队、建造机构、投资机构等,以专家身份、投资商、服务商身份,导入进来,形成落地性极强的方案。

结合建设导入

对于任何一个特色小镇而言,产业开发EPC即设计施工一体化,需要大量的管理与服务支持。以产业链整合为模式,有效利用各种资源,突破原有的项目推进和开发时序,将后期导入前期,在进行策划规划设计的同时,引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源,使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。

结合运营导入

结合投融资导入入

以整合特色小镇下的投融资平台为基础,构建与培育区域旅游上市公司和新三板企业为核心 ,PPP 项目为抓手 ,创新旅游IP导入为驱动,形成创新的旅游投融资模式,推进特色小镇创新发展。

3、特色小镇ppp体系及6大盈利模式

特色小镇是重资产投入的项目,项目的开发与建设离不开充足的资金。在这样的情况下,PPP融资模式成为了企业的首选。

特色小镇PPP模式

特色小镇PPP模式,是以特色小镇项目为合作载体,让实力较强的企业参与到项目建设中,从而实现政府建设特色小镇的目的,与此同时为社会资本带来一定的投资回报率。政府对于特色小镇PPP项目提供金融支持时还出台了相应的金融政策。

PPP模式的初衷便是一种利益共享,风险共担的机制。政府和社会资本在共享特色小镇的社会成果之外,也可社会资本获得比较好的经济收益,包括:

资本回报

挂牌、 IPO 创投、 风投互联金融并购、重组资产证券化...

特色产业现金流回报

产业持续经营收益、特色产品产出收益…

建造收益

道路、供电、供排 、供热、供 、通讯...等基础设施;学校、医院、公园、广场、 文化体育设施、综合服务区、游客接待中心 …等公服设施。

土地溢价收益

一级半开发:政府主导、企业主体...

品牌输出:开发企业输出管 ,强化品牌

合作开发:股权合作,资源整合...

房产销售收益

工业地产租售、居住地产租售、商业地产租售、休闲地产租售…

泛旅游现金流回报

旅游产品体验性附加价值收益;旅游+文化/+体育/ +健康/ +养老养生等泛旅游消费收益 …

特色小镇产生的绝对不是超额利润,在项目双方共享利益的同时承担相应风险是必须具备的。但采用PPP模式运作,一方面能够让特色小镇PPP项目获得较为充足的社会资金,以缓解政府的财政压力。另一方面,利用民营企业的先进的管理手段和技术能够使特色小镇的未来经营,更加优质高效。

综上所述,特色小镇的开发与建设绝不是单一的项目,它是综合产业链体系。没有策划、生搬硬套、过度超前、只玩概念的不足以成为特色小镇。特色小镇必须谋定而后动,只有建立思维、战略,才能抓住风口和机遇,不会沦为一场梦。

P、十九大、自主旅游”,获取更多政策、案例、研究等综合信息。


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