从市场中生长起来的新型城镇――新型城镇化的市场逻辑

地产开发商一直在造城，过去，他们造城的模式是筑巢引凤，巢是一定要筑的，能否引来凤就难说了；借筑巢大建住宅是肯定的，能否结合产业发展增加就业就不一定了。于是，土地一级开发、城市基础设施建设、住宅建设、商业地产开发等发展迅猛，而且人口从哪里来、就业如何解决等问题也不用过多考虑，因为城市发展很快，工业遍地开花。

现在，招商引资花了大本钱也引不进凤凰，当做幌子拿地的多，干实业的少。大规模开发楼盘的多，空城鬼城一大片。

因此，未来造城，首先要依托于产业和就业。产城一体化下生长起来的新型城镇，是以经营性地产为核心，由项目带动所形成的城镇化延伸，包括旅游综合体、文化休闲商业小镇、养生度假养老小镇等等。市场主导是新型城镇化的基本逻辑，先产业后城镇，是正常的逻辑。产城一体化配套开发，将促使地产商走向产业开发的新领域。

旅游作为一种消费型产业，以其强大的引擎效应和战略性，成为新型城镇化最重要的选择和动力。在这一模式中，旅游地产商通过土地、旅游房产升值带来的财富效应，反哺旅游产业的发展，大规模的参与到旅游开发中，已经成为旅游产业的主导者。

在这一现实条件下，我认为未来地产商的发展应遵循以下思路：1、开发综合化；2、产城一体化；3、产业服务化；4、长短收益配置合理化；5、金融服务运用的合理化；6、企业联合和品牌整合化。

本期杂志，以市场化为基本原则，站在区域综合发展的角度，分析了地产与城镇化、地产与产业等之间的关系，并对市场上较为主流的休闲商业地产、温泉地产、酒店地产、养老地产、滨海度假地产等产品进行了剖析。绿维创景愿与政府、开发商一起，探讨新型城镇化下的地产发展之路。

《旅游运营与地产开发》第24期“新型城镇化与旅游地产”专刊已出版，详见：

《旅游运营与地产开发》第24期“新型城镇化与旅游地产”专刊

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