商业地产开启地下模式

1月23日，上海首次通过招拍挂的形式成功出让了一个“地下空间”，即浦东新区黄浦江沿岸E14单元Z4-2地块地下商业空间及公共绿地综合改造工程。上海佳质资产管理有限公司以10亿元竞得了这块地下空间，溢价245%。除了上海，地下空间的商业开发已经在国内多个城市酝酿发酵，广州、佛山、深圳、杭州、无锡、德州等多个城市此前亦均有地下空间出让的案例。商业地产已经开启地下模式。

中国商业地产联盟副会长王永平分析，利用地下空间发展商业是国内外大城市发展的一个重要趋势。国内城市的地下商业就是一座尚待开采的金矿。业内专家同时也指出，地下商业概念虽然日渐火爆，但是目前经营成功的案例并不多。地下商业开发不能简单仿效普通商业地产的模式，聚客商圈和发达的轨道交通是关键。

抢攻“地下城”

佳质资产拍到的黄浦江沿岸地块位于陆家嘴金融城，是上海城市发展的战略核心区域，在业内人士看来，可以说是发展商业地产的黄金地块。

“尽管地上是景观性质，但在地下同样可以实现商业空间的功能，因为周边商业配套比较少，可以预见这块地下商业空间的前景很好。”上海同策咨询研究部总监张宏伟对中国房地产报记者表示。

在张宏伟看来，这块地下空间之所以珍贵，是因为该区域的地上空间已经开发殆尽，去年一年内，这块土地周边仅出让了两块较小的用地，而地下空间的开发则可以进一步挖掘该区块的商业价值。

政府无疑也认识到了地下空间的潜力。上海正致力于把地下“城市地图”构想变成现实――将1600多万平方米的地下空间打通，从而形成一个“地下上海”。杭州市制定了《中央商务区（钱江新城核心区）地下空间规划》，钱江新城核心区地下空间规划总建筑面积约为258万平方米。北京计划在2020年以前，重点发展17个大型地下空间项目，并达到9000万平方米的地下使用面积，是目前3000万平方米使用面积的3倍。

据测算，到本世纪末，将有1/3的世界人口工作、生活在地下空间，地下空间已成为城市的战略性空间资源、新型国土资源。不同于过去城市发展过程中，地下商业仅作为商业地产的补充形式存在，在城市土地资源愈加稀缺，城市地面交通捉襟见肘的情况下，地下商业有望迎来长足发展的新机遇。

“地下商业开发一定会成为商业地产新的发展方向，但是目前的地下商业主要集中在高铁、快轨交通枢纽中心以及大型购物中心下面，其他地方的地下商业比较少。对开发商来说，开发地下商业的关键问题还是选址。”张宏伟说。

香港名店街商业运营总经理符然克也表达了同样的观点，他指出，欧美、日本等国家开发城市地下空间已经有150多年的历史，其成功依赖的就是庞大的交通体系。从香港、纽约、巴黎等国际城市的经验来看，在地铁沿线的物业中，受益最大的是商业，其次是写字楼，第三才是住宅。其原因首先在于地铁沿线备选位置更多，有利于开发地下商业空间；其次地铁可以带来旺盛的客流，有利于地下商业空间的繁荣；三是地铁可以改变商圈格局，有利于地下商业项目的崛起。

“纵观所有成功的地下商业项目，基本上都位于人流量非常大的地方，定位为城市广场。所以，做地下商业必须围绕‘人气’，坚持‘定位’。”符然克表示。

张宏伟也认为，只有根据人流特性，做好客群定位，才能实现聚客效应。

地下风险犹存

尽管商业地产的“鼹鼠”模式已经启动，从政府到开发商都跃跃欲试地“向地下要效益”，但业内人士也指出，实际上到目前为止，国内经营成功的地下商业地产案例屈指可数。

大中华购物中心联盟主席助理柏文喜告诉中国房地产报记者，地下商业说到底还是由于地上空间稀缺而被迫开发的，从人的天性和习惯来说，毕竟还是不愿意进入地下。目前中国的地下商业发展尚处于初级阶段，不像日本那么发达，要培养客群进入地下商业，还需要一定的时间。

“而且，目前的地下商业往往不注重技术问题的解决和地上地下整体化设计，这对地下商业的发展是不利的。”柏文喜指出，现在部分地下商场与相邻地上商城连接不够通畅，出入口没有过渡，联动效应不明显；一些“地下城”功能定位不准确，没有充分考虑人性化设计，通道压抑窄小，容易导致消费者停留时间短。

业内人士指出，地下空间的规划必须具有超前意识，在经营模式和品种上，地下的商业经营与地上的商业经营要避免同质化，绝不能“新瓶装老酒”，要通过清晰定位，形成对地上商业的补充，这样才能成功引导消费者。

在目前已有的地下商业中，柏文喜认为，经营比较成功的一是像沃尔玛这样的大卖场，二是经营时尚前卫饰品的小商业中心。“这类商业中心的特点都是聚客能力强，因此是地下商业首选的业态，”柏文喜表示，“此外就是依靠强势品牌带动的商业中心，济南银座和西安世纪金花钟鼓楼广场的成功，体现的就是强势品牌在地下商业中的带动效应。”

此外，业内专家还指出，对于企业来说，进军地下商业的风险不仅在于设计和定位。消防抗灾、全采光、恒温等这些技术问题都必须纳入企业的考虑范围，因为其带来的成本可能达到地上建筑开发成本的几倍，对企业形成较大的资金压力。

在柏文喜看来，地上商业地产还有一个不可回避的先天缺陷：没有产权。他指出：“根据我国的人防（人民防空）法规，地下空间既不属于开发商也不属于业主，属于人防。和平时期企业可以有经营权，但是不拥有产权。有些地方政府也能给企业办房产证，但这样的房产证其实是无效的，无法融资，银行也不接受抵押贷款。”这无疑将给企业带来更大的融资压力。

但柏文喜表示，尽管地下商业地产目前还面临种种问题，但随着地下空间不断扩张，人们会慢慢形成地下消费的购物习惯，一二线城市地下商业前景依然值得看好。

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