李洋：旅游地产融资分化明显

不同于传统城市“地产开发周期短，资金流转快”的特点，旅游地产项目的价值需要更长时间的培养过程，且其多选址偏离市区的经济低洼地，尽管眼前经济价值不高，却往往具有较高的升值潜力。

旅游综合体盛行的背景下，旅游地产相比住宅地产更加需要资金支持，但由于受资金逐利性影响，金融投资机构并不偏爱此类项目，这给旅游地产开发带来了较大的资金压力。

近日，北京绿维创景规划设计院投融资分院院长李洋在接受中国房地产报记者采访时表示，中国旅游地产开发项目融资状况分化明显，很多运作较好的项目未来潜力并未被投资机构发现。李洋鼓励更多形式的资本进入旅游地产，更期待旅游地产尽快形成一个成熟的投资环境。

中国房地产报：相比传统住宅地产，旅游地产项目在融资过程中有哪些特殊性？

李洋：由于一个传统地产项目的价值很容易通过周边地价、房价、项目客户定位、管控能力测算出来，因此此类项目在建设之初，开发商便可事先计算出项目的未来市场定价及利润。而投资机构在投资项目时，风险也是可控的。

相比之下，旅游地产项目在最初阶段的未来价值却很难被提前评估，或常常被低估，因为旅游地产是通过旅游带动地产，只有经过核心旅游区域的带动，待景区和商业的人气做起来之后，才能促使地产价值的提升。相反，在旅游没有做起来之前，这个地方的价值也是很难被提前看清的。比如北京欢乐谷区域，该区域之前只是一片地价极低的洼地，欢乐谷建成之后，随着人气的带动，周边的社区价值和地价也均随之实现了明显提升。

以上特点决定了旅游地产较之传统地产存在更大的投资风险，很多类信托地产基金近两年来甚至不敢染指此类项目，因为大多财务投资者既看不懂，也看不透旅游地产项目背后的深层本质。

中国房地产报：不同的旅游地产开发企业是否同样面临着融资困难？现在是否有好的突破方式？

李洋：目前旅游地产开发企业的融资情况呈现出两极分化的趋势。一端为大型地产开发商、旅游地产开发商及旅游开发商，这些开发商的融资工具极为丰富，比如华侨城就凭借集团实力及欢乐谷产品在市场上的极高认可度，拿着未来门票收益进行资产证券化，最终与中信证券合作开拓了旅游地产领域的第一单资产证券化产品，这是一般旅游地产企业很难做到的；再如万达集团能有实力到香港发债，而其他房企却往往难以企及。另一端为微小的旅游地产企业，此类企业可借助民间私募基金解决融资问题。两极分化的格局，使处于中端市场的旅游地产开发企业很难融资，即便是房企经常使用的类信托基金，也难以拿到，或者面临着更高的成本。

旅游地产项目单纯做旅游是一件投资大、回报周期长的事，且很难估值。若旅游部分做不起来，整个项目的风险将会持续加大，加之此类项目多属非刚需产品，缺少创新融资手段，资金流将更加吃紧。

中国房地产报：在与金融机构的交流中，你是否发现此类机构有偏向的旅游项目形态？

李洋：除了证券、基金外，目前很多银行的中间业务均在关注旅游地产领域，如针对华侨城的资产证券化产品，我国已有几家券商在进行相关尝试和报批。此外，投行、中小企业债等金融机构也在逐渐进入。建议金融机构能把更多的钱投到旅游产业中来。

就旅游形态而言，我国至今还未形成像住宅地产项目一样专业的投资机构，旅游地产投资仍以纯财务投资为主。就开发企业而言，目前已形成了具备自身特色的旅游项目投资，旅游地产开发商也正与城市地产开发商一样，要么专注于一个地域，要么精耕于一类产品。

除去知名度高的万达、华侨城、华强、中坤等旅游集团，近日颇受业内关注的云南彝人古镇也是一个典型的例子，该开发商目前已经在全国做了七八个类似的古镇产品。从投资角度讲，由于目前旅游地产尚未形成一个成熟的市场，因此业界至今也未形成纯财务投资的力量。

中国房地产报：你曾提出“科学的旅游地产开发应先做旅游，待旅游拉动地产升值后，再依靠地产反哺旅游”的观点。若按照这样的开发节奏，旅游地产或将要经历较长时间的发展过程，那么，传统融资工具是否与旅游地产的以上特点相匹配？

李洋：正如你所言，以“先发展旅游，待旅游拉动地产升值后，再以地产发哺旅游”的节奏开发旅游地产项目，确实会拉长开发周期。此种情况下，传统地产融资工具将很难被有效利用。从期限上讲，目前与旅游地产更加吻合的资金是保险，遗憾的是，目前此类资金往往更偏向于投资养老地产。

目前旅游综合体的未来潜力很大，若开发商能形成一个核心的旅游项目，在形成长期收益的基础上，又形成一定的旅游地产产品，包括度假产品和商业产品，这样便可快速回现。该模式不失为一种很好的融资形式。与此同时，旅游综合体在快速回现的基础上，若能继续形成一个长期收益结构，便可进一步形成新的融资渠道，比如华侨城推出的资产证券化产品将很有可能为其所用。

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