泛旅游综合开发运营的核心详解

2022-01-17 绿维文旅 标签:泛旅游 旅游运营

绿维文旅认为,泛旅游综合开发运营的核心是旅游产品供给的有效性与结构升级,并将泛旅游综合开发运营特征归纳总结为“旅游 +” 66833 投资模型,即六类项目、六类管理、八大角色、三大综合、三大平台。详见图 12-1

一、旅游投资六类项目

(一)景区项目

景区项目的投资,是以自然、文化资源为投资主要标的物,首先要注意景区内旅游特色资源的权属问题,了解景区经营权所有者的情况,了解景区内道路的所有权问题等;其次要了解景区的大区域旅游环境、产品组合、周边交通情况等问题。

(二)文体养休闲项目

文体养休闲项目多为人工开发项目,是体验型、参与型、消费型项目,包括书城、体育营地、乐园、漂流温泉水疗、按摩、农庄、演艺、真人 CS、茶馆、餐厅、酒吧等。这类项目需要动用大量人力,协调各方资源,因此,前期规划和后期运营引爆项目都需要大量资金投入。

(三)商业街区项目

商业街区是以休闲消费为主业态的商业地产,它的兴盛来源于旅游业与商业的融合发展,街项目包括古街、文化街、餐饮街、文创街、仿古街区、民俗街区等。投资商街首先要关注商街区位条件;其次要注重定位准确,设计合理的商业模式,导入有吸引力的商业业态;最后,要有富有经验的运营团队专业运作。

(四)度假酒店与公寓项目

酒店、公寓是以可租赁经营的住宅产品为主体,以度假生活为核心的度假物业结构,具有经营性、共享性特征。度假酒店与公寓项目包括民宿、客栈、精品酒店、度假村、会议酒店、酒店群、酒店公寓区、公寓、养生养老社区。酒店与公寓的投资,要注意除了实体部分外,服务也是其能否经营成功的关键因素,而且投资一般成本回收时间长,这些都是投资者必须考虑的因素。

(五)房产开发项目

旅游房产开发拿地过程中涉及土地招拍挂制度,房产开发项目需要开发商拥有足够的资金和雄厚的经济实力。旅游房产项目收益模式在不断地变革,绿维文旅认为,房产融一体化和服务整合平台是核心结构,地产与产业、互联网、城镇化结合是必要前提,未来房地产转型的方向是以旅游为龙头和通道,整合五大幸福产业及相关产业,旅、文、体、康、养、商、学、金一体化的旅游引导的综合开发架构。

(六)一级土地开发项目

土地开发,一般是区域综合开发,从一级土地开发启动,结合二级房产、旅游各种业态产品经营开发等。一级土地开发,是旅游开发盈利的关键与核心之一,也是旅游综合开发的长期化资产增值的基础。

二、旅游投资六类管理

针对以上项目,分别形成了不同的运营手段和管理结构。

(一)景区营销与管理经营

基于景区的项目管理、服务管理、营销渠道、成本控制等经验,实现持续经营与回报。

(二)休闲营销与管理经营

基于休闲消费项目,以服务管理为核心的消费过程管理。

(三)休闲商业招商与管理经营

基于商业空间的招商、营销、人气、物业等管理经营经验,实现快速招商,聚集人气,续运营管理的过程。

(四)酒店经营管理

酒店管理具有专门运营结构,内容涉及客房管理、餐饮管理、娱乐设施管理、营销管理、物料采供、财务管理、设备管理、信息管理等。

(五)房地产开发与销售

基于房地产产销关系,以房地产产品开发建设与营销为基础的管理经营。

(六)土地开发管理

旅游业的发展必须依托于土地资源,旅游建设项目的大量增加势必占用大量土地。

土地开发管理以对尚未利用的土地开垦和利用,以及对已利用土地进行整理为主要管理内容,以扩大土地的利用率和集约经营为主要目的。

三、旅游开发运营八大角色

从旅游开发到最后的运营管理,涉及的角色共有八大类:投资商、开发商、运营商

建造商、供应商、旅行商、服务商、区域综合开发运营商。

投资商:项目资金提供方,投资整个项目或项目的某部分。

开发商:项目开发建设方,完善项目基础设施配套等。

运营商:对已开发的旅游项目、景区或经营性物业进行运营管理。

建造商:对已规划设计的旅游景观、园林建筑等项目进行建造及建造管理。

供应商:向旅游企业提供生产经营活动所需各种资源的企业。

旅行商:又称旅游代理商,指接受旅游供应商或旅游经营商(服务商)的委托,向

旅游消费者提供现成的旅游产品及旅行服务的机构。

服务商:为旅游消费者在旅游过程中提供旅游服务,如旅行社、 OTA 在线旅游网

站等。

区域综合开发运营商:整合区域旅游资源,集旅游开发、运营、服务为一体。

四、三大综合结构

旅游综合开发集食、住、玩、游等多种功能为一体,既有集聚核,又有延伸发展体系,是完整的综合结构,深受地产商青睐,现实情况中主要有以下三类。

(一)泛旅游区域综合开发(10~1000 平方公里)

区域内包括景区、旅游小城镇、民俗特色村、旅游综合体等多种类型的综合开发。

(二)泛旅游小城镇(1500~15000 亩)

包括休闲小镇古村古镇古城、民俗旅游特色镇、旅游城市、旅游目的地城市。

(三)泛旅游综合体(100~1500 亩)

包括景区综合体、温泉综合体、乐园综合体、休闲商业综合体。

五、三大渠道与平台

(一)旅行商渠道平台

旅行商是旅行的组织者、销售的主要渠道、旅行产品的经营主体,是包含批发商、零售商、代理商等的大型一体化平台。

(二) OTA 平台(Online Travel Agency)

OTA 平台是景区、休闲项目、线路产品、酒店、机票等所有环节的共享交易平台。OTA 平台利用互联网的实效性和大数据的收集优势,开发便捷的预订系统,成为现阶段的核心平台。

(三)泛旅游开发服务平台

泛旅游开发服务平台,并非由一个企业组成,而是由平台数百家企业组成的联合服务的结构,通过“全程服务、全产业链服务、联合服务和孵化服务”四大创新服务手法,为投资商、政府、文旅项目开发商提供综合服务。


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