2013中国房地产创新发展报告――专项篇

       房地产金融投资

资金是地产发展前提及关键，没有金融就没有地产。过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的2013年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公司的融资压力。

一、2013年房地产金融发展特征

2013年，在房地产市场火爆及金融市场化的带动下，地产金融领域的创新不断。总结起来，主要有以下几个方面：

1、直接融资趋势仍在扩大，成为企业资金的主要来源

据统计，从2004年到2012年，八年的时间里直接融资占比从30%上升至40.5%，融资金额增长6.5倍。而国内贷款占资金来源的比重从2004年的18%下降到2012年的15%。进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。尤其是房地产信托新增规模与信托总量的占比明显增加，房地产领域成为信托资金主要投资方向。上半年房地产信托贷款共发行217笔，融资达到531亿元。

2、产银深度融合或助推房企融资变革

2013年10月，万科30亿港币认购徽商银行在港IPO股份，成为其单一最大股东，宣告了国内纯房企与银行的联姻正式解禁，这在房地产金融领域具有里程碑式的意义。紧接着，越秀集团旗下的越秀地产，向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35.69港元现金收购最多不超过75%股份，所涉及金额约为116.44亿港元。绿地集团与江西省就金融合作等方面签署战略合作协议。该战略合作协议包括，将在江西独资设立小额贷款公司，发起成立金融租赁公司或消费金融公司，以及发起设立产业投资基金，并积极参股江西当地的地方法人银行和保险机构等。新湖中宝，与温州银行签署战略合作协议，双方拟在中小微企业金融服务平台打造、投行业务体系整合等方面进行全方位战略合作。

一时间，越来越多的房企开始联姻银行。他们不仅可以操控自己的命运，获得更快、成本更低的融资，并且还能在前期的融资及采购、中期的按揭方面、后期的社区金融配套方面，为供应商、承包商及庞大的业主群提供财富管理等一系列金融服务。

3、民间资本涌入

房地产直接融资的快速发展，已经吸引民间资本的关注。今年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的第一块土地，预示着房地产基金正在加速吸引更多民间资本的参与。商业地产已成为民间资本最为重要的一个投资出口，房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。

4、房地产基金得到快速发展

2008以前，房地产基金还很少见，2008年以后，其数量与规模逐步增加。2013年房地产基金实现井喷式增长，对募资市场的贡献度占到了三成以上。截止10月底，全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元。从投资方式看，房地产基金不再局限于简单的债权结构，而开始寻求多赢、适应市场需求的创新型结构设计，向综合体/商业主题――股权/债股结合的投资方式发展。

据统计，住宅地产是房地产基金的关注的焦点，有近半数的机构及管理资金量关注于住宅地产及与其相关的综合性房地产；而综合性的住宅-商业综合体投资主题也正日益成为人民币地产基金的策略选择，有1/3的机构和1/4的管理资金量关注于结合了商业性质的城市综合体开发；有20%的房地产基金关注于纯粹的商业地产；还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产等专业的地产投资主题。

另外，在地王的争夺中，到处都可发现了地产基金的身影，资本的较量已从争夺稀缺资源开始！在各大主流地产商的版图中，地产基金已成标配，地产商们已然觉醒，去杠杆化需要杠杆的重塑！当各个中小开发商开始思索转型，地产基金为他们开阔了思路，GPLP结构正在引领技术与资本快速融合。有越来越多的职业经理人、操盘手、穿西装的、光脚的涌入地产金融行业，他们带来层出不穷的创新，也带来无数的新问题。金融市场化的浪潮已席卷而来，民间资本做金融正是政策鼓励的方向！地产基金的安身立命之所在专业，地产基金的专业化已构成生存的必要条件！2013年，涌现了更多由职业经理人组建的独立地产基金，机构投资人开始入场，专业的力量得到了资本的尊重。

5、房地产信托引入有限合伙形式，投资人成真正开发商

在我国，房地产信托发展迅猛，数据显示，2013年房地产信托成立数量为972款，�模总计3006.07亿元，这一规模与2012年相比，上涨约64.9%。其开发类型也正在从简单的纯债权投资转型进入夹层甚至股权投资。

2013年10月，上海信托推出项目――“上信?万科房地产股权投资集合资金信托计划”。上海信托和万科各出资1250万元，作为有限合伙企业的普通合伙人（GP），负责对基金进行投资与管理。该集合信托计划，期限5年，募集资金27.875亿元。在具体在收益分配上，投资者信托收益完全与项目的利润水平挂钩，跟随项目利润情况浮动。采取有限合伙企业的方式投资房产项目的股权，是上海信托的项目从融资模式向投资模式转变的尝试，也是该项目的创新亮点之一。这种结构设计，相当于让投资者成为股东，介入房产开发的一级市场。今后，采用类似结构设计的信托计划会越来越多。

6、资产证券化实现了积极尝试

资产证券化是以未来有可预计现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场上出售的融资方式。事实上，资产证券化始于2005年，2007年美国次贷危机爆发后，国内资产证券化路径也由此中断。2013年证监会发布《证券公司资产证券化业务管理规定》，资产证券化逐渐成为基建和房企趋之若鹜的融资方式。

2013年5月，海印股份发布公告称，拟以15家综合性商业物业的5年内经营收益权为基础，以资产证券化方式融资16亿元，成为国内首家实施房地产资产证券化的地产公司，这也意味着房企新的融资渠道再次被打通。

商业地产资产的证券化，符合国内商业地产发展的需求，也与某些机构的投资诉求相吻合，因为它可以持续地经营，有稳定的资产回报。目前，商业地产证券化探索正在升温，并且受到了企业的高度关注，未来或将成为众多能产生稳定现金流企业以及商业地产商最普遍的融资方式。

二、2014年房地产金融发展展望

1、大资管时代到来，资金将更大规模流向金融业务

经过长期的高速发展，一些龙头房地产企业的规模已经很大，要想持续发展，单靠房地产市场显然不可持续，“跨界”成为了摆在企业面前的难题。房地产具有投资性，属于资金密集型行业，出于寻求企业内部资金平衡的考虑，房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。另外，一系列金融政策的出台，打破了证券、保险、基金、信托、银行之间的壁垒，标志着资产管理进入全面竞争时代，为房地产企业拓宽融资渠道、创新融资方式创造了条件。随着金融市场化的进一步推进，2014年地产与金融结合的将更加紧密。

2、创新型地产金融产品不断出现，直接融资比例进一步提高

从未来的发展趋势看，房地产企业将致力于发展更加多元化的地产金融产品，继续摆脱银行的限制。可以预见，2014年，直接融资的比例将会进一步扩大。

在大资管时代，基金和银行的联合、银行和信托的联合、信托与证券的联合将衍生出更多的新型金融产品；房地产涉银将更加普遍化，并逐渐走向成熟；房地产企业并购、引入战略投资人将更加普遍；境外直接融资成为房地产企业与国际资本对接的重要平台。

3、房地产基金发展三趋势

目前来看，房地产基金发展有三个趋势：

第一，并购基金将会在未来时间中大行其道，起到主角的作用。据悉，一些资产管理公司和大的房地产企业已经成立了并购基金。如果宏观调控常态化，有许多中小企业会退出房地产领域，到这些并购基金就面临接盘的机会了。

第二，股权化的房地产基金将慢慢取代债权化的房地产基金。对大的房地产企业来说，一方面由于形势良好，现金流回流比较快；另一方面由于良好的信用，银行还主动放款给他们。和这种大企业合作，一是道德风险比较小，二是市场风险也比较小，所以房地产股权类基金会慢慢从纯债权再加股走向纯股权。

第三，经营性的股权基金会越来越多，比如商业地产、旅游地产、养老地产、写字楼，不可能一下子售罄，但也不能出售，否则就没办法经营、管理。比较好的办法是自己持有，长期经营，在经营当中有一部分获利，在整个市场升值当中有更多的获利。这样的基金可能会越来越多浮上水面。

4、房地产信托仍占主要地位

房地产信托仍将是房地产企业融资渠道的主体，尤其是对中小型房企来说。同时，房地产信托仍将占据整个信托业资金的半壁江山重要投向。据相关统计数据显示，2013年1-7月房地产信托占32.27%的资金投向比例，位列集合信托资金投向的第一位。房地产长效机制的建立，有利于房地产信托的风险控制，因此，2014年，房地产信托仍将是房地产企业重要的资金来源之一。

5、中小房企面临“大资管”时代的挑战需创新思路

大资管时代下，对于中小企业来说机遇与挑战并存，应善于创新、抓住机遇，实现融资：第一，债权融资创新。一般情况下，债权融资需要项目产权清晰、法律文件齐全，抵押物价值充裕，偿付保障可靠，“四证齐全”为基本条件。但是，在特定情况下，在开发项目证照不全，但权属清晰，抵押物充裕，偿付保障可靠的条件下，也可以实现债权融资。第二，股权融资创新：一般情况下，股权融资需要项目投资已经形成，收益前景可以预期，操作团队经验丰富，融资企业信用可靠，通过增资扩股或购买股权进行融资。但在特定的情况下，可以在项目开始投资之前，把股权融资提前到合作投资、共同拿地，扩大融资企业的投资规模，提高融资企业自有启动资金的内部收益率，抢占更大的市场份额。第三，股权加债权融资创新。这是前两种融资模式创新的综合使用，股权部分同股同权，债权部分按照约定付息。这种融资模式，对于合作双方都有降低融资成本、分散市场风险的作用，是比较经常使用的模式，它又可以发展为固定收益加激励分红的模式。第四，经营权收益权融资创新。长期持有、经营获利的项目，最大难处在于自有资金不足；而把写字楼、商铺、酒店卖散了，既不利于整体经营，也不利于收获物业增值。根据我们的测算，以写字楼为例，开发商自持能够免交交易税、企业所得税、土地增值税，并且以成本价自持，在一线城市的核心地段，写字楼的租金内部收益率可以达到10-12%。应尝试与开发商合作，募集追求低风险、长期持续回报的资金组成写字楼基金，并且寻求通过REITs退出的途径。旅游地产、养老地产、商业地产的可持续经营，也需要此类基金。长期持有、经营获利型基金的出现，将是中国房地产业成熟的体现，也是中国房地产金融成熟的体现。

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