江苏省城乡规划条例

       城乡规划的实施

    第三章  城乡规划的实施

    第二十五条  规划区范围内的土地利用和各项建设必须符合城乡规划。任何单位和个人不得违反城乡规划进行建设。

    第二十六条  设立城市新区以及开发区、旅游度假区、科技园、产业园等各类工业、服务业园区，应当符合有关城市、镇总体规划确定的规划建设用地范围和布局。

    市辖区、风景名胜区以及各类工业、服务业园区，由所在地城市、县城乡规划主管部门依法统一实施规划管理。

    第二十七条  乡、镇行政区划调整方案，应当符合城镇体系规划和城市、县人民政府所在地镇总体规划中的城镇布局。村庄行政区划调整方案，应当符合所在地城市、镇总体规划和乡规划确定的村庄布局。

    第二十八条  在实施区域性城镇体系规划的过程中，有关人民政府应当就区域基础设施和公共服务设施共建共享、生态环境保护、相邻地区的重大项目等方面的规划管理，主动进行协商，必要时由共同的上一级城乡规划主管部门会同项目主管部门组织协调。

    第二十九条  城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、湖泊、水库、水源地、生态岸线、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂、轨道交通、公交场站、燃气设施、供热设施、给水排水设施、永久性测量标志、气象探测设施、地震观测设施和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，未经规划审批机关批准，不得改变用途；擅自改变用途进行建设的，城乡规划主管部门不予办理规划审批手续。

    第三十条  开发利用城市、镇地下空间，应当符合有关规划和城乡规划主管部门确定的规划条件，依法办理建设项目选址、建设用地和建设工程的规划审批手续。与地面建设工程一并开发利用地下空间的，应当与地面建设工程一并办理规划审批手续；独立开发利用地下空间的，单独办理规划审批手续。

    任何单位和个人不得开挖建筑底层地面，不得擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积；确需改变的，应当经原负责审批的城乡规划主管部门审批。不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不予批准。

    第三十一条  根据国家规定需要申请选址意见书的建设项目，城乡规划主管部门可以参与建设项目前期选址工作，提出选址建议；建设单位应当在报送有关部门批准或者核准建设项目前，向有关城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

    申请核发选址意见书，应当提交下列材料：

    （一）包含建设单位、项目性质、建设规模、选址意向等情况说明的选址申请书；

    （二）批准类建设项目的项目建议书批复文件，核准类建设项目的项目申请报告或者可行性研究报告；

    （三）标明拟选址位置的地形图；

    （四）法律、法规规定的其他材料。

    在成片规划建设用地范围外独立选址的建设项目以及可能对城乡规划产生重大影响的区域性基础设施项目，还应当提供建设项目选址论证材料。

    第三十二条  国务院及其有关部门批准或者核准的建设项目、省级以上风景名胜区内以及跨城市、县且由省投资主管部门批准或者核准的建设项目，其选址意见书由省城乡规划主管部门核发；其他建设项目的选址意见书，由城市、县城乡规划主管部门核发。

    选址意见书的内容，应当包括建设项目的选址位置和下一阶段规划要求，附选址位置图。

    第三十三条  国有土地使用权出让应当符合城乡规划。城市、县城乡规划主管部门应当参与土地储备年度计划和国有土地使用权出让计划的制定。

    在国有土地使用权出让前，城市、县城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划、修建性详细规划确定拟出让地块的规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

    规划条件应当明确出让地块的位置、范围和面积，使用性质，容积率、建筑密度、建筑高度、建筑退让、绿地率、出入口方位、停车泊位、必须配置的公共服务设施和市政基础设施、地下空间开发利用等规划要求，以及有关规划引导要素，并附规划用地红线图。需要建设单位编制修建性详细规划的，应当在规划条件中予以明确。

    确定规划条件应当同时明确其有效期。规划条件的有效期不得少于一年。超过有效期出让国有土地使用权的，应当在出让前重新核定规划条件。重新核定规划条件的，不得违反控制性详细规划和修建性详细规划。

    未经城乡规划主管部门确定规划条件的，国有土地使用权不得出让。国有土地使用权出让合同不得改变规划条件。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。

    住宅项目的规划条件除了应当明确本条第三款规定的内容外，还应当明确同步建设的基础设施、公共服务设施的建设时序，并作为国有土地使用权出让合同的内容。住宅项目的建设单位应当按照国有土地使用权出让合同的规定同步建设基础设施、公共服务设施。

    第三十四条  以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，按照下列程序办理建设用地规划许可：

    （一）建设单位或者个人持建设项目选址意见书，建设项目批准、核准、备案文件，向城市、县城乡规划主管部门提出申请，并提交建设项目总平面图；

    （二）城市、县城乡规划主管部门审查相关材料，初步审查总平面图，符合控制性详细规划的，核发建设用地规划许可证。

    建设用地规划许可证的内容，应当包括建设用地的位置、范围、性质、面积，建设规模和建筑面积等，并附规划用地图。

    需要编制建设项目修建性详细规划的，城市、县城乡规划主管部门应当在核发建设用地规划许可证时告知建设单位或者个人。

    第三十五条  以出让方式提供国有土地使用权的建设项目，按照下列程序办理建设用地规划许可：

    （一）建设单位或者个人持建设项目批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县城乡规划主管部门提出申请；

    （二）城市、县城乡规划主管部门审核相关材料，核发建设用地规划许可证。    城市、县城乡规划主管部门在核发建设用地规划许可证时，不得改变国有土地使用权出让合同中的规划条件；国有土地使用权出让合同擅自改变规划条件的，城乡规划主管部门不予核发建设用地规划许可证。

    取得建设用地规划许可证的单位或者个人，因转让通过出让方式取得的国有土地使用权等原因，致使建设主体名称变更的，应当持国有土地使用权转让合同，变更后的建设项目批准、核准、备案文件，原建设用地规划许可证，向城乡规划主管部门申请换发建设用地规划许可证。

    第三十六条  改建、扩建已经建成并投入使用的建设项目，涉及改变原规划确定的用地性质或者提高容积率的，建设单位或者个人应当持有关主管部门的项目批准、核准、备案文件和相关材料，向城市、县城乡规划主管部门重新申请建设用地规划许可证。涉及相关国有土地使用权划拨或者出让事项的，还应当按照土地管理等法律、法规的规定办理有关手续。

    城乡规划主管部门对改建、扩建项目在核发建设用地规划许可证前，应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。不符合控制性详细规划的，不得核发建设用地规划许可证。因改建、扩建对利害关系人合法权益造成损失的，建设单位或者个人应当依法给予补偿。

    第三十七条  在城市、镇规划区内需要临时用地的，应当经城市、县城乡规划主管部门核发临时建设用地规划许可证后，向同级土地主管部门申请办理临时用地手续。批准临时用地，不得影响城乡规划实施、妨碍城市安全。

    临时用地规划许可的有效期一般不得超过两年。确需延长的，使用单位或者个人应当在期限届满之日的三十日前，向城乡规划主管部门申请办理临时用地规划许可的延期手续，延长的期限不得超过一年。

    临时用地的使用单位或者个人应当在期限届满之日前归还用地。

    第三十八条  在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证；未取得建设工程规划许可证的，有关部门不得办理建设项目施工许可、商品房预（销）售许可等手续。

    前款所称的其他工程建设，包括广场、停车场、重点绿化工程，城市雕塑、大中型户外广告固定设施，大中型或者受保护的建筑物外立面装修，以及法律、法规规定的其他工程建设项目。

    第三十九条  申请办理建设工程规划许可证应当提交下列材料：

    （一）建设项目批准、核准、备案文件；

    （二）使用土地的有关证明文件；

    （三）建设工程设计方案；

    （四）符合国家设计规范的建设工程施工图设计文件；

    （五）法律、法规规定的其他材料。

    按照规定需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。属于原有建筑物改建、扩建的，还应当提供房屋产权证明。

    城乡规划主管部门应当对建设单位或者个人所提供的材料进行审查，符合控制性详细规划和规划条件的，核发建设工程规划许可证，并公布经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图。城乡规划主管部门在审查过程中，应当根据需要组织专家评审。

    建设工程规划许可证应当载明建设项目位置、建设规模和使用功能等内容，附经审定的建设工程施工图设计文件；建筑物、构筑物等建设工程的规划许可证，还应当附经审定的建设工程设计方案。

    第四十条  城乡规划主管部门应当就下列建设工程的修建性详细规划、建设工程设计方案，以公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见：

    （一）与居住建筑相邻，可能影响居民合法权益的；

    （二）位于文物保护单位建设控制地带、历史文化街区和风景名胜区内的。

    可能对居住环境造成重大影响的建设项目，城乡规划主管部门在核发选址意见书前，应当以公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。

    核发建设工程规划许可证时，涉及修改修建性详细规划、建设工程设计方案的，应当重新听取利害关系人的意见。

    公示的时间不少于十日。

    第四十一条  在乡、村庄规划区内进行建设的，城市、县城乡规划主管部门应当向建设单位或者个人提供建设用地的有关规划要求。

    进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人在申请办理乡村建设规划许可证时，应当向乡、镇人民政府提交下列材料：

    （一）建设项目批准、核准文件；

    （二）规划建设用地所在的村民委员会同意建设的书面意见，该意见应当经村民会议或者村民代表大会集体讨论通过；

    （三）建设工程设计方案；

    （四）确需占用农用地的，提供农用地转用证明文件；

    （五）法律、法规规定的其他材料。

    乡、镇人民政府对建设单位或者个人的申请材料提出审查意见，报城市、县城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

    乡村建设规划许可证应当载明建设项目位置、建设规模和主要功能等内容，并附规划设计图纸。

    建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续和开工建设。

    第四十二条  农村村民在乡、村庄规划区内农村集体土地上自建住房的，应当向乡、镇人民政府提交宅基地使用证明或者房屋权属证明、村民委员会意见、新建住宅相关图件等有效证明文件，由城市、县城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

    农村村民在城市、镇规划区内农村集体土地上自建住房的，应当由城市、县城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证，其需要提供的材料和办理程序，按照前款的规定执行。

    第四十三条  乡村建设规划许可证的办理，城乡规划主管部门应当自受理之日起二十个工作日内作出许可决定。

    建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的办理，城乡规划主管部门应当自受理之日起三十个工作日内作出许可决定。在三十个工作日内不能作出决定的，经城乡规划主管部门负责人批准，可以延长十个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

    第四十四条  取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的建设工程开工前，建设单位或者个人应当向城市、县城乡规划主管部门申请验线，城乡规划主管部门应当在五个工作日内进行验线。未经验线，不得开工。农村集体土地上的农村村民自建住房的规划验线，城乡规划主管部门可以委托乡、镇人民政府进行。

    第四十五条  建设单位或者个人应当按照规划条件和规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当向城乡规划主管部门申请。变更内容依法应当先经其他有关主管部门同意的，建设单位或者个人在向城乡规划主管部门申请变更时，应当提供相关证明文件。申请变更的内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。对房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的，城乡规划主管部门不得批准。

    城乡规划主管部门在审批变更规划许可前应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。因变更规划许可内容给利害关系人合法权益造成损失的，申请变更的建设单位或者个人应当依法给予补偿。

    第四十六条  在城市、镇规划区内进行下列临时建设，应当向城市、县城乡规划主管部门申请临时建设工程规划许可证：

    （一）在临时用地上建设的建筑物、构筑物；

    （二）在建设用地上因施工、管理等需要临时搭建的工棚、库房、管理用房、围墙等；

    （三）其他确需进行的临时建设。

    临时建设不得妨碍城市交通和公共安全，不得影响城市景观和周围建筑物的使用，不得影响近期建设规划和控制性详细规划的实施。

    第四十七条  临时建设的使用期，一般不得超过两年；确需延长的，应当在期限届满之日的三十日前，向城乡规划主管部门申请办理延期手续。延长的期限不得超过一年。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除，恢复场地原有状况。

    临时建设不得擅自改变使用性质，不得办理房屋产权登记。

    第四十八条  建设工程竣工后，建设单位或者个人应当就建设工程是否符合规划条件和规划许可内容，向城乡规划主管部门申请核实。城乡规划主管部门应当及时组织核实。未申请核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续。

    规划条件确定应当同步配套建设的基础设施、公共服务设施，建设单位应当一并向城乡规划主管部门申请核实。未申请核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的，建设单位或者个人不得组织竣工验收。

    城乡规划主管部门进行核实时，建设单位或者个人应当提供下列材料：

    （一）建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证；

    （二）建设工程验线证明文件；

    （三）经依法取得相应测绘资质证书的单位测绘的竣工图等资料。

    农村集体土地上的农村村民自建住房，城乡规划主管部门可以委托乡、镇人民政府进行核实。

    建设单位或者个人应当在竣工验收后六个月内，向城乡规划主管部门报送建设项目的有关竣工验收资料。

    第四十九条  建设单位或者个人在取得选址意见书一年内未办理建设项目批准或者核准文件，在取得建设用地规划许可证一年内未办理用地批准文件，在取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证一年内未办理施工许可证，且未申请延期或者申请延期未获批准的，相应的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证失效，城乡规划主管部门应当予以注销。

    第五十条  房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致。

    业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意，报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续；涉及改变土地用途的，应当依法办理审批手续。

    违反前款规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，工商、文化等有关部门不得核发相关证件。

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