前言:银发经济邂逅度假需求——度假型养老

在经历了第一代的政策型养老院模式、第二代的企业公寓型养老模式和第三代的社区型养老模式后,如今,我国的养老市场正处在一个百花齐放的时代。当银发经济邂逅了日益增长的度假需求后,度假型养老成为了养老地产与旅游地产融合的金矿。

绿维创景提出了“度假型养老”的概念,是希望对度假与养老两个市场的交融进行深度研究,把两个服务产业进行整合,与房地产开发的快速回收模式结合,实现产业地产的融合发展以及产城一体化区域的综合开发,为地产商转型升级提供一个创新方向。

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  • 度假区与度假地产
  • 旅游运营与地产开发第26期
  • 旅游运营与地产开发第27期
林峰视点:中国已经进入养老时代,据预测,中国养老产业是一个数万亿元的大蛋糕,商机无限。另一方面,中国也已经进入了度假时代。55-75岁的健康老人,带来了巨大的度假型养老需求。养老度假停留时间长,一般在2个月至半年之间,消费形式多元化,包括吃、住、玩、休闲、运动、养生、健康服务等等,带动了旅游产业、养老产业、地产产业、健康产业等等一系列产业的发展。
概念:老龄时代遭遇度假时代催生度假型养老<< 详细
>> 养老市场:2亿人、上万亿元的大蛋糕

中国的养老产业养老消费群体人气超旺,已经形成了一个上万亿元的市场大蛋糕,成为了当前经济复苏中的一大热点投资领域。新时期我国的养老产业呈现出几大趋势:从消费者角度看,呈现出流动性,相当数量的中高收入老年人希望去环境更好、服务更为完善的旅游区养老;从开发个体看,呈现出开发生态化的趋势;从商业模式看,开始有意识的向产业化转型。

中国老龄化进程60岁以上人口越来越多

截止2013年底,我国60岁以上的老年人已达到2.02亿,占全国总人口的14.9%
依据联合国标准,当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%,或65以上老年人口占总人口的7%,即视为进入老龄化社会

到21世纪中期,我国老年人口(60岁以上)将超过4亿,占全国总人口的28%
2010~2040年是中国人口老龄化速度最快的时期,这一阶段老年人口平均每10年提高3.99%

据统计,老龄化水平超过全国平均值的有上海(19.6%)、天津(15.68%)、北京(14.6%)、江苏(13.75%)、浙江(13.18%)、重庆(12.84%)、辽宁(12.59%)、山东(12.31%)、四川(11.59%)、湖南(11.51%)和安徽(11.18%)等省市。老龄化成为不得不面对的现实

>> 度假市场:度假时代已经来临

据国家旅游局统计,2013年休闲度假在整个旅游出行目的中所占的比例已经达到了26.64%,这一比例随着生活水平的提高、国家政策的支持、消费观念的成熟,还会逐年增大。目前,我国已经形了六大度假市场,其中银发度假市场和带薪度假市场在未来将成为度假市场中的主流。

我国已经形成的度假市场
两个黄金周市场

14天时间,有多种业态参与,市场非常巨大

学生假期市场

以学生为主体构建的一个巨大的青年群体,并带动家人,构成每年2—3个月的寒暑假度假市场

银发度假市场

针对的是55-60岁之间的 "健康老人",这一年龄群体具备较强的度假购买能力,他们追求的是乐老生活,也就是绿维创景所说的度假型养老,这个市场还在逐步扩张

带薪度假市场

实际上,现在已经有部分行政事业机构、大型国有企业、事业单位、外资或合资企业在执行带薪休假。广州、深圳、上海、北京等发达地区的执行力度较高

自由职业者度假

中国现今就业群体中有20%-30%左右的人从事自由职业,时间比较自由,可以一边工作一边旅行

度假产业一体化市场

由一边度假,一边做商业培训、创意性产业、服务产业的度假人群形成的度假与产业结合的市场,前景良好,尤其是对于云南和海南这样的区域

>> 度假型养老:2+X+Y

度假型养老模式总结起来就是"2+X+Y"模式。"2"指的是养老核心产品和度假核心产品,主要是适合中老年消费者的主题地产和核心的软件服务体系如蓝卡等;"X"是养老配套; "Y"是度假配套等。










一个
平台
搭建了高端养老群体的生活平台。
让传统养老社区的配套成为"主套"、让配套自我造血、让消费拓展延伸,进而形成一个高端生活区、一个文化聚集区、一个局部的商业聚集区。
一个
市场
度假型养老成为高端度假区的又一重要机会市场。
度假型养老在旅游、养老、地产三个市场客户群中,成功的聚合并切分出了一部分高端市场,既满足了养老市场,又兼顾了开发商的利益,成为高端度假区可以轻松切入的一个盈利模块。
一个
“港“
度假型养老社区成为都市人快、忙、乱生活中"离尘不离城"的"避风港"
度假型养老社区是都市人的"避风港",在喧嚣的都市中营造出了一个"生产、生活、生态"的高端生态型循环型社区。
一道
曙光
度假型养老模式让"鬼城"迎来新曙光。
度假型养老最大的价值就是给鬼城提供了一个"活力产业链"和更多的"活力人群",从而让鬼城集聚人气,形成商气,带动地气。
一扇门
度假型养老模式为地产销售开启另外一扇"阿里巴巴"之门。
度假型养老模式让传统地产开始向功能化、综合化、产业化的"都市旅游地产"转型。通过创新的金融业态、互联网智能化技术导入、主题景观、主题养生等模块的植入和再造,赋予了传统地产更多的主题功能。
选址要点:度假型养老的三大选址条件 << 详细
  • 气候条件
  • 当一个项目所在区域每年的标准温度和标准湿度天数超过200天时,这个区域就适合发展度假型养老项目。

  • 外部条件
  • 主要指的是本项目所在区域的外部硬件,主要包括区域的交通、经济状况、主导产业三个大项。

  • 养生条件
  • 养生要素中关键的就是两个:Nature(自然)和Culture(文化)。山、水(大海和温泉)、空气、阳光四大要素俱全的自然环境上佳的区域是最适合打造度假型养老项目的区域。文化层面,各地都有自己独特的文化类型,但对于养生养老项目来说,传统的文化比如宗教类更有引爆意义。

开发路线图:度假型养老开发的五大路线<< 详细
01
避暑类度假型养老线路图

主要针对一些避暑条件良好的区域以及长江沿岸各个"火炉"的避暑需求而圈定的度假型养老区域。

02
避寒类度假型养老线路图

针对东北区域的避寒需求而圈定的度假型养老区域,主要指的是广西、云南、福建、广东等热带及亚热带部分地区。

03
生态类度假型养老线路图

具有良好微气候的区域,主要指的是云南和黔西区域。云南的昆明、普洱、大理、曲靖都是养生养老的好地方,和云南毗邻的黔西区域如黔西南和安顺也适合发展度假型养老项目。

04
城郊类度假型养老线路图

城郊主要指的是那些适合养生养老的城市郊区,国家最新评定的中国十大养老城市主要有——成都、昆明、上海、大连、海口、苏州、青岛、烟台、珠海、厦门

05
康疗类度假型养老线路图

主要是指依托特色养生资源打造的度假型养老项目,最具代表性的特色资源是温泉。除了温泉资源外,其他特色养生养老资源也可以成为度假型养老的有力支撑,如山东沿海城市的道教文化、广西巴马的矿泉、汤岗子泥疗等。

规划要点 << 详细
>> 一个本质:养生养老综合体

度假型养老是以生态资源为基础、以养生养老为根本、以休闲度假功能为主导、以综合开发为手段、以旅游地产产品为核心、以高品质服务为保障的养生养老综合体。

基础
以生态为基础

优质的资源是度假型养老项目打造的前提

泛资源如何转化成
具有吸引力的产品
是其核心指向

根本
以养生养老为根本

养老是度假化养老的根本宗旨

仅仅做养老,不利于商业模式的优化,由养老衍生养生、由养生延伸至养心

主导
以休闲度假功能为主导

融合观光、游乐、运动、度假、体验、居住等多种旅游功能

并不是各功能的简单大糅合,而是侧重打造其中某一项或几项功能

手段
以综合开发为手段

土地的综合开发
产业的综合发展
功能的综合配置
配套的综合建设
目标的综合打造

核心
以旅游地产产品为核心

两个相对独立的板块:养老地产和度假地产。

包括度假酒店地产、休闲商业地产(商街)、休闲住宅地产三大核心类别,及其他特色主题地产如创意地产

保障
以高品质服务为保障

必须拥有超越一般景区和养老社区的较高品质的服务(包括旅游服务与公共服务)作为保障

>> 两个结构:度假和养老

度假和养老两个结构板块既相互独立,又彼此交融。度假型养老项目把传统的养老社区项目的休闲板块进行了专业化的系统升级,使其不但成为养老板块的必要配套,而且成为可以独立运营的盈利模块,成为养老社区和外界沟通的最主要路径,成为保证养老社区活力的源泉。

>> 三个主题:养生、养老、养心
  • 养颜、养情、养味、养身、养型、养趣
  • 艺术化人、中医固本、耆儒硕德、道法自然、禅境圆融、茶语人生
  • 专业化居住中心、服务管理中心、健康管理中心、 文化教育中心、商业娱乐中心、蓝卡等软性配套

养生

养老

养心

>> 四大配套

养老专项配套:居住中心、服务管理中心、健康护理中心、文化教育中心如老年大学等、商业娱乐中心;

度假配套:主题会所区、主题娱乐区、主题会议区、主题疗养区;

旅游配套:主题景观区(标志性景观)、特色购物区(风情街);

休闲配套:家庭休闲庄园、家庭农庄和科普教育等

>> 五大产品

养老公寓、度假住宅、休闲街区、产权酒店、养疗会所

>> 六大植入

文化植入、金融产品植入、互联网智能化技术植入、环保技术植入、健康产业链导入(如蓝卡)、会员模式导入(会所经济)

开发运营要点:四大运营策略 << 详细
  • 产业整合——度假+
    养老+地产+金融
  • 运营整合
  • 度假养老联盟
  • 全国度假养老投资基金

传统的养老社区的会员制局限性太强,度假型养老通过产业化的运营,消费群更为广泛,触角更长,所以会员制的威力更大,将成为一种重要的运营手法。

针对老年人的养老地产、针对家庭型的度假公寓、老年人和家庭型通用的度假别墅和针对观光型的风情商业客栈或产权酒店,最终通过多途径运营,提高收益率,降低运营风险。

绿维创景依托十多年积累的开发经验和客户资源,拟发起面对市场开发主体的国际化度假养老联盟,真诚寻找合作伙伴。

面对度假型养老的大潮,绿维创景果断抓住市场机遇,积极筹备并拟发起"全国度假养老投资基金",本基金将通过地产、金融、旅游、养老产业的四大跨界资源整合,建立面对全国的度假型养老连锁机构。依托投资人的各自优势,扬长避短,各取所需,建立信息共享机制,搭建全国性的客户资源平台,为投资人分享中国度假养老产业盛宴提供优质投资机会,真诚期待各合作伙伴的加盟。

养老地产政策:政策利好 多地扶持<< 详细
>> 政策梳理 >> 专家观点
关于加快发展养老服务业的若干意见 2014,养老地产政策落地关键年
关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见 养老地产求突破 别把旅游地产等同养老地产
深化改革加快发展养老服务业的任务措施 养老地产前景广阔 政策扶持尚待加力
养老服务设施用地指导意见 老年旅游逐渐被旅游市场重视 产品形成四大的特色
中华人民共和国老年人权益保障法 李立国:养老地产不能纳入养老机构设立许可范围
养老机构管理办法 窦玉沛:养老服务要解决6道难题
北京市人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见 人民日报:养老产业充满想象,积极发展公建民营模式
上海市养老机构条例 养老全产业链主体已就位,资金仍观望政策落地
绿维研究 << 详细
度假型养老模式 泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式
度假时代下的养生养老产业市场需求分析模型构建 度假与养老时代同步来临
度假生活方式与度假消费结构分析 从疗养院到度假酒店的升级模式
养老案例<< 详细
>> 绿维创景经典案例
彭祖养生地 花都不老泉-河南鄢陵科学养老示范基地修建性详细规划
项目概述: 鄢陵历史悠久,文化灿烂,各种养生资源丰富,被誉为"中国花木第一县"。 整体来看,规划地生态环境良好,养生资源丰富(粮食和药材丰富), 更有未来的引黄调蓄工程来强化本项目的生态环境。面对良好的发展机遇,甲方委托我院进行养老示范基地修规的编制。
核心思路: 依靠彭祖养生文化的挖掘,将鄢陵从一个花木之乡提升到养生之都。大家都在挖掘花木资源的时候,我们创造性地植入了一个产业的概念,达到生态幸福城乡的提升、资源优势往产业优势的提升、生态资源往文化的提升、生态改善到养生之都的提升,打造我国首个养生型养老产业示范区,从而突 出重围,抢占制高点。【详细】
  • 鸟瞰图

  • 景观轴线

  • 局部效果图

度假型养老模式下的普洱"国际养生城"打造策略
项目概述: 普洱作为中国西南边陲的内陆型城市,由于受自然及交通条件的影响保存了完整的生态系统,形成了全年适合度假的气候条件。如何整合普洱市区位、资源、产业优势,推进普洱国际旅游目的地和普洱国际性旅游度假休闲养生的同步建设,推进普洱以旅游、养生为主导的生 物产业和绿色经济发展,是普洱泛旅游发展中要解决的核心问题。
核心思路: 绿维创景从城市发展的大背景入手,充分发挥城市作为旅游要素集中地和旅游效益最大产生地,以及旅游产业、休闲养生产业在推进新型城市化建设 中的特色带动作用,创建"低纬度内陆综合型养生度假旅游城市" 开发模式,构建以旅游度假、休闲养生为主导的产业格局,带动相关产业互动发 展,全面完善养生旅游城市、养生城镇、养生特色村及养生度假综合体等旅游产业要素,打造具有国际性吸引力的养生旅游品牌。【详细】
  • 咖啡驿鸟瞰图

  • 茶马驿鸟瞰图

  • 白鹭湖鸟瞰图

>> 国内外经典案例
  • 美国佛罗里达太阳城
    —— 闻名世界的最为成熟的养老社区典范
    美国较大的老年社区之一,规模定位为"微型城市";
    建筑规划完全按照老年人的需求设计;
    拥有多种住宅产品;
    配有多样的休闲设施;
    设有完备的医疗设施
  • 日本港北新城
    —— 电器化、自动化、镶嵌式的养老住宅
    老年人住宅产品与其他租售性住宅产品混合设计;
    技术和电器化程度高,老龄人可实现自助和自理;
    配套完善,拥有博物馆、交际俱乐部、成人大学、高尔夫、工艺制作等等;
    细节处理非常到位,比如玄关加扶手、卧室采用推拉门、洗手盆可升降。
  • 荷兰弗莱德里克斯堡老年公寓
    —— 注重老年人"身心合一"的养老社区
    城市意味、社区功能和生态目标的集合处理,解决了独立居住与方便交流的矛盾;
    具有22 个相互连接的独立单元,都配有起居室、书房、阳台等;
    配备了完善的室内泳池、健身中心、客房等设施。
  • 北京太阳城老年公寓
    —— 国内首家示范性大型老年居住社区
    位于著名的小汤山疗养区,国内首家示范性大型老年居住社区;
    具有完善的体现新世纪时尚的服务设施;
    创造"贴近自然"、舒适便利的居住环境;
    为老年人提供多层次的"交往空间";
    采取"车走周边,人在中间"的安全的交通模式;
    选用成熟的先进产品和成套技术,并精心设计细部空间及构造。
  • 台湾长庚养生文化村
    ——"社区+医院+地产"的高级养老社区
    在厚实的医疗基础上,以"连续性照护退休社区"型态开国内先例;
    整体景观环境优美,休闲活动种类繁多
    公共设施方面,既有步行和自行车道,健身室等活动区又有种植区;
    为身体健康、乐于工作的老人,提供有偿工作岗位;
    五大重点:建立健康医疗、完整的硬件设施、服务措施、协助财务规划、社区参与。
  • 上海绿地21城孝贤坊
    —— 本地养老的典型案例
    智能化、多功能、综合性的大规模养生养老社区;
    周边的酒店、餐饮、超市、图书馆、休闲广场等配套设施齐全;
    户型设计针对老年群体特殊生理和心理需求,非常灵活;
    提供定期体检、上门就诊服务等特色医疗服务;
    实现管家服务,紧急呼救服务、专业护理服务。
旅游引导的新型城镇化
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