林峰:包装文旅产业地产项目纳入重点投资计划正当其时

2020-04-03 绿维文旅 标签:

3月31日,由中国房地产报、中国房地产网、中房智库及中国文旅度假康养地产联盟、中国特色小镇产业联盟主办的“土地新政能否造血文旅——第四期文旅地产总裁主题沙龙”举行。

 

会上,北京绿维文旅城乡规划设计院院长、绿维文旅集团董事长林峰博士发表了题为《疫情下政策解读及文旅地产趋势分析》的演讲。他表示,受经济与疫情影响,预计旅游产业在今年上半年收入损失42%,地产损失远远大于文旅产业损失,因为地产消费购买和不动产购买在上半年受到制约,特别是旅游和旅游地产深度关联后更加受到影响。

 

他认为,国家在土地供给侧方面的改革对文旅产业地产发展的利好进一步凸显。抓住这个时机开展项目前期,特别是利用相对低成本的国有土地和低成本的集体建设用地开展文旅项目非常重要。包装文旅产业地产项目,纳入重点投资计划,正当其时!

 

他强调,文旅产业地产发展迎来好时机,现在是进行项目开发的极好时期,关键在于如何包装好项目,用好政府支持政策,用好资金杠杆、政策杠杆、土地杠杆。消费的大规模化不大可能形成报复性反弹,因此有限的消费释放结构需要在竞争中利用新消费趋势,去抢游客、抢眼球、抢发展、抢模式。(扩展阅读:林峰:疫后文旅地产发展趋势

 

中国房地产业协会牵头,委托绿维文旅编制《文旅产业地产综合评价标准》及相关课题研究工作。评价标准的核心是帮助企业向政府申报重点文旅产业地产项目,拿到低成本土地,形成产业融合、产商融合、产居融合、产城融合的发展结构。当前阶段,要充分利用文旅产业地产发展模型,通过国家支持政策,申报和包装项目,打造5A级文旅产业地产。一年开发期后,将会获得巨大的升值空间。现在正在进行的项目,建议包装新的二期结构,向政府申报新项目,代替现有旧项目,促进项目的包装更新,实现支持政策更新。

 

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以下是发言精要:
 

疫情对经济和文旅地产的影响

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日内瓦时间3月11日,世界卫生组织已正式认定新冠肺炎病毒成为“世界大流行”,截止北京时间31日3时11分,全球新冠肺炎确诊病例已突破77万例。目前全球已有200个国家和地区出现新冠肺炎病例,60个国家宣布进入紧急状态。

 

疫情蔓延带来的经济影响超出预期。WHO新兴疾病部门主管范科霍夫表示,目前尚无法确定这一大流行病在全球何时达到顶峰。根据平安旗下研究院发布的全球疫情预测报告,将各国分为早期管控、中期管控、晚期管控三种模式。预计美国、伊朗、法国和德国的最终每百万人口累计确诊人数将分别达到910、800、1100和1200例左右。

 

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数据来源:平安宏观经济研究院、平安医疗科技研究院

 

根据模型预计全球将有100万人确诊。绿维文旅疫情研究课题组在此模型基础上整体评估认为,按照4月上旬达到疫情峰值,预测全球确诊人数将达200万人左右,未来2-4月确诊人数实现个位数,重症率20%,死亡人数10-20万人之间。境外输入问题严峻,谨防疫情第二波流行,无症状感染者的存在,使防控局面复杂化,中国采取了强有力的措施,防范疫情成为常态工作。

 

世界经济进入衰退已基本成为定局,表现为消费衰退、金融市场震荡、冲击全球产业链和供应链、逆全球化和保护主义势力借势猖獗。对中国经济以及文旅产业、文旅地产影响巨大,包括“进出口风险、产业链风险、金融市场风险、供应链风险、二次蔓延风险”等五大风险。

 

同时,中国也存在“疫情得到基本控制、资本市场相对稳定、政府大幅提升投资 、世界石油价格下跌利好、消费刺激政策好”等五大优势,系列利好下,中国经济已开始触底反弹。

 

受经济与疫情影响,预计旅游产业在今年上半年收入损失42%,地产损失远远大于文旅产业损失,因为地产消费购买和不动产购买在上半年受到制约,特别是旅游和旅游地产深度关联后更加受到影响。

 

 

疫情下政策解读

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全球疫情蔓延减缓了中国经济振兴步伐。中国疫情得以控制,国内文旅和地产振兴迫在眉睫。“疫后文旅地产”怎么干?透析政策、了解需求、思维创新,才能突破发展!

 

1、消费刺激政策

 

疫情发生前,消费刺激政策层出不穷,文化和旅游消费被重视。刺激消费扩内需也是当前疫情阶段重要任务。3月13日,国家发改委等23个部门联合出台《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》,16省市发放42亿消费券或带动消费额外上升20%,涵盖餐饮、文旅、健身等生活众多方面。(扩展阅读:重振疫后经济,多地施策为文旅业“打Call”

 

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房地产政策仍是“稳”字当头,一些地方政策支持发放购房补贴。看待文旅地产要基于产业地产的思维,不能以住宅地产的思维方式。

 

2、企业扶持政策

 

中央层面对企业扶持政策包括社保减免缓、税收减免缓、融资贷款、复工复产扶持工作等。

 

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3、建设支持政策

 

建设用地审批权力的下放,重大项目开工的促进措施,财政、专项债、特别国债带动下推动重点项目审批。其中,文化和旅游领域获得了57亿元今年第一批中央预算内投资,485个公共文化服务设施、国家文化和自然遗产保护利用设施、旅游基础设施和公共服务设施建设项目得到支持。(扩展阅读:数万亿基建潮下,文旅项目投资加速

 

国家在土地供给侧方面的改革对文旅产业地产发展的利好进一步凸显。3月12日国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》对于加快土地审批有重大意义。政策涉及农用地转为建设用地审批和永久基本农田转移建设用地审批,相关事项的授权和试点都对项目审批具有重大意义。特别是试点这些项目对于大城市周边的休闲文旅地产。与此同时,对于大城市周边的旅游小城镇、文旅产业园区、微度假式产品也具有特别重要支持价值,尤其对已经纳入土地规划的项目具有更重大意义。(扩展阅读:国务院:关于授权和委托用地审批权的决定

 

另外,农业用地的放开,即农业用地、宅基地可以转为集体建设用地,集体建设用地可以入市交易,作为租赁型住宅或产业型用地,是完全可以通过集体经济与社会投资相互结合的股权投资模式和出租租赁运营模式,有效的实现乡村振兴中文旅产业地产发展的突破性思路,对于大型城市周边项目具有特别重要的价值。抓住这个时机开展项目前期,特别是利用相对低成本的国有土地和低成本的集体建设用地开展文旅项非常重要。

 

绿维文旅现在在大城市周边,如重庆、成都、广东、武汉、北京等周边有20余个项目,集体建设用地与投资商结合,以乡村振兴为方向,通过集体建设用地,尤其是宅基地的有效提升使用,转化为产业用地,形成文旅产业、文旅康养一体化的发展结构,促进经济发展。

 

3月30日,自然资源部就《中华人民共和国土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)公开征求意见。重点涉及部署构建国土空间规划制度、完善最严格的耕地保护制度、优化建设用地审批制度、巩固农村土地三项制度改革成果、坚持问题导向,将实践中的成熟经验写入条例。(扩展阅读:重磅!《土地管理法实施条例(修订草案)》公开征求意见

 

土地政策的进一步开放,对于产业发展项目具有极大的优势。在国家大力推动建设性开发、文旅项目重点发展的阶段,文旅产业地产发展迎来好时机。

 

 

疫情后消费与文旅产业地产新趋势

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1、消费新趋势

 

疫情期间,宅经济爆发,云生活普及,非接触式消费崛起,健康保健支出增加,这都重塑了消费者新消费习惯,催生线上消费习惯、自助生活习惯、非接触式消费、健康养生消费。人们也更加注重云服务、健康服务、自助服务、非接触式服务四大服务体系的建立。消费趋势的改变,要求供给侧产品进行调整。

 

疫情后,更显“自主旅游”时代特征。自主旅游是我2018年提出的概念,著有《全域旅游孵化器——自主旅游时代的全域旅游》。自主旅游,指在移动互联和智能科技支持下,游客完全自主选择旅游时间、出游伙伴、出游方式、旅游线路、旅游内容及支付方式等内容,以碎片化、圈子化、预定化、定制化、细分化、移动化、可调化、深度化为消费特征的新型旅游方式。

 

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要利用好四个手段:1、网红引爆,打造新营销系统;2、文旅增效,实现多业态服务;3、智慧赋能,实现新服务模式;4、康养提质,形成社区康养系统。

 

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2、文旅产业地产趋势

 

文旅产业地产是产业地产,负利率时代,房地产投资依然受到青睐。房地产作为不动产,本身的价值将成为很好的支撑,形成良好的投资价值“产业+地产”将成为新发展趋势。

 

文旅产业地产是“消费+文创+生产+智能”引导的区域综合开发,形成综合体、产业园区、小镇、新城(新区)、村庄五大发展结构,开发重点围绕旅游度假目的地、休闲生活区、郊区休闲带三大区域。

 

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中国房地产业协会牵头,委托绿维文旅编制《文旅产业地产综合评价标准》及相关课题研究工作。评价标准的核心是帮助企业向政府申报重点文旅产业地产项目,拿到低成本土地,形成产业融合、产商融合、产居融合、产城融合的发展结构。

 

当前阶段,要充分利用文旅产业地产发展模型,通过国家支持政策,申报文旅产业地产综合体、文旅产业地产园区、文旅产业地产小镇、文旅产业地产新城(新区)等,现在是非常好的时期。包装这些项目,要有好的产业发展结构,形成文旅创意产业、文旅生产性服务业、文旅多业态消费业、文旅相关居住型服务内容,加上与城市化结合的居住地产,依托四位一体的模式,打造5A级文旅产业地产。

 

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评分标准可以引导文旅产业地产良性发展,形成产业支撑、人气聚集,消费带动商业发展,文旅康养体教综合型休闲商业地产为主体地产,以二居所、三居所、康养居所、养老居所为依托的度假居住地产,加上以一居所为依托的本地化城市地产的相互融合的地产发展结构。

 

在这种发展模式下,针对国家政策,向政府要土地价格、金融支持、审批支撑,现在申报项目一年开发期后,将会获得巨大的升值空间和发展空间。现在正在进行的项目,建议包装新的二期结构,向政府申报新项目,代替现有旧项目,促进项目的包装更新,实现支持政策更新。

 

文旅休闲地产、文旅商业地产的招商运营销售结构,以多业态的商业型地产销售为主导是当前阶段重点,销售模式、出租模式、共同经营模式、长租结构模式、共享服务模式、众筹服务模式、消费卡与消费金融配合模式等,通过智能化升级和网红新营销手法,形成创新型产品升级,在未来有巨大发展空间。

 

基于此,未来一段时间文旅地产的发展与走势:

 

一、现在是进行项目开发的极好时期,关键在于如何包装好项目,用好政府支持政策,用好资金杠杆、政策杠杆、土地杠杆。

 

二、消费的大规模化不大可能形成报复性反弹,因此有限的消费释放结构,需要在竞争中,利用新消费趋势去抢游客、抢眼球、抢发展、抢模式。

 

 

封图来源摄图网
 

 


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