绿维创景:温泉行业重新洗牌,综合体成温泉开发主流模式

2012-12-31 中金在线 标签:温泉开发

      

近日,全国各地纷纷开办温泉旅游节来推广品牌、吸引投资。记者走访时获悉,一些规模小、资金弱、功能单一、设施落后的温泉项目或消失、或被改造,温泉旅游度假综合体、温泉小镇取而代之,成为很多投资商的首选。对此,记者采访了北京绿维创景规划设计院(www.lwcj.com)院长林峰博士,林峰博士结合绿维创景旗下温泉设计中心的经验,向记者介绍了温泉开发的发展趋势。

温泉走向“综合开发时代”是市场的必然选择

林峰博士向记者介绍到,在消费需求不断升级与市场竞争日趋激烈的态势下,温泉行业必然要进行重新洗牌,从“单一利用”走向“综合开发”是市场的选择。从开发商角度来看,单一开发温泉泡浴产品显然已经无法实现快速回报,而土地开发却能解决这一难题。加之温泉本身所具有的养生与休闲双重价值,能有力提升地产的附加值、增加开发回报(但凡打上温泉概念的楼盘价格都不菲),因此,温泉和地产的互动已是必然选择。

从消费需求角度来看,富裕起来的人们对于温泉的消费需求,已经不局限于“单一泡浴”的层面,而是要求能够满足其对于“保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假”等全方位、多层次、综合性的休闲消费需求,导致功能单一的温泉产品逐步丧失竞争力,亟待改造升级。

如何实现温泉综合开发?

提及温泉综合开发如何实现,绿微创景林峰博士表示,温泉综合开发的目标,实际上是打造“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的“温泉休闲综合体”――小则百余亩即温泉度假村,大则数平方公里即温泉小镇或温泉新城。

 
绿维创景温泉设计项目――辽宁思拉堡温泉小镇之畅景海泉

打造“温泉休闲综合体”,是将温泉休闲产业的各种业态聚集起来,构建一个功能齐全的品质化休闲平台。因其功能业态的综合性,开发上不仅需要大规模的资金投入,还需要一流的方案――要求规划设计机构不仅要懂温泉,更要洞悉酒店、商业、旅游和休闲地产等领域,能够以商业模式的突破为核心,以休闲综合体的眼光来审视温泉开发,从投资运营的实质来把握各个功能板块的互动关系与土地利用结构。只有这样,才能够真正实现“温泉休闲综合体”开发价值的最优化。绿维创景旗下的温泉与疗养度假规划设计中心(wq.lwcj.com),在研究近年来完成的多个温泉小镇、温泉休闲社区特别是大型温泉综合体案例的基础上,提出了创新打造特色“温泉休闲综合体”的六个关键点。

温泉开发关键一:以“土地综合开发”为导向,理清功能关系

绿维创景林峰博士告诉记者,“温泉休闲综合体”的开发,必须理清旅游板块、地产板块和温泉资源之间的特定关系,进行全局性、系统性、综合性的开发:

由温泉水疗、会议酒店及特色休闲构成的旅游板块,是带动人气、树立形象、提升地气并创造长期持续现金流回报的基础板块,尽管需要较大投入,也是首先必须创新打造的;
休闲商业地产和养生居住地产为构成的地产板块,是创造快速回报、获取土地开发收益的核心板块,应当重点开发;

温泉本身具有突出的“养生与休闲”效应,是打造温泉休闲、会议酒店、养生地产的引擎资源,特别能够有效提升酒店、商业与休闲地产的附加值。因此,必须在旅游板块和地产板块的开发中创新融入温泉功能,突出温泉养生休闲价值,形成温泉休闲中心、温泉会议酒店、温泉养生地产等产品,才能够实现整体开发价值的最优化。

温泉开发关键二:以“休闲产业整合”为手段,形成功能聚集

“温泉休闲综合体”的打造,要充分利用温泉对于休闲产业的聚集效应,面向市场需求,整合休闲资源,形成休闲功能聚集与多元化休闲产业体系,构建温泉休闲产业聚集区,重点发展五类产业,即养生产业、会议产业、房地产业、运动游乐和温泉农业产业。(具体内容请见www.lwcj.com《走向温泉综合开发时代――“温泉休闲综合体”开发研究》)

温泉开发关键三:以“温泉产品创新”为基础,打造吸引核心

对于“温泉休闲综合体”来说,温泉是关键,是创造吸引力与附加值的核心所在。绿维创景林峰博士表示,打造“温泉休闲综合体”的根本基础,就是要进行温泉产品的创新。未来的温泉创新,可以从以下几个方面来把握:以中高端市场为重点,打造精品化温泉、以衍生化发展为方向,打造复合型温泉。做足亲水游乐和健康养生的文章、以风格主题化为手段,进行主题型温泉开发。

温泉开发关键四:以“会议度假酒店”为重点,构建接待载体

作为核心接待载体的会议度假酒店是“温泉休闲综合体”的重点构成,与温泉中心相辅相成,其建设水准决定了整个“温泉休闲综合体”的品质和形象,对于后期地产的开发也有重要影响。
林峰博士向记者表示,绿维创景之所以在温泉项目中,非常明确的提出“会议度假酒店”概念,是由温泉度假村的经营特性决定的――对于绝大多数温泉度假项目来说,会议几乎是不可或缺的功能,这一点在全国多个温泉度假村的经营中得到证实,在未来的发展中会议休闲也仍将是温泉度假项目的重要产品。

温泉开发关键五:以“温泉养生地产”为核心,创造利润中心

作为土地综合开发的核心与快速回收投资的载体,“温泉养生地产”是“温泉休闲综合体”开发的关键所在,应成为精心打造的对象。主要包括作为第二居所的“住宅型物业”、作为可以返租的“度假型物业”以及以温泉为特色的休闲商业街。
 “温泉养生地产”的开发运作,要注重以下三个方面:

一是温泉综合价值的大力彰显。从主题概念和功能特色上,要突出温泉地产、养生地产、休闲地产的特征,提升地产的附加值。

二是会议度假酒店的充分结合。要结合会议经营,形成对产权式度假物业的返租结构,实现物业价值的最大化利用。

三是整体开发节奏的科学把握。林峰博士表示,在具体的开发中,要本着“先投资型,后自住型;先经营型,后居住型;先小户型,后大户型;先中端,后高端”的原则来安排科学合理的开发节奏,才能实现土地开发价值的最大化。

温泉开发关键六:以“温泉生活方式”为目标,实现品牌突破

温泉生活方式,是温泉度假项目的最高境界。“温泉休闲综合体”的目标,是通过规模化的优势和差异化的产品,构建出多元的功能结构,营造出良好的休闲环境,创造全新的温泉文化,最终形成一种全新的温泉生活方式,让游客充分享受到温泉休闲养生的乐趣。

最后,绿维创景林峰博士向记者表示,无论是温泉休闲综合体、度假区还是温泉小镇,都较之以前有更丰富的业态和更多元文化元素,这在温泉设计时,对项目人员也有了更多特殊要求。走向综合时代的温泉开发,无形之中给咨询公司带来了更大的压力和挑战。以专业精神和科学的方法进行前期规划,掌握多产业整合、多文化整合的技术成为了重中之重。绿维创景策划设计的浙江缙云仙都?黄帝温泉谷、北京蓝调温泉庄园、辽宁思拉堡温泉等,都创新实践了这一思路。

 


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