对Recreation Mall类型项目深度策划的几点思考

2009-03-03 绿维创景 标签:

      

1、只有高度清晰的把握了项目的主题理念、市场定位、功能定位、可行性的前提与基础、运作程序与目标,才可能站在战略的高度,进行自如的管理与操作。我认为,很多业主公司到目前为止,尚未做到胸有成竹,对究竟我们做的是一个什么项目,并没有达到深刻清晰的把握。因此,只能按照先保证足够补偿和摸着石头过河的原则进行运作。对于这种大大超过公司投资能力的项目,必须充分运用多重杠杆,才可能成功的项目,若没有对商业模式的充分认识和运用杠杆的足够能力,投资这样的项目是十分危险的。

2、基于此,我认为业主公司应该进行深度研究,详细策划,全面系统的进行杠杆设计和运作策划,大力整合社会资源,实施明确的目标管理,才可能运筹于前,稳步推进,在公司全面控制下分步实施。所谓磨刀不误砍柴工,前期的节约等于后期数倍的损失,前期研究与策划太重要了,希望业主公司能高度重视。

3、前期的研究与策划,必须达到以下目标:一、充分论证细分市场的内容与支持力度;  二、创造性的策划项目的主题与功能结构;三、清晰的构筑运作的战略与商业模式;四、异常明确的设计支撑性和撬动性杠杆;五、简洁而实际的管理构架和整合资源的方法。

4、就休闲MALL项目的功能,应突出休闲Mall的整合,以较大土地,形成20万平方米以上的商业面积,建设依托古镇的Recreation Mall。这一思路,在商业房地产界和旅游房地产界,都是一种创举,是对商业房地产Shoping Mall和旅游房地产中心游憩区(Center Recreation District)两种商业模式的一种新的综合,是一种新的商业模式。

5、从商业房地产角度看,该项目类似于Shoping Mall ,同样是巨型商业房地产项目,需要进行系统的策划,并通过打造和引进主力店和核心项目,形成核心竞争力,吸引顾客。但两者又有巨大的差别:

Shopping Mall与Recreation Mall比较一览表

Shopping Mall与Recreation Mall比较一览表

6、 从运作角度来看,至少有八重杠杆要打造: 

政绩杠杆,撬动资源与政策补偿,撬动国家开发银行容资;

融资杠杆,撬动国际国内商业银行贷款;

资本杠杆,撬动海外战略投资人;

项目杠杆,撬动子项目投资商;

旅游营销杠杆,撬动游客增量;

房地产营销杠杆,撬动商铺销售;

带动杠杆,撬动周边旅游或旅游房地产项目;

品牌杠杆,撬动新的资源圈地和项目开拓。

7、从管理上看,必须安排专人,通过吸纳人才及整合社会资源,落实战略管理、策划规划、工程建设、政府公关、投融资、招商引资、旅游营销、景区及物业管理、房地产营销等不同环节,形成战略运作清晰明确,具体业务职责分明的构架。

8、建议公司在大规模投入前,投入一定的资金和精力,从管理、人力资源、深度研究与策划三方面入手,加强和重组公司力量,形成高效运作格局。

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