绿维文旅:商业地产开发新模式

2020-12-21 绿维文旅 标签:

绿维文旅首先创新从休闲旅游的角度看地产。绿维认为:用旅游的视角看地产,可以分析产业交叉和新型综合产业的出现,还可以把旅游业已经熟练的技术运用于房地产开发之中,从而大大提升房地产的附加价值。其中,景观配置、游憩安排、旅游六要素综合平衡、独特性吸引力打造、文化与资源挖掘等,都可以成为房地产业借鉴的技术,对房地产开发商提升其房地产运营能力,及房地产商进入旅游产业,都具有一定的启示。

绿维文旅认为,通过旅游这一独特的视角,认真思考旅游与房地产之间的结合,能够实现房地产的提升,这主要体现在以下几个方面:

景观设计:景观是旅游的基础资源,景观评价、景观设计已经非常成熟而专业。而房地产对环境景观的理解,还长期停留在园林绿化的传统框架内,若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术,必将形成新的提升。

主题定位:旅游项目设计,非常讲究主题定位,这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。

游憩方式设计:游憩方式设计中的很多理念与技术,在旅游开发和房地产开发中是通用的情境设计、体验设计、娱乐化设计等,对房地产开发有实际的借鉴价值;居住、办公等房产的过程化设计,休闲空间与功能设计,景观与观赏方式设计,对旅游开发有借鉴价值。而通过塑造吸引力,增加游客量、延长滞留时间、提高消费水平等游憩方式设计和分析方法,对商业地产开发更是别具意义。

现代的商业,尤其是巨型商业已经不能再走传统的商业发展路线,市场竞争日渐激烈加之经营产品的同质化、单纯以所经营的商品作为特征吸引物,早已无法形成对消费大众的吸引。按照市场细分日渐明晰,此类“实物需求型消费”完全可有有区域型购物场所所满足。那么如何重新塑造巨型商业地产的核心吸引力,将是现代商业地产发展必须突破的关键问题所在。我们从旅游的观点出发,要重新打造商业地产的经营主题形成强势吸引力,那么“休闲”必须从现在商业中娱乐休闲为辅助吸引物的模式中转移出来,使之成为吸引力制造的核心。

近几年有一种被称之为Lifestyle shopping center新型的商业概念,被业内认为是目前最新型的商业地产形式,同时对其未来的发展充满期待。

国际购物中心委员会(ICSC)对Lifestyle Shopping Center有着严格的定义:“位于密度较高的住宅区域,迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求,具有露天开放及良好环境的特征。主要有高端的全国性连锁专卖店,或以时装为主的百货主力店,多业态集合,以休闲为目的,包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施,通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。”

“Lifestyle Shopping Center”源起于美国,并在九十年代末期得到蓬勃发展。她提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式,更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。在经济发达脚步匆忙的国际化大都市中, “Lifestyle Shopping Center”被赋予了更多的城市功能,被称作“City Living Room”。

Lifestyle shopping center特点

第一,所有的Lifestyle shopping center都是开放式的,建筑形态人性化;

第二,Lifestyle shopping center的面积相对来说不大,品牌偏高档,购物这部分功能比起传统购物中心来说,明显被弱化;

第三,所有的Lifestyle shopping center的设计都非常独特、领先、时尚。

Lifestyle shopping center与商业步行街、shopping mall的区别

1、休闲性比重的提升

Lifestyle shopping center最创新的地方也就是将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重。

2、景观环境关注力度

与Shopping mall和传统的商业步行街相比,Lifestyle shopping center更加注重环境和建筑设计,突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅,与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。据统计,美国129家Lifestyle购物中心的开发成本中,用于环境、景观设计及施工方面的成本占到5-10%左右,甚至更高。

3、体量规模的约束性

美国的Lifestyle shopping center的规模平均在5-6万平左右。如今国内的Shopping mall从规模上一般在美国Lifestyle shopping center体量的两倍左右,比较而言,Lifestyle shopping center从建筑形式和规模上更贴近于传统商业步行街。

4、吸引力关注点转移

与Shopping mall和商业步行街相比,Lifestyle shopping center从业态上更接近于,都是集百货店、(大型)超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上,一些明显的差异形成了Lifestyle shopping center与Shopping mall之间的本质区别,Lifestyle shopping center将更注重消费者对“过程体验型消费”的追求。

5、消费水平的高端特性

精神层次的需求创造了Lifestyle shopping center巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念,营造了高档人群的聚集氛围,促进了高端消费。

6、经营利润提升

经营利润高是吸引业主的关键。Lifestyle shopping center的消费层面较窄,但由于总租用成本占经营收益的比重较低,且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品,致使Lifestyle shopping center的业主的零售净利润率平均达30%以上。

7、发展前景的不同

客观的说,Lifestyle shopping center是由商业步行街和Shopping mall在市场发展的作用下演变而来的,也是顺应消费观念转变的必然结果。Lifestyle shopping center 相对业步行街、shopping mall可以看作为目前最为符合市场需求的一种模式。


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