房地产行业涉及的相关指数含义

      

 
2、指导业界活动 
各级政府可以利用指数了解全国房地产业发展状况和行业结构，从而为调控全国各行业结构和引导行业发展服务。同时，通过城市指数，各级政府还可以了解各地房地产的供求情况，并通过各地指数的对比，了解各地房地产业的发展水平，为调整房地产普的地区结构提供参考。另外，各级政府也可以通过地区房地产指数与其他行业发展水平的对比，掌握其行业的均衡发展的情况。对于地方政府管理部门，除了指导对行业发展速度进行调控外，还可以通过与各地指数的对比，了解本地房地产业在全国房地产市场中所占的地位，更好地作好本地房地产业的发展决策。 
对投资商，房地产指数可以使他们及时了解中国房地产业的整体状况和内部结构及其发展状况，提高其投资时机、投资结构的决策准确程度；中房城市指数可以使他们了解到各城市房地产市场的不同供需状况，在地点选择和物业选择上为之提供帮助，减少投资风险；通过中房指数的动态比较，可以更好地判断房地产发展所处的周期性价段，以把握市场形势，决定或调整投资时机。 
对房地产中介咨询服务业，各类房地产可以为之提供咨询的参考，提高咨询机构对市场发展变化的科学预见和判断能力，有利于房地产投资服务业的健康发展。 
此外，房地产指数还能为消费者购房决策提供区位、时点选择的帮助，为其他经济研究机构、科研人员提供有效的信息及分析工具。 
3、市场研究的工具 
由于房地产市场在国民经济中具有举足轻重的地位，对房地产市场房展状况及趋势的把握，不仅仅是房地产业界人士的需求，更是所以关注国民经济人士的需求。房地产指数为市场研究提供了最为重要的工具，指数的变动轨迹不但能够清晰地反映出市场发展的周期轨迹，是经济周期研究的重要依据，也是进行经济景气状况分析与预警研究的基础。 

四、各类指数系统的理论方法比较 
以目前国内房地产市场较具代表性的中房指数与国房指数为例，两种指数在基本概念、理论架构、调查方法、表现方法等多方面都有较大差异，两种指数可以说是从不同的方面来反映市场，某种程度上可以相互补充。 
1、理论架构 
（1）中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以94年11月为基期，以基期北京市商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点，属于定基指数；计算时采用加权平均方法，权值采用基期时各类物业的规模比重。基期与权值在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权值，指数链接采用新旧权值计算后提供转化因子。中房指数在计算时由于权值固定，并对样本进行了必要的特征因子修正，从而可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况，使不同历史时期的指数具有较强可比性。指数剔除市场结构变化影响的作用，可以下面例子说明。 
假设市场上仅有普通住宅A，开发规模1000平方米；高档物业B，开发规模500平方米。两期销售情况见下表： 

一 期 二 期 
A B A B 
销售面积（m2） 200 50 100 200 
销售单价（元/m2） 1000 5000 800 4500 
平均价格（元/m2） 1800 3267 

可以看出，由于不同项目销售面积变化，即市场需求结构变化，在房价普遍下降（可以理解为供求、心理预期、经济形式等变化）的情况下，平均价格不降反升。如果仅仅用平均价格理解市场，就难以对市场形势、市场发展状况做出正确判断。而以中房指数把握市场时却可以准确把握市场价格变化情况。以下计算时省略样本选择、权值确定、指数换算等等多个步骤并采用简单算式：Ii＝（∑Pi×A0）÷（∑P0×A0）。其中Ii为当期指数值，Pi为当期价格，A0为基期规模，P0为基期价格。取一期指数为基值1000点。 

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