林峰：大众度假时代的新经济增长点

以下内容根据，北京绿维创景规划设计院院长、资深规划与旅游地产专家林峰在“雪野围炉2014”演讲录音整理。

今天跟各位嘉宾互动交流之后，我发现一个聚焦点就是大家对未来时代到底怎么看？今年，中央经济工作会议上讨论的主要问题是在经济下行情况下，伪经济是不够的，新增长点在哪？对于中国旅游业而言，同样如此。中国的旅游逆差已经达到五百亿元，一年下来可能会达到一千亿美金。如此大规模，让我们看到，中国人的旅游消费在外国。这是中国旅游业的一个巨大问号和一个警钟。一句话，面对中国人大规模出境旅游，为什么不能在内部大规模释放。这就要求我们找出新的经济增长点，也就是接下来要讲的大众度假时代的新经济增长点。

一、什么是大众度假时代？

第一，经济收入及中等收入人群的增长，为度假经济时代的来临奠定了基础。2011年，中国人均GDP突破5000美元， 2013年达到了6767美元，到2014年肯定有7000美元，预计2020年将破万，这为我国休闲度假的发展提供了强劲的经济基础。

第二，高速的经济增长为我国居民出游率提供快速稳定条件，市场上已形成了一定规模的度假需求，并将逐渐扩大，在2014年我国的旅游出游率是2.6，而到了2020年，我国的旅游出游率就能达到4.7左右，美国和其他发达国家则能够达到8.9。我们预测到了2030年能够达到9到10的水平。

第三，我国的休闲度假占旅游总人次中比例大幅提升。现在我们的休闲度假所占比例是20%，10年之内可以达到40%，20年之内可以达到67%。我国还将大规模的推进带薪休假。带薪休假释放出来的不是钱而是时间，目前我们跟25岁到40岁之间人谈度假，他们会说：“对不起，我们不度假，我们没时间度假。”好的，我们不跟他们谈度假，我们跟他们谈你今年去旅行了吗？他们都有过很多次旅行。而大规模的推行带薪休假必将大规模的推进大众度假市场的形成。因为，如果每年多给你5-7天的时间，那么我们的度假生活就会完全不一样。
今年，国务院会议有两次提到带薪休假，而山东省起到了一个风向标作用，提出到2017年全省基本落实带薪休假制度。对于整个中国经济而言，只要释放内需消费，或者实现内需消费政策，例如带薪休假文件推行，就可以极大的推动度假市场的时间。

二、大众度假市场

经济收入及中等收入人群的增长，为我国休闲度假的发展提供了强劲的经济基础。五大度假市场已形成：

1. 两个黄金周市场：14天时间，有多种业态参与，市场非常巨大。

2. 学生假期市场：以学生为主体构建的一个巨大的青年群体，构成每年2-3个月的寒暑假。

3. 银发度假市场：针对的是55-70岁之间的“健康老人”，这一年龄群体具备较强的度假购买能力，他们追求的是乐老生活，也就是度假型养老，这个市场还在逐步扩张。

4. 带薪度假市场：实际上，现在已经有部分行政事业机构、大型国有企业、事业单位、外资资企业在执行带薪休假。广州、深圳、上海、北京等发达地区的执行力度较高。

5. 自由职业者度假：中国现今就业群体中有20%-30%左右的人在从事自由职业，时间比较自由，可以一边工作一边旅行。

这五大度假市场已经成为一个巨大规模的市场，他们不需要家财万贯，只需要一个家庭年均收入超过10万人民币，就能满足度假需求和度假条件。那么，基于这个度假市场，也就是于冲局长提倡的旅居生活，让人们先住下来，然后再消费。因此按照停留的时间，度假旅游的细分市场可以分为：中长期度假市场、短期度假市场。短期的度假消费和长期的度假消费完全不同，中国的度假消费结构正在改变，度假时代的来临，推动着原来以观光休闲为主体的旅游市场逐渐转化成以旅游居住为核心，结合观光、休闲的度假市场，形成观光、餐饮、休闲、养生、运动、文化、购物七大消费。

在综合性消费度假阶段，我们需要对度假物业市场规模进行预测。谁都希望拥有自己的乡居，谁都希望拥有自己的唐乡，谁都希望拥有自己海边的房子，面朝大海，谁都希望拥有自己梦想的郊野家园或者避暑之所。问题来了：第一，买一处房子只能住一个月到两个月，不是第一居所；第二，买了本处的房子，还是要去全球旅游；第三，买了房子没有人打理；第四，我没有那么多钱买房子，只能掏出10万块，这些问题都是住宅型旅游地产的巨大问题。所以旅游地产这个概念应该抛弃。

我对2015年旅游趋势预测是大众度假时代已经来临。大家需要度假，但是不会再买度假区的居住性用房。观光旅游不需要地产，休闲需要地产，度假需要地产，需要住下来生活。

度假市场面临的问题是谁来把度假市场变成投资和回报相结合的互动结构。我们正在推出一个众筹平台叫分权宝。分权宝就是一种分权度假模式，一套房子我们把它分成10份或者13份，共同拥有产权。通过交换实现“以房养游”，我通过经营房子赚到的钱供你去居住别人的房子。通过“以房养游”的结构实现把房子盘活的功能。因此，我买房子变成了买度假生活。买的房子仅仅是一个不动产，能够抵抗通货膨胀。我们称之为以房产投资为依托的度假生活转换模式。我把它称为大众度假时代的神器，我买不起房子，但是可以买十万块钱一张的度假卡，拥有这套房子，我就可以每年享受28天全球自由度假的服务。

三、旅游小镇模式解读

城镇化不仅由工业元气带动，城镇化可以由消费经济带动。旅游产业引导的新型城镇化开发项目的性质，既不是一个单纯的景区打造项目，也不是纯粹的地产开发项目，更不是一个传统的城镇建设项目。

消费与城市化新循环，消费经济带动人口聚集推进城市化（消费带投资）；新型城镇化大幅升级消费水平（投资带消费）。未来十年第一位的综合发展工程，是中国经济保持高增长的顶层设计，以人的城镇化为宗旨，包括社会体制改革创新、公共服务全面覆盖升级、城镇结构模式突破、产城一体化开发为方向的中国经济第二轮成长的龙头。

新型城镇化的四个发展重点：

重点1：产业的选择——决定城镇发展的动力机制

重点2：人口的两种聚集模式——城镇化的核心，决定着城镇发展格局

重点3：产城一体化开发——未来城镇化的主流方向

重点4：城乡一体化开发——实现就地城镇化的主要方式

旅游小镇开发，是产品产业结构升级，到新型城镇化发展的结果。旅游消费的模式升级，从单一观光，也就是观光+休闲+度假+文化+养生+养老+运动+其他；景区（产业）发展模式升级，从观光景区到景区+度假区+产业园区+城镇；区域开发模式升级，传统土地+园区建设+住宅开发到景区景点+休闲商业+度假服务+养生养老+社区配套（综合产业地产开发及城市运营商）。

四、雪野湖旅游城镇化

雪野湖项目性质是旅游产业为引导的新型城镇化开发项目。项目的性质，以湖泊生态优化与保护为前提，以旅游休闲为引擎，以本土文化为灵魂，以度假物业为保障，以综合消费平台为目标，充分关照三农问题，促进“文化体验化、旅游休闲化、城镇新型化”，最终带动区域经济社会的发展升级。

1. 开发三大目的

因此，在未来的开发中，本项目需要实现以下三重目的：

1.政府满意——税收、就业、区域发展。

2.百姓受益——安居、乐业、持续收入。

3.企业获利——品牌、效益、赢利模式。

2. 产业发展目标

根据雪野旅游区的上位规划研究，我们可以得出三大发展目标，新型城镇化开发典范、国家级旅游度假区、AAAAA级景区。

3. 产业发展方向

根据雪野旅游区的产业发展比较优势和产业基础，以及莱芜市产业转型的要求，雪野旅游区应大力发展以旅游休闲服务为核心的现代服务产业。

具体三大产业发展方向，一是传统农业转型升级，生态农业、观光农业、高效农业与旅游嫁接，发展现代都市休闲农业。二是全面退出传统工业，致力于以行业解决方案及IT教育培训为代表的软件产业。三是以旅游为主导，重点发展文化、通用航空、休闲度假等旅游相关产业。

关于雪野旅游区城镇化，我们做了很多研究，通过分析研究，我认为雪野旅游区应推行分权度假的模式，现在我们已经成立了全球度假联盟，这个度假联盟包括众多高端度假酒店。一句话，买雪野湖的房子，就可以住各类高端酒店，为什么不买雪野湖的房子？因此，如何从住宅型地产转化思维，把地产的投资价值转换成为用更多的会员来享受全球度假服务，那么，我们可以把全球的会员导入到雪野湖，让雪野湖的房客去全球度假。这就是我们必须面对的大众度假时代，我们用创新的思维、跨界的思维和互联网思维的解决方案。谢谢大家！

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