绿维创景林峰：地产增长率已“触顶” 三四线城市投资机会仍在

“房地产现在实际上进入了一个触顶的区域”，近日，在全国房地产金融投资实务研讨会上，资深规划与旅游地产专家、北京绿维创景规划设计院院长林峰以“触顶”一词描述了现阶段房地产的格局。

他首先分析了房地产风险存在的前提，“过剩是肯定的，这个是大前提。开发量始终比实际需求量过剩，由于以前有投资要素，所以使用率的过剩被掩盖，没有了投资性要素，使用性的过剩直接转化为了购买的过剩。”

在林峰看来，目前房地产的“增长”分为两个部分，如果价格来做指数，它是一个斜线上升中间的一个突破。而从经济发展结构来说，房地产的指标在做一个顶部区域，这个顶部区域是增长率的顶，这是非常明确的：涨不动了，然后逐渐下降，甚至副增长。

林峰指出，基于他对中国房地产认识，这个过程可能需要两到三年时间，才能完全这样一个顶部构造，短期趋势的变化并不代表着长期的走向。“实际的情况是什么呢，恰恰是二线城市和有一些四线城市，今年一季度后期，二季度开始，相当不错。所以实际说趋势随时在发生变化，短期趋势的这种变化，并不代表长期结构。”

“到今天来看，我不认为只有一二线城市才有机会，也完全不同意关于一二线城市与三四线城市，这种投资机会完全不对等的结构。”林认为，在中国城市化进程中，机会仍然是多样化的，不是简单的一二三四城市划分结构能解决。

城镇化的主导性因素，是产业带动下人口聚集的模式和城市布局调整下新的城市聚集结构这两大要素，在影响整个中国城市聚集下这样一种发展。因此出现的机会，是依托于这种结构而来，在不同阶段，不同区域发展是不平等的，出现的机率是有差异的。

这也决定了未来房地产企业的转型方向。“房地产必须和产业结合，必须和服务结合，必须和消费结合，那么这种趋势是典型房地产发展的一种路径。房地产商逐渐的由单一的房地产投资开发商，转化成为产城一体化开发商，产业和地产相结合，推进综合发展机会的城市一体上。在这种情况下，那么越是使用价值明确，面向市场消费结构明朗的合理化的产品，发展才会顺利，”林峰如是表示。

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