人大校长：应着手防范房地产市场下跌风险

全国人大北京团代表、中国人民大学校长陈雨露3月5日指出，中国应着手防范房地产市场下跌的风险。房地产下行的风险一旦变成现实，影响是巨大的。防范房价下跌的风险比控制房价上涨的风险更为棘手、更为艰险。

十二届全国人大二次会议今天在北京开幕。在当天下午北京团全体会议审议《政府工作报告》时，陈雨露发表了上述言论。

3月5日上午，国务院总理李克强在《政府工作报告》中专门提到促进房地产市场持续健康发展。陈雨露在审议中表示，应从国家治理体系和治理能力现代化的角度，保持房地产市场的长期稳定发展。

陈雨露说，在实现中华民族伟大复兴的中国梦的爬坡过程中，需要跨越三大陷阱。其一是中等收入陷阱，争取实现连续四个十年或者是五个十年的可持续较快增长。其二是如何避免崛起的冲突，实现和平的复兴，做国强不霸的国家。其三是库兹涅兹周期陷阱，也就是避免平均17年一轮的长期建筑业的衰退周期，避免房地产市场大起大落带来的硬着陆的经济危机。

陈雨露认为，进入2014年后，特别是在“两会”之前，在世界范围内唱衰中国经济的论调再度甚嚣尘上，突破点就是认为中国房地产市场面临崩溃。对这一点，在过去应对金融危机的过程中已出现过几次，现在要更加认真对待。因为这次唱衰中国经济的论调不光来自国外，而是形成了内外呼应的态势。

陈雨露呼吁：应以全面深化改革和国家现代治理的高度，未雨绸缪，在继续增加住房有效供给的同时，着手防范房地产市场下跌的风险。理由有三：

第一，从长周期看，中国现在正处于17年建筑业长周期的后半段，房价也处于高位的平台期，有下跌的内在风险。整体上，也存在结构性的供过于求现象：三四线城市已绝对供过于求；一二线城市里，投资性、投机性需求明显下降。根据市场经济国家的经验，利率市场化的过程中，通常都是利率往上走、房价往下跌。在国内，从2010年开始，由于收益率市场化的理财产品、信托产品的出现，给了投资人新的投资组合和新的产品，买房实现财富保值已不是最核心的选择。所以，从2010到2013年，楼市投机、投资性的需求占全部购房需求的比例已从46%下跌到12%。随利率市场化继续推进，此趋势还会继续加强。

第二，房地产下行的风险一旦变成现实，影响是巨大的。这里有“三个60%”必须正视：一是房地产市场关联着60%的实体经济产业，二是房地产业关联着60%左右的银行资产负债，三是目前中国民众财产保有形式的60%以上是房产。由于房地产市场过度繁荣已经造成了这样的家庭财产格局，必须面对并考虑把这种现实变成未来经济发展的重要基础。

第三，防范房价下跌的风险比控制房价上涨的风险来的更为棘手、更为艰险。上世纪七八十年代，新经济自由主义在美国、英国政策化以来，50%的经济金融危机与房地产市场有关系。而且日本、美国、爱尔兰都相继失守、没能化解房地产市场的泡沫，继而出现硬着陆的金融危机。

陈雨露建议，未来十年中国中长期的房地产调控政策应以稳定可持续、保持现有房价总水平可控为主要目标。也就是说，未来十年，如果能够保持住房价的稳定，没有大起大落，到2024年中国65岁以上人口达到总人口14%的时候，房地产市场上的供求关系就会发生比较大的变化。同时，中国经济增长新的动力和引擎也已经找到新的替代动力，那么房地产业就可以回归理性。

他还建议，在国家治理能力现代化中，人们认为有四个非常重要的元素，一是市场经济制度的效率精神和创新思维，二是法治社会和法治国家，三是社会制度的有效控制力和集体主义精神，四是现代信息技术基础上的智慧政府。

陈雨露说，上述四个元素在房地产市场治理中，需要找到最佳的结合点。比如说，怎样依据发达的信息技术、大数据技术，准确判断全国房地产市场上的供求关系。应当承认，在2003-2010年这个周期中，政府统计部门未能很好发挥对房价快速增长的警示作用，在下一轮2016、2017年之后房价进入下行风险的过程中，政府应当有及时、科学的警示。

谈到房产市场有效供给与社会养老问题相互衔接的问题时，陈雨露说，老龄社会急需解决的核心问题是，加快建设养老社区。通过市场化手段，把城里的房子置换成养老社区的房子，不增加财政负担，也可整体解决已出现的养老排队问题。此外，把城市中心地区的房产置换到郊区，既能够疏解城市人口、缓解市区看病、交通等方面的压力，也能增加郊区就业，增加市中心的住房供给。这种有利于稳增长、惠民生、调结构、一举多得的措施，应及时推出。

谈到银行体系应对未来房地产市场可能出现的下跌风险，陈雨露指出，要提高风险准备金。银行体系不能成为钱荒和房地产下行趋势的推手。如何使得银行体系既遵循市场经济规律、又配合国家的宏观调控，也是国家治理能力现代化非常重要的内容。

陈雨露相信，中国能够凝聚共识、树立信心，促进房地产市场持续健康发展。

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