国五条地方条款预计3月底出台

国五条细则压顶，各地楼市都期待地方实施条款出台。

上周六“国五条”细则的突然出台，引来各地强烈反响。“成交量怎么走，房价怎么走，这一切目前都不好说，完全依赖各个地方政府如何落实政策，出台怎样的操作细则。”易居中国董事长周忻表示，而这一表态，成为业界人士的共识。

20%个税一刀切还是有保留的执行，房产税试点是否扩容，房价控制目标如何制定等，各地均有不少传闻版。

针对“国五条”细则会“误伤”改善性需求和刚性需求的担忧，住建部副部长齐骥表示，“会有保护措施。”住建部政研中心综合研究处处长赵路兴也指出，地方细则将由各个城市针对自身情况进行定夺，更突出地区差异化。

部分地方初定思路

简而言之，中央把更多的操作空间下放给地方政府，各地陆续出台的执行细则，将成为房地产企业、市场交易者和资本市场紧密关注的事件。北京、上海、湖南湘潭、贵阳等城市，已经有了初步思路。

北京市正制定实施细则，价格、面积等可能成为划线依据。另据市场人士指出目前北京基本制定完实施细则，在价格上划档：例如单价3万元以上的住宅征收差额20%个税，单价3万元以下的普通住宅征收全款1%的个税。

上海税务局针对网上传出的多个避税版本作出答复。这些版本除了早就被用滥的假离婚、阴阳合同的伎俩外，所谓的“高人”还找出了多种避税招数。除上述两种途径外，还包括以房屋入股成立新公司，然后再转让股份等方法。针对网传的避税版本，上海税务局表示，上述办法都无法避税。

年前传闻湖南将试点房产税改革一事应声落地。湖南省地税局证实，将在湘潭市启动房地产税改革试点，改革对象涉及企业和事业单位，暂不涉及个人房产，但具体实施时间还未确定。地税局财产和行为税处处长陆文勇表示，国务院常务会议已发出明确信号，将扩大试点范围，未来湖南将会按照国务院的统一部署启动改革。湘潭启动的房地产税改革试点，就是将原来的房产税和土地使用税合并为房地产税，即原来的房地产税按原值征收改为按现有市场价值征收，土地使用税原来按面积征收改为按土地现有价值征收，被征收的对象是过去缴纳房产税和土地使用税的企业和事业单位。

贵阳坦承二手房征税存难点。3月6日，贵阳市住建局房屋产权监理处副处长罗元军表示，目前省、市政府和住建、税务、国土、金融等相关部门正认真酝酿、充分讨论和积极研究关于“新国五条”细则在贵阳的具体实施政策。按照国家规定，在一季度(3月31日前)向社会公布。罗元军提出，装修费用的核算是难点，税务部门难以评估房屋的装修究竟花了多少钱。如果按此方法，税务部门核税时就要进家入户，对每一户交易的二手房进行装修评估。而住建部门也不具有评估装修费用的职能。所以，这在执行上存在难点，此前贵阳市的二手房交易，基本采取房屋成交总额×2%的方式征个税。

江苏网传细则初稿在走流程。细则落地之后，据南京住建委的统计，截至当天下午5点半，收件达到1571份，这个购房登记数比照平日增长将近7倍。江苏省住建厅厅长周岚表示，国家本意是增加交易环节，防止不断地买进卖出，而对个人的自住刚性需求国家一直是明确的，是给予鼓励的。网传杭州细则是：人均80平方米以下，也就是一家三口240平方米以下的住宅保有量，二手房交易仍按总额1%交个税。如该家庭有两套以上住宅，那么其中一套住宅交易时超出240平方米以上面积的获利，将按20%征收个税。

另据了解，从2010年初开始，佛山已全面严格执行个税为差额20%的征收标准。因此国五条细则在当地已难称“最严”。

山东、广深辟谣

其他城市如海南、郑州则也有所表态。海南省住建厅的相关人士称，“估计两会期间中央还会传达有关房地产的精神，到时候，将综合出台执行新政。”郑州市房管局也在官方微博发布消息称，相关实施细则正在研究制定中，待确定后将会尽快向社会公布。南京限购范围或进一步扩大升级；武汉或将严格征收个税，目前在武汉5年内购买的房产在交易中心均有备案登记，因此原值核定不成问题。

另外，细则迟迟未明确，一些城市的网上传闻也不断出现。近日，有传言称，山东烟台开始执行新规，房产证五年内的房屋上市交易需缴纳差额的20%的个人所得税，超过五年则不收取。据媒体报道，新政一天后被叫停，地税局工作人员解释称目前执行新政策尚不完善，具体方案仍在商讨。更有报道称，烟台市福山区地税局发言人于4日下午对外称，从未执行过，更无执行后紧急叫停情况，此项新规是否执行以及何时执行目前尚不明确，需等待上级部门的文件。

在广州，也传出消息表示，番禺沙湾、大石执行地税申报预受理政策，待政策明朗后再通知缴税，随后番禺地税局在其官方微博上辟谣。

在深圳，3月6日传开征房产税方案已上报中央。随后各媒体辟谣，称深圳市市长许勤表示，(房产税)国家根据房地产的全国需要和试点的需要，作统一的布置，如果布置到深圳，会按照国家的要求，进行这项工作。

北京：传实施细则中个税或按价格、面积而定，如单价3万以上按差额征20%

湖南湘潭：启动房产税改革，暂不针对个人房产

贵阳：此前基本按成交总额×2%的方式征个税，新方法月底公布

杭州：网传细则是人均80平方米以下，一家三口240平方米以下的住宅，二手房交易仍按总额1%交个税。超过则将按差额20%征个税。

前瞻

各地实施细则预计3月底出台

地方伺机而动，政策悬而未决。为缩短市场恐慌期，住建部副部长齐骥两会期间表示，针对新的国务院调控的文件，一个星期内会有详细的解读，各地的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计三月底这些细则将陆续出台。

齐骥还表示，所谓细则也是贯彻国务院措施的具体实施办法，实际上细则就是在这五条措施里，具体到一些问题，就需要各地“翻译”成可操作的具体条款，比如各地具体的调控目标等等；住建部也不会对各地公布的房价控制目标出台指导意见，控制目标制定标准国务院已经很明确，就是要保持基本稳定。

此前，中指院报告称，“国五条”细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定乃至逆转对当前房价上涨的预期。针对这一说法，齐骥回应，各地出台国五条实施细则，都要以国务院意见为准，公布的先后与房价上涨速度没有关系，不存在房价上涨过快的城市先出细则的考虑。

这一说法印证了此前业界的猜测，细则涉及到税务、住建委、国土局等多个部门，至少会有一个周期，最快两会后会陆续出台。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从政策面变化趋势来看，“限购”、“限贷”、“限价”等行政化的调控措施不为长久之计，将通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到“去投资化”的目的。

探讨

业内指税费政策或将留“口子”突出地区差异化

“楼市调控需精细化”，针对二手房交易征20%个税，保利地产广东公司董事长余英(微博)等业内人士认为。如果真的按照新政“一刀切”，广州不少房产的个税都会上十万元。

“20%交易税是中央层面的原则方向，”住建部政研中心综合研究处处长赵路兴指出，地方细则将由各个城市针对自身情况进行定夺，必须严格执行的可能是一线城市、省会城市、计划单列市等房价涨幅较大的城市，而市场本就不活跃的三四线城市则可自行选择。

也就是说，地方政府很有可能给家庭唯一一套住房、刚性置换需求住房，以及动迁房、房改房等合理住房需求留下政策“口子”，而这些“口子”怎么留？国税总局是否会联合财政部、住建部明确细节，在从严按差额20%征税的同时，恢复对于刚性置换需求的优待，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人免征个人所得税？各地方如何核定“房屋原值”？此前个税征收一直有两种方式：差额20%，或总额1%- 3%，对无法提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入1%- 3%的幅度内确定，地方税局对这条“口子”一直睁只眼闭只眼。

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“政策‘口子’肯定不会像以前那么大了，尤其是房价上涨过快的热点城市，能够实现核定原值的那部分房屋，一定会严格按照差价的20%来征个税。”

20%个税背后真正的目的是为出台房产税做准备？针对这一说法，清华大学经管学院教授李稻葵表示这两者之间并没有关系。官方之于房产税的谨慎态度，足以说明房产税在技术层面上要求之高。据财政部副部长朱光耀日前的表态，财政部正在积极研究扩大房地产税试点方案，目前还没有明确的时间表。

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