绿维创景林峰:旅游地产已经成为中国梦的重要推手

2013-04-27 搜狐焦点网 标签:旅游地产 林峰

      

提要:旅游地产是非常丰富的概念,关键取决于投资人是要做城市运营商、区域运营商,还是只是做卖住宅楼盘的楼盘开发商,这个境界差异非常大。中国旅游地产发展到今天,用这样的理念带着社会责任感,带着对区域经济推动,去做一个区域的发展这样一种投资人,来推动区域经济。

由上海市旅游局、浙江省旅游局指导,搜狐焦点旅游地产与亚洲房地产俱乐部联合主办的第三届亚洲文化旅游投资论坛暨寻美中国?旅游地产投融资峰会4月19-20日两天在杭州举行。峰会期间期间,北京绿维创景规划设计院院长林峰接受搜狐焦点旅游地产采访,实况如下:

【主持人】:各位网友大家好,今天搜狐焦点高端访谈会客室请到了北京绿维创景规划设计院院长,林峰博士,先给我们网友打一个招呼好吗?

【林峰】:各位网友朋友你们好。

【主持人】:感谢林峰博士接受我们采访,今天也是借助咱们旅游发展投融资峰会,跟您进行面对面交流。我们今天谈论的一个话题是旅游地产,您认为什么是旅游地产?旅游地产的出现意味着什么?

【林峰】:旅游地产发展了不是一年、两年了,还是有相当长的时间。旅游地产发展它的出现首先是人们对于旅游地从一般的观光,转化成为需要在当地进行休闲、度假和自留下来进行消费长期化愿望,并且这种长期化愿望转化成一种居住型需求,或者比较长时间的生活度假需求的时候。才会出现这样一种物业形式,或者财产形式,但是旅游地产的出现,在前些年特别是房价、地价持续增长、持续高涨过程中间有一个阶段,什么房子都好卖,只要盖成房子都可以卖掉的时代,那个时代旅游地产是一个畸形增长。不是因为它的使用价值,而是因为它的投资功能,或者说增值、升值和盈利功能,从而带动了很大的开发和购买。从这两个角度来看实际上旅游地产是既有使用功能的持续增长,又有投资、投机功能的高速膨胀。所以形成了旅游地产这么一个变化过程。但是走到今天可以说旅游地产越来越体现出它本身适应于生活需求,适应于使用需求,适应于整个中国国民休闲发展的这种要求的价值越来越明显了。而纯粹是属于适应于社会发展,适应于整个旅游领导下的区域经济开发要求越来越明确,所以它不仅仅是为了生活,或是为了度假。实际上是一种产业发展,区域经济发展需求带动下的一种开发。从这两个方面来说,实际上进入一个非常正向和良性的阶段,反而不再是一个畸形投机阶段已经过去了。特别是对房地产控制以后,这种畸形投资的追求,房地产盈利为目标,以保值增值为目标这样的投资仍然有,或者仍然是一种因素,但是不再是主体和主流了。

【主持人】:所以您认为旅游地产已经趋于市场化发展态势了吧?

【林峰】:应该说总体来讲是良性的,因为前些年的旅游地产特别是2010年到2011年这个阶段旅游地产是有一些问题的。05年到08年这个阶段,有一个高速膨胀,包括滨海的,特别是像山东沿海,像乳山这些地方,大规模的这种滨海楼盘,实际上只能叫海边的大型社区,它作为旅游地产来看待,实际上是一种畸形的发展。这一类的发展在现在基本上已经消失了。这一类的非常造鬼城市的地产基本上得到有效遏制,而更多的旅游地产逐渐的大家都在走向造有人住的房子,开发有价值的房地产项目。形成区域真正非常热闹的,具有经营性的,是能够支撑产业的这种区域土地,与区域开发结构,逐渐进入到一个良性的阶段。 

【主持人】:以前旅游地产只是有住宅功能,但是生活配套各方面不是很完善,还有缺乏一些旅游当地的旅游景观和旅游资源的应用,缺少旅游地产本身应有的乐趣。

【林峰】:旅游地产本来依托于旅游资源是要享受这个区域的生活,要到这儿寻找一种度假生活方式的,是为了休闲而去的。但是因为房子的功能,特别是因为房产的增值功能,升值功能,投资功能,使得大家造房子,卖房子。这些房子造好之后是不是能住,住下来是不是提供很好的旅游休闲服务,对他们来讲不必要关注,因为房子卖掉就走人了。这样一种方式完全违背了基本的旅游地产的需求和基本的规律的。

【主持人】:通过这次峰会很多专家学者提出来,其实应该赋予旅游地产更多的文化内涵,包括一些生态环境,人文风俗方面的内涵在里面。咱们做旅游规划设计方面,肯定会在智慧上面肯定会给一些无论是开发商也好,企业也好,还有政府也好给他们一些智慧的支持。不知道咱们绿维创景在技术上创意上提供哪些服务呢?

【林峰】:绿维创景是一家专门以旅游房地产开发,我把它称之为泛旅游产业整合和泛旅游地产开发服务为方向的一家机构。所以我们的服务实际上从前期的定位策划,到规划,详细规划到建筑设计、景观设计,和游乐设计,包括娱乐设计。通过这样的服务,进一步提供顾问服务,我们叫开发顾问,包括一级土地开发顾问,房产开发顾问,房产销售顾问和旅游项目的经营管理顾问,持续经营顾问,这些顾问服务来实现对我们客户的一种全产业链的服务模式。这样一种服务主要由于旅游房地产企业是边缘性产业,交叉性产业。这种融合型、交叉型的产业,它的特点往往是一般的按照某一个产业规律非常难把握的。旅游和地产它和城市开发,和整个区域综合开发结合在一起以后,实际上是一个非常复杂和很综合的课题。

这里面涉及到第一首先要服务于整个区域综合发展,你不能只是做自己的房子,盖完房子不管,要从区域发展结构考虑问题,旅游不是一件事,是一连串事儿构成一个链状结构,是整个区域配套形成的目的地关系,是一个系统的东西。不可能孤零零自己在那儿修一个社区,没用的,形不成能力。因此旅游需要系统考虑问题。从我们来讲这样交叉型、符合型满足区域发展需要,区域发展满足政府对于区域发展规划的要求和长期性目标,一个整体的利益,共同利益和大的结构性利益。第二要符合于老百姓到任何一个地方做这样的开发,涉及到搬迁,农民安置,大量的土地使用。这里面要造福一方老百姓,经常做拆迁,用老百姓的地,如何让老百姓参与产业发展进程里面来,让他们分享发展的利益,让他们不会因为失去土地而变得更加的贫穷,而会因为他们交出来了土地,同时获得一种新的人生,获得新的机会和新的发展,这样去安排他们在结构中间的价值和地位。第三要作为任何一个投资商而言,要符合作为一个资本投资的规律,他要快速回报,他要持续经营回报,他要能够对他的投资者,对于他背后的这些投资人,对他的产  负责任。因此,他要有投资价值,他要符合商业规律。这些加在一起,这样的项目综合性的,方方面面有要求的。最后做出来这个项目要符合游客的需要,要符合购买房子,购房者的需要,要符合休闲者、度假者需要,因此是一个系统复合结构相对来说比较复杂。第一个城市地产最大的差别,要把人从客源地,把它搬运到目的地来。你想把咱们杭州人调动到海南去,要把杭州人吸引到云南去消费,靠什么?要靠很有吸引力,让你觉得那个地方太美了,我一定要去,九寨沟那个地方去过吗?凤凰古城多漂亮啊,非常好的地方我一定要去。因为它有吸引力,因为它有独特性,因为它有特殊的价值的东西。

【林峰】:因此作为任何一个旅游区域开发和旅游项目开发来说,它的吸引力的打造都是旅游最基础,最本质的工作最核心的工作。做不出吸引力来,大家觉得没意思,不会产生出游客的旅游效果。只有游客有了吸引力,游客的旅游形成了,游客带去的是钞票,游客去了意味着消费。怎么样让游客不仅仅看景观,而要进行一系列消费。今天我在会上讲,我们叫做多种业态让它进行消费,他去了以后不仅仅是交了门票,他要吃,让他吃各种各样的餐饮,各种各样小吃,各种各样地方特色餐饮。他要玩,他可以滑草滑雪滑沙,他可以有主题乐园,可以有各种生态游,可以爬树,可以各种各样互动型娱乐互动项目,可以看很多表演,可以很多互动型、参与型、体验型项目。

这些方方面面各种各样项目,像丽江,你到了丽江待上一周不会觉得烦的,光是在街上买东西,发觉一个店铺一个店铺非常有创意各种各样服装,各种各种小工艺品,各种各样的木艺各种各样的石头,所有的东西带着互动,带着参与,让你觉得这个地方眼花心乱,一个丽江有多少这样的商铺呢?上万家,由谁去做呢?有这么多投资人,他们都是中小投资人,可能一个店主投了十万,二十万,三十万,一百万在里面,丽江有多少客栈,丽江至少有几百家特色客栈。每一家都是非常小资,能上网,坐在阳台上,坐在窗台上,坐在天窗上看着底下凤凰古城非常漂亮,一边上网,一边和朋友聊天,一边可以非常悠闲待在那儿,喝着茶。像这种特色、创意客栈非常多,创意商铺,创意客栈,创意工坊,创意体验式参与互动游乐,这些东西非常多样性业态,而且是小业态,有很多有创意的人。比如某某学画画,到了那个地方喜欢这个地方,办了一家客栈,在那儿留下来了,然后娶妻生子,然后形成了一个产业,自己把自己做出来上百万产业。像这样的人在丽江有很多很多,我们叫创意人士形成了一个创意店铺,这就是旅游的吸引力。让这样的业态在中国的旅游地进行聚集,多种多样业态聚集起来,让人一天两天三天太有看头,有吃头,有玩的,喝的,好玩,休闲,待得下来,又热闹。这样一种方式,让人留下来的方式形成的我们叫做消费休闲聚集。

我们地产投资商不应该仅仅是楼盘开发商,不应该仅仅是开发住宅的,开发别墅的,不仅仅是开发商业街,开发商铺的,应该是开发区域开发的,进行综合开发。考虑如何吸引人,如何进行休闲业态开发,最后形成商业街。首先形成人气,然后是形成商气,然后是形成土地升值,然后可以修出商业街卖很好的商铺,然后是形成住宅,可以卖很好的休闲地产,度假物业,养老物业,然后形成整个城市开发。这样的地产商是区域开发商,是区域运营商,还要持续维护运营。旅游地产是非常大的概念,是非常丰富的概念,关键取决于我们投资人是要做城市运营商,是做区域运营商,还是只是做卖住宅楼盘的这样一个楼盘开发商,这个境界差异是非常大的。中国旅游地产发展到今天,用这样的理念带着社会责任感,带着对区域经济推动,去做一个区域的发展这样一种投资人,来推动区域经济。这样的投资人越多越好,这样的投资商发展得越大,对中国贡献就越大。因为他带动的是这些落后地区,没有其他资源是用旅游带动这些区域。因为旅游没有污染,低碳美化环境。旅游有四大对新兴城镇化来说,四大优势,生态的、低碳的、污染很小。第二它是美丽的、是带来环境优化的。第三它是解决农民问题的,它是能够就地城镇化的。第四产业带动效应巨大的。这样一种旅游带动区域综合开发,对整个发展都是具有极其良性和极其优化的效果。这样的旅游地产我们想在今天逐渐成为中国新型城镇化的动力产业,和主力军之一。在整个今天房地产开发领域,在中国区域经济发展中,在中国新型城镇化建设中间,这样的地产商都是非常重要的,非常有价值的。所以你说是什么时代?是不是黄金时代。第一个从国家政策来讲是黄金时代。第二个从投资人能够发挥的作用来说,每个人都有自己的抱负和理想,中国梦怎么实现?从一个地产楼盘开发商,到一个区域运营商,那是一个实现伟大梦想的非常好的机会。带动着成千论万的人去致富,带动一个区域城市化发展,带动一个区域经济发展,做旅游地产实际上是一个非常光荣的事情,实际上是一个非常有价值的事情。而同时又是一个符合产业调整规律的事情,符合今天以内需带动经济发展这样一种基本的趋向的事情,也是符合中国老百姓和谐,因为最后旅游带来什么,带来的是一种经济增长,带来的是美化作用,带来生活一种高水平。像你刚才谈的文化,旅游是需要文化的,做旅游绝不是自然美丽,要有丰富的文化品质,文化品牌,文化独特性,这些文化东西结合在一起是一个文化的,美丽的,最后是幸福的,提高生活品质的。那也就是幸福中国梦最重要的
实践者和推动者。所以我想实际上旅游地产它是具有一个非常美好的,具有一个有崇高价值地位的方向。

对于现在的大多数投资人和社会来说,他们所理解的旅游地产,和我认为一个有社会责任感的投资人去追求的,一个丰富的,和良性的,非常具有前景的旅游地产之间,差距是非常大的。实际上我们现在越来越多的一些投资人,在向这个方向发展。因此,旅游地产如果随着这样一种发展的延伸,我相信在未来十年,旅游地产在中国是大有可为。

【主持人】:听您这么一说非常有收获,因为您给我们描绘了一个非常良性态势发展的旅游地产,它不仅要做好的住宅,不仅要做好的人居环境,好的旅游地产还能带动一个城市发展。我想是怎么样一个城市魅力,才能吸引别人放弃自己的第一居所,来到这个旅游地产居住、生活,来延续自己的生命,这样的旅游地产才是真正成功的旅游地产。谢谢林峰博士接受我们采访。


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