绿城、众安等介入养老产业――民营养老地产为何外热内冷？

10月14日国务院印发文件出台多项举措加快发展健康服务业。业内人士称，这为养老与健康地产业提供了潜在发展机会。目前，国内已有多加大型开发商开始建设养老地产项目，他们的项目近况如何？养老地产究竟应当如何盈利？
   
去年夏天，本报曾做过杭州养老地产的专题报道，现状是，一边“一床难求”， 一边“入不敷出”，民营养老机构遭遇成长困局。一年之后，杭州的养老版图有何进展？看上去很美好的老年生活蓝图几年后是否能真的兑现？之前制约产业发展的几大障碍是否已排除？近日，记者又做了一番走访。
   
如果说那会儿杭州养老地产还处于“蹒跚起步”的阶段，如今杭州养老地产看上去已经进入“战国时代”：杭州市最大的公办养老机构、市第三福利院（杭州江干区北秀景区皋城村虎山南麓）开放在即；最早试水养老地产的杭州金色年华项目（富阳）二期规划已经完成，明年即将动工；今年4月底，众安房产宣布与浙江医院正式签署战略合作协议，合作建设高标准老年社区和小城镇综合配套医院；绿城集团在乌镇打造的雅园养老社区7月底开始销售……每一家都想做出个成功案例，然后复制到全国各地。
   
在资金与项目蜂拥而至的背后，记者却发现，民营养老机构至今还未有人跨过盈利的那条楚河汉界。

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金色年华：
   
运营五年，如何扭亏还在摸索
   
前期投入收不回 后期维护成本高

在杭州，说起养老公寓，最有名的莫过于由云天房产打造的金色年华。
   
与电影《桃姐》里的情景一样，每年重阳前后都是养老机构最忙碌的时候。今年也不例外。胡燕萍，杭州金色年华金家岭退休生活中心客服部经理，这周的日程表都是满的。

几天前她又接待了两个团队，一个来自东北，一个来自深圳。今年来参观的团队中又有了变化，常常是民政部门的领导带着几个民企的老板。胡燕萍知道，接下来看重养老这块的民企会更多，大家都想借着国务院的东风分享养老产业的盛宴。

坊间有传闻说，金色年华的老板不想做养老了，二期用地准备改成其他用途。胡燕萍一听就摇头，“我们（金色年华）做这块，有个小十年了。2000年内部就在研究，2003年省发改委立项，2006年开始动工，2008年完工，到今天算起来有5年多了。二期肯定要做的，现在规划都好了，明年就要动工了。我们一期入住老人的孩子老早就在等我们二期了，怎么会放弃呢？”

但是，真正经营一个老年公寓和经营一个楼盘，差别很大。一位金色年华的工作人员告诉记者，“这里不少老人不是没地方住，他们自己在城里也有很好的房子，儿女家条件也不错。现在一些楼盘的服务也很到位了。他们选择异地养老，是看重我们这里的环境、设施和服务。老年人需要人陪护，他们的需求也是各式各样的：比如有的喜欢热闹，也有人欢喜安静，提出吃饭要送到房间，有老人提出要护士到房间里给挂盐水……”5年运作下来，金色年华的护理经验足够出一本教材了。

要提供让老人满意的服务，要维护好雅致的环境，对于金色年华这样的民营机构不是件容易的事。胡燕萍给记者大致算了一笔账：一期投入3亿多元，这笔钱就是纯自筹，收不回来的；金色年华的绿化覆盖率40%以上，每年光养护费就不是笔小钱；还有人工费用，现在入住的老人有600多人，配备的工作人员就有100多人，人员流失也不少……如何扭亏为盈一直是他们未解的题。

前期宣传

和入住后配套有矛盾
   
记者看了下金色年华的收费标准，精装修的养生公寓如果选的是朝南的双人间，半年起住的需缴纳保证金10万元，床位费在2500元/月-2700元/月之间；如果是朝北的单人间，保证金5万元，床位费2000元/月-2100元/月。而金色年华二期依旧不会采用出售产权的模式，和一期变化不大。

胡燕萍告诉记者，作为杭州最早试水的民办养老机构，（金色年华）这样的收费标准属于中等偏实惠的，所以其他民办机构担心的入住率，这点他们是不用愁的。

既然入住率不愁，为何还无法实现盈利呢？有人认为，民营养老地产的前期宣传和入住后的配套情况有着很大反差，而这种反差导致入住的人越来越少，从而形成恶性循环。

在对金色年华采访中，部分老人反映养老公寓的医疗措施方面跟当初宣传的有差距，充其量只能挂挂盐水。对此，养老中心的工作人员也倒出苦水：目前民办养老机构多是两种方式，要么和知名医院合作，要么自己开门诊部。金色年华一期是和省人民医院合作的，因为是合作，有很多约束，入住老人难免会感觉不便，有不理解。所以投资方在二期希望能自己建一个门诊部，最理想的是将社区医院放在金色年华里。他们向有关部分提出申请能否特批，这样可以既方便老年公寓的住户，也为附近村民解决就医问题。

形成这种反差的其中一个关键原因，是这个行业内目前投资客过多，养老只是目的之一，更多的是为投资，导致很多配套的营运跟不上。胡燕萍也承认说，现在有不少打着养老地产名义的楼盘，可能是变相卖房子。

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绿城雅园：项目刚开始推，试销售形势不错

如何优雅地老去？

凡看过绿城乌镇雅园介绍的人无不对那种田园式的养老生活充满憧憬。而这个养老项目的楼书也好，沙盘也好，也处处显现出宋卫平的理想主义色彩：

记者从绿城的PPT里看到，规划中除了常规的项目，还有一座医疗公园，由康复医院、体检中心和老年门诊组成，床位350张，引进的是德国的管理团队和技术。

相对于其他民办养老机构捉襟见肘的资金困境，绿城在这方面显得从容得多。因为它们做的是销售，70年产权的。产权销售的好处就在于来钱快，卖掉一套，绿城就有几十万上百万元的进账。而更大的动力来于后方：绿城集团的董事长宋卫平很早就对养老事业情有独钟。在公司内部，这块业务宋卫平不允许叫养老地产，称其为养老事业。有关养老事业的重点评审，老宋一定参加；服务团队运营上有困难，集团支持。

来买养老地产的都是哪些人？绿城乌镇雅园营销部的洪伟说，客户多是从45岁到60岁之间有养老规划的人群。从7月底开盘以来，已经卖出340套房子了，来乌镇实地看样板房的一天有100人。这些意向客户最关心的是食堂、运动场所、老年大学的课程，对房间里的床垫、沙发的硬度都要试过，看一套样板房要看半个钟头，仔细点的要花一个钟头。

困境

客户是来投资，而不是来养老？

在走访中，记者发现很多关注民营养老项目的人，都是带着投资的目标，而并非真正冲着养老而来。如果是全产权的销售，会不会出现一种情况，很多人置了业却没来住，几年后园区入住率不高导致后面的配套措施跟不上？

负责绿城雅园项目的浙江雅达置业有限公司执行总经理朱浩义回应说，他们目前没有限制性措施，对买方不存在年龄限制，但在销售政策上鼓励长者购买和入住。投资客，肯定有，但更多的是买来为自己将来养老或给父母住、有投资概念的中年人。从目前购买的业主情况来看，纯粹炒房的非常少，因为短期暴利的模式没有，只能说房价会往上走，物产放着不会贬值。

“买这个房大老远的不来住？不会啦。我们做过客户分析，60%是养老自住人群。而且很多还是找好了朋友一起来买的。有个上海客户，带了10个朋友组团来买的，就等着老了一起在湖边散步，一起搓麻将的，未来空城的可能性不大。”洪伟笃定地说。

而记者担忧的因为入住率不高导致园区配套难以跟上的问题，朱浩义表示并不担心，“引入的合作方自己存活的能力都挺强的。比如那家医院公园，不光是为了绿城乌镇雅园项目开的。这是一家面向长三角的高端康复医院，向全社会开放。商业也是，几百亩的商业区内店家也都是开放的。”

出路

建议批地有限制，租售要面向适用人群

浙江工业大学经贸管理学院院长、房地产研究所所长虞晓芬在接受记者采访时说，养老地产总体上处于起步阶段，还远没有成熟，大家都是摸着石头过河。它的独特不在开发，后面还有服务和管理。从产业链讲，后道还没有明晰的经营模式，相关的人才不足、标准都没有。

现在养老地产的融资成本高，开发商建了就要急着卖。目标客户里有一些投机性的，买了不住，导致园区人气不高，营业收入上不去，这些都不是杞人忧天，杭州就有过先例。如何破解？虞晓芬提出，是否可以在地价上破题：政府在批地的时候只允许做产业用地，而不是批住宅开发用地；租售时面向适用人群，比如规定年龄在55岁-65岁的老年人。如果这些都尚未成立那就要想办法建立流转（让不住的房子出租）。

记者注意到，负责绿城乌镇雅园项目的朱浩义，名片上的公司名称是浙江雅达置业有限公司。这家雅达国际总部在北京，是一家专注于康复医疗和养老产业的大型投资公司，背后的投资者包括和谐基金、IDG资本、红杉中国以及云峰基金。与此同时，全国社保基金首次通过乌镇国际健康生态产业园进入健康养老产业。在虞晓芬看来，适合运营养老地产的恰恰就是这样大规模的、长期揣着钱、资金成本很低的财主，比如保险公司。

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