杭州100个城市综合体规划调查

       城市综合体掀起“热潮”

一半以上项目已建成或开建

所谓城市综合体，就是有机组合3个以上城市功能空间，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，有超大空间尺度，有“通道树型”交通体系，有现代城市景观设计，也有高科技集成设施。它能够最大程度地利用土地资源，为人们提供最便捷的服务和最快速的效率，所以，城市综合体建设，正以一种前所未有的速度生长。

杭州也不例外。杭州提出建设100个多功能城市综合体计划，共14万亩，可开发利用面积6200万平方米，而与此同时，许多开发商也日益青睐综合体项目，使得这类物业的阵营日益扩大。据了解，规划中的综合体项目，已建成或开工建设一半以上。这些项目遍布杭州各个角落，也涵盖了富阳、桐庐、临安、淳安等一些周边县市。未来几年供应量将非常巨大。

那么，这些综合体主要位于什么地方，都有哪些特色？哪类综合体的体量比较大，跟购房者关系比较密切？作为一个二级城市，杭州能消化得了这么多综合体项目吗？本报展开详细调查。

交通枢纽型综合体占比：10% 关键词：地铁

地铁的建设，将为杭州插上腾飞的翅膀，也将极大拓展人们的居住半径，城市的生活圈，将沿着地铁向外延伸。所以，众多综合体的建设也开始沿着地铁枢纽，如火如荼地建造起来。目前纳入规划的交通枢纽型综合体主要围绕着地铁一号线来建造，既有交通换乘的功能，也有集聚大流量居住、办公、购物等的功能。

其中，七堡车辆段综合体、临平南翁梅站综合体、客运中心站综合体已开工建设；武林广场站上盖综合体、打铁关站综合体和滨康站综合体即将开工；乔司站物业综合体和乔司南站物业综合体则在规划中。

这些综合体的体量都很大。比如七堡车辆段综合体是目前国内最大的地铁上盖综合体之一，总建筑面积约103万平方米，由地铁一号线、4号线车辆运营库、检修库、综合维修大楼、控制中心等地铁功能建筑，和住宅、酒店、写字楼等开发建筑构成，其中住宅约63万平方米，商业、酒店和写字楼约20万平方米。

又如滨康综合体，定位为杭州功能最全的综合体，除地铁和汽车南站外，还有商场、五星级酒店、写字楼和住宅楼。综合体地上建筑面积50万平方米，地下20万平方米。光是商场面积，就超过杭州大厦A、B、C、D四座楼的总和。

越来越多的开发商，也介入到开发地铁综合体的队列中来。比如地处地铁南苑站西北角的华元城(暂名)，就是由杭州本地的华元地产在2011年以7.1亿元竞得的商住地块，容积率高达6.9，该综合体占地面积达到100多亩，两幢高达160米的塔楼将成地标性建筑，将包括五星级酒店、国际购物中心、甲级商务办公楼、IMAX影院及豪华公寓、2万平方米儿童娱乐空间等多种功能。

“地铁一动，黄金万两”，对于普通投资者来说，如果能够在地铁综合体中分得一杯羹，显然也是非常不错的事情。

商业型综合体占比：27% 关键词：地标

这类综合体的功能，大多融合了商务、居住、休闲、酒店等各种功能，并且因为地段比较有优势，所以常常是商业发展前景非常不错、商业价值非常高的项目， 它们往往通过土地出让的方式，由开发商来操盘运营，并成为城市的地标性建筑。

这其中，包括已经投入使用的杭州大厦商贸旅游综合体、钱江新城华润万象城综合体、星光大道综合体，正在建设中的武林壹号(杭汽发综合体)、绿城兰园(喜得宝综合体)、杭州新天地(杭州创新创业新天地综合体)、嘉里中心、百大绿城西子国际、杭州远洋运河商务区综合体和杭一棉地块综合体，以及还未开工的蓝孔雀综合体、华家池商务综合体和杭州田园地块综合体等等，因为市场的参与度比较高，所以它们的知名度也常常比较高，也最能够赚取购房者的眼球。

比如总建筑面积达115万平方米的新天地项目，无疑是杭州城北超级体量城市综合体。这个项目规划为集总部经济、商务办公、商业零售、酒店餐饮、科研孵化、文化创意及休闲娱乐于一体的大型城市综合体，未来将云集影视娱乐、艺术画廊、设计公司、I-MAX电影院、KTV、酒吧和特色餐馆等多种业态，预计每天将有10多万人次的消费和举行商务活动，不仅将填补杭州城北CBD的空白，更将塑造出一个集多种业态于一体的都市核心圈。

又如百大绿城西子国际，总建筑面积28万平方米，总投资60亿元，是集国际化写字楼、精装城市公馆、五星级及对岸和国际名品广场等物业于一体的高端城市综合体。该项目因为地处庆春路核心商圈，又能享受钱江新城的前景，所以备受市场期待。其首期酒店式公寓即将于9月份开盘。

而如武林壹号项目，更是以绝佳的地段、国内首席城市华宅的定位、绿城和滨江本地两大房产大佬等众多元素，赚取了不少眼球。这个项目位于武林广场北侧，坐拥杭州最繁华的武林商务圈、西湖文化广场，以及具有千年历史的京杭大运河水景资源。项目总建筑面积近50万平方米，由9幢豪华精装修住宅与1幢超五星级四季酒店和服务性四季公寓组成。建成后将成为长三角乃至全国首屈一指的标志性建筑，为中国最为高端、最为瞩目的城市精装修复合体之一。

这也是跟市场关系最为密切的一类综合体。

旅游博览类综合体占比：33% 关键词：资源

作为一个风景旅游城市，杭州的自然资源得天独厚。所以，以旅游资源为依托，借助杭州深厚的文化底蕴，打造一些集旅游、休闲、购物等为一体的综合体，是一件非常顺理成章的事情。比较有名的即已经建成并完成招商的湖滨南山路特色街区、中山路河坊街特色街区综合体等。

事实上，这几年，杭州的旅游综合体除了传统的西湖周边之外，范围也在不断向外拓展。加入了西溪湿地、钱塘江、运河、超山等诸多概念。比如位于杭州西溪国家湿地公园东南角的西溪天堂综合体，就规划包括旅游公建设施、度假酒店集群(高档中心酒店与主题酒店群落)、中国湿地博物馆、产权式酒店、酒店式公寓的综合体。除了五星级酒店扎堆外，还有总建筑面积约4.5万平方米的精品商业街；还有桥西由长征化工厂工业遗存、富义仓遗址、小河直街历史街区、桑庐和石祥船坞等建筑群体构成的大河造船厂国际旅游综合体，是一个立足于运河文化底蕴，集工业遗产保护、创意产业、休闲旅游、文化娱乐、交通换乘等诸多功能为一体的综合体。

又如，萧山的中国水博览园综合体、月亮湾观潮度假城综合体、进化镇杭州城山度假区综合体、东方文化园旅游综合体、休博园旅游综合体、云石生态旅游区综合体、大岩山风景旅游区综合体、井山湖功勋企业休闲中心城市综合体等，转塘的龙坞旅游综合体，瓶窑的径山禅茶文化旅游综合体，良渚的“大美丽洲”良渚文化旅游综合体，超山旅游综合体，还有钱江新城的江河交汇处渔人码头旅游综合体等，都属于旅游类综合体。

还有一类综合体以博览、展览为主，如滨江总建筑面积约为82万余平方米，项目总投资估算约为80余亿元的杭州奥体博览中心综合体，由奥体中心和国际博览中心组成，建成后可承办全国性以及洲际的大型体育赛事活动。

当然，这类综合体一般都有实力雄厚的公司操盘，与普通购房者关系不大。

产业综合体占比：30% 关键词：概念

这类综合体主要包括创新创意产业、服装产业、教育产业、家居产业等各类产业为依托的综合体。

以创意产业为依托的综合体， 包括总体量约25万平方米的玉皇山南创意园综合体，定位于以建筑设计为龙头、以产学研结合为格局、以休闲景观为形态的集产业化、国际化、一体化特征的国家级高端创意园区。还有，如滨江动漫广场综合体、桥西的北部软件园综合体和余杭的杭州大学城综合体(余杭创新基地)等，都属于此类。

这类综合体，比较适合于有这类概念的公司办公，所以对于当地的写字楼市场来说，还是会存在一定的冲击。

另外，一些比较有特色的产业综合体，如总建筑面积50万平方米的杭州宏丰家居城，建成后将成为集家居建材大卖场、特色商业街、生活超市、物流仓储、商务办公、配套公寓于一体的多元家居复合业态。另外还有九堡的中国四季青服装交易中心、良渚的杭州亿丰时代广场和萧山的浙江新农都现代农产品物流中心等，它们的存在，往往能够对区域的配套完善起到很大的作用。该类综合体商铺的规划往往比较多，如果运营得当，那么市场前景还是相当不错的。

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