旅游城市经营与旅游房地产开发.

       城市经营及其手段

政府使用多种手段进行旅游城市经营，这是旅游目的地运营的一种重要手段，其市场运作的关键，是旅游房地产开发。其中，特色商业休闲街区等旅游商业房地产的开发，具有凝聚人气和提升地价的带动作用；而旅游房地产的开发，可以有效地推动旅游目的地品牌营销。

一、城市经营及其手段

城市经营，就是地方政府以城市土地为基础，采取直接或间接手段，改变城市投资环境和生活条件，吸引社会资金投资开发城市。

我国地方政府的城市经营模式，主要的推动手段大体上分为4方面：

1、财政手段运用

财政来源于税费收入、政府借贷、上级专项资金和一般转移支付。改革开放以来，地方政府运用财政资金开展经济建设的条件发生了变化，拥有了多种促进经济的财政手段：一是减免税费，包括后来的财政补偿(贴)；二是直接投资,形成投资环境与条件；三是资金扶持,给予一定的无偿或有偿支持；四是剥离消化负债与人员,为企业减负。

一般的财政手段，表现在地方政府制定的招商引资优惠政策上。

2、公共工程建设

公共工程是对区域整体发展有益，而又无法实现直接盈利的建设项目。公共工程对于区域经济中的收益个体，完全是不平衡的，这就为一部分企业创造了巨大的商机。

道路建设是最大的公共工程投资项目。特别是非收费性的城市公路，对于土地价值的提升，具备了特别重要的作用。城市公共配套设施包括供水、供气、供热、排污、医院、学校、商业等，是社区发展的核心要素。政府在城市扩展中的规划及配套工程的建设速度，直接影响房地产商的投资收益率及回收时间。

3、土地运营

土地一级市场利润丰厚，公共工程带动效应显著，形成了良性滚动结构，增长空间大。因此，新区开发、旧城改造等都形成了巨大的商业机会。

4、国有资产运营

国有存量资产是政府可以运营的一张重要的牌。随着国退民进战略的实施，国资退出竞争性领域，为政府运营经济提供了政策空间。

宾馆、餐厅、景区民营化已经成为主流运营方式，社会投资介入后，效益明显改善。资源开发包括矿产资源(温泉等)、风景名胜资源、文物文化资源等等，都是政府控制的可运作资产。

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