林峰视点:城市商街如何突破同质化?

2022-11-16 标签:旅游规划 规划设计
绿维导语:每座大中城市都有几条代表城市风貌的商业街。绿维文旅综合多年的规划设计经验曾经总结,商业街区是区域发展重要的聚集核结构之一,是区域内提升消费、满足多元化的需求的重要载体。


但行走过很多城市的人往往都会有同一个感受,这些商业街从规划到设计,都面临着同质化严重的问题。采用什么手法才能帮助商业街摆脱同质化桎梏?




一、城市商业街的二次升级:从“泛休闲化”到“景区化”



泛化休闲化:商业街的泛化休闲化是指将商业街由简单的购物功能打造为融观光、消

费、娱乐等多功能于一体的综合体,休闲化丰富了商业街的娱乐功能,有利于增强吸引力,带来更广泛的经济效益。



景区化:指将整个商业街看成是一个景区,按照专业旅游景区的管理模式,对街区进行景区化经营管理、实施营销,内置各种休闲节点、标识系统、交通系统、游线安排等,通过旅游六大要素的安排,符合旅游规律、服务规律,实现商业街的升级管理,这是城市商业街规范市场化行之有效的管理模式,更符合现阶段消费者的需求理念。



从泛化休闲化到景区化的升级:我国城市商业街发展到今天,经历了两次升级。初次是从普通经营性商业街到泛化休闲化商业街的转变,这是在自然发展过程中形成的休闲化升级;二次则是从休闲化商业街向景区化商业街的转变。



二、城市商业街的“景区化”发展



绿维文旅依据多年的规划经验和研究成果,按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异,将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型,这一分类反映了我国商业街从诞生到成熟的探索发展过程,也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。



然而,随着人们对休闲娱乐要求的不断提高,单纯的休闲商业街管理模式已无法满足人们日益多样化的需求,城市商业街进入到了升级时代。部分商业街进行了一些新的尝试,将旅游景区与商业街两者的功能进行融合提升,按照旅游景区的标准管理和提升改造商业街,促进商业街的升级发展,不仅可以调整街区商业态,促进城市或街区商业的兴旺发展,带来更多经济效益和社会效益,还可以丰富城市旅游产品,对提升城市吸引力,打造城市个性化符号有积极作用。我国部分闻名商业街已经被国家旅游局评为4A甚至5A景区。



通过对商业街发展历史和现状的分析,绿维文旅认为,景区化发展模式正是在商业街运作过程中经过不断尝试、探索而形成的一种全新提升发展模式,景区化商业街既具有休闲商业街的基本功能,能满足消费者购物、休闲、娱乐等需求,同时又带有景区的部分功能,如对商业街进行景区化管理,将旅游六要素融入街区经营、营销的全过程等,有利于提高商业街的开发水平和经营档次,从而提高名气,吸引人气,进而增加财气。



三、休闲商街打造要点
 

绿维文旅认为对于休闲商街,如何实现文化活化、休闲业态市场化、商业地产盈利化是打造的重点。文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。
 

1、主题和核心吸引力的策划
 

这是商业街景区化非常重要的部分,它们是这条商业街的灵魂。商业街的主题定位所要表现出的文化风貌,是这条商业街所给人的总体印象。它的核心吸引力,则是依托自身条件打造游乐、文化、标志性景观、独特建筑景观等,并且通过引入一些新的旅游项目,将观光与休闲结合,构成游客到访决心非常重要的因素。 
 

绿维文旅根据多年的规划设计经验,认为具体的设计手法如下:


(1)通过商业载体的主题化、趣味化等手法,可以创造新的旅游吸引物; 
(2)通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法,可以将分散的商业积聚成吸引物,也可将分散的吸引物集合成核心吸引物;
(3)通过街区建筑设计、街区景观处理、街区文化具象、街区景观微缩、街区夜景打造等手法,可以将城市规划和旅游规划中景观文化等元素“借用”进休闲商街; 
(4)通过节庆、演出等活动的组织与梳理,并组织原住民参与,可以形成动态的、不落幕的旅游休闲吸引物系统;
(5)游憩方式的设计主要体现在:商业形态的趣味化、主题化、体验性与参与性设计,商业配置的全程游憩化设计,以及商业行为的游乐化设计等方面;


2、业态市场化布局
 

商街的主力消费者转移至80、90后,由于消费习惯大不同,他们对体验业态开启了更为极致的追求,比如参与感较强的运动馆、采用高科技的主题乐园与体验馆等。创新业态的出现也对商街业态市场化提出了要与时俱进,又要可持续发展的新要。
 

绿维文旅对商街主要的业态概括为以下几类:
 

(1)文创商品、工艺品、农特产品等销售为核心的传统购物业态
(2)加工工坊、创意书店、创意生活馆等为主的体验型购物业态
(3)餐厅饭馆为主体的餐饮业态
(4)康体、健身、洗浴、按摩、医美、茶馆为主的康养业态
(5)酒吧、演艺、剧院、6D电影、歌厅KTV等为主的传统娱乐业态
(6)剧本杀、VR体验馆、电竞体验馆、运动馆、密室逃脱等新兴娱乐业态
(7)电竞酒店、亲子酒店、精品民宿等主题型住宿业态
(8)萌宠乐园、亲子乐园等游乐项目



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3、完善的旅游综合服务系统
 

这是在景区自身的经营、管理、营销等综合系统下所形成的一项子系统,概括来讲大致包含四方面内容:道路与旅游设施标识系统,电子信息系统,电子、电话及现场咨询与监督系统,游客中心及集散节点游客服务中心系统。即通过合理的内部外部游线安排、清晰明朗的信息展示导览标识、周到的咨询指导安全保障服务、丰富合理表现出食、宿、行、游、购、娱旅游六要素的游憩节点配置等。不同类型的商街有各自的管理体系,但是都应该有景区化的服务系统,提供景区化的周到服务。
 

4、商街景区化的规划
 

商街的景区化升级,要经过系统的规划工作,但此项规划并不等同于一般的城市商业规划,它是在具备可行性、操作性、合理性、融合性的基础上同时满足城市、商业、旅游三方面的规划要求与规范的一项全新、复杂的工作。 
 

首先,应充分了解商业街发展的历史以及现实状况,确立此条商街所要展现的主题风貌;
其次,依照商业街现实情况确定商业街景区化景区级别的创建目标;
再次,依照景区评级目标及城市、商业、旅游三方面的规划要求,进行商业街总体规划及总体策划工作,深度挖掘、打造核心吸引力。 
 

具体实施工作应运用专家智慧经验与专业技术,使得商业街的景区化提升定位清晰、市场目标明确、旅游项目新颖独特、游览线路联动互通、投资分期合理、收入模式具体、营销渠道与战略清楚,同时具备商业街景区提升的可操作性。


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