老旧小区改造最优解——EPC建造统筹模式

2020-10-23 绿维文旅 标签:

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程,2000年前建设的老旧小区失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全,改造难度大,从前期的小区现状及居民意愿摸底调研,到专项改造规划和设计,再到采购、选材、工程施工,考虑到减少变更次数、项目成本及工期,绿维文旅认为,运用EPC建造统筹模式,能快速形成改造项目建造一体化、专业化、效率化、经济化的落地。

绿维文旅十余年来服务过多个老旧工业厂区、厂房、历史街区、新农村的改造,积累了丰富的经验,近期还中标了河南省焦作市中站区老旧小区、解放区老旧小区的改造提质项目技术咨询服务项目。

01、政策解读——明确要求和内容

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程,对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。

国务院办公厅于2020年7月份出台了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,明确了改造对象、改造时间、改造内容、改造路径等内容。

改造对象

哪些要改?

城镇老旧小区是指城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。各地要结合实际,合理界定本地区改造对象范围,重点改造2000年底前建成的老旧小区。

改造时间

什么时间改?

2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户;到2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

改造内容

改什么?

城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。基础类主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等;完善类主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等;提升类主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造。

改造路径

钱从哪来?

《意见》中明确,建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制,即合理落实居民出资责任;加大政府支持力度;持续提升金融服务力度和质效;推动社会力量参与;落实税费减免政策。

02、改造价值——惠民生、推基建、促发展

1、老旧小区改造惠民生增福祉

住有所居是人民美好生活的重要基石,老旧小区改造本质上是一项惠民工程。

一方面老旧小区的最大特点就是“房龄大”,大多建于上世纪八九十年代,房子本身已有一定质量问题,加上配套设施陈旧老化,可能稍有不慎就会引发停电、漏水、火灾等安全隐患问题,通过修整、改造可以改善居住条件。

另一方面,老旧小区的公共服务配套设施不完善,通过完善类、提升类内容改造,可完善周边适老设施、加设电梯、电动车充电设施的建设,有空间条件的,还可以增加体育健身设施、便民市场设施及幼儿园等教育设施,改造后,小区居住设施便利性方面将大大改善和提升,大大改善了人们的生活质量,增强居民获得感、幸福感、安全感。

2、老旧小区改造撬动城市新价值

老旧小区改造是一项推动城市更新的系统工程。在今年整体经济受疫情影响的情况下,老旧小区改造对于拉动投资促进经济增长有重大的经济和社会意义。首先,这是旧改小区内部市政基础设施升级改造的机会,与相关管线设施设备的专业经营单位一起,拉动基础建设投资,促进小区及街区城市基础设施的集约整合和优化更新。其次,旧改小区往往位于位于城镇核心位置,土地价值高,通过改造能进一步挖掘商业空间和价值,价值的释放既能反哺改造资金,又能提升片区的土地价值。

老旧小区改造也是一项重大社会治理工程。首先,旧改工程涉及的外立面、门面改造,在提升小老旧小区形象的同时,还促进了街区风貌的提升,大大提升片区及城市的土地价值和租金收入。其次,老旧小区区域内往往存在着历史街区,改造工程也要兼顾生活区和历史街区的互动,通过落实历史建筑保护修缮,保护历史文化街区,同时可与旅游相结合,打造民宿、咖啡厅、书吧等新型消费业态,展现片区及城市特色,延续历史文脉,通过老旧小区改造与周边的联动,能提升片区新价值。

3、老旧小区改造推进智慧城市建设

此次老旧小区改造拉动有效基建投资的同时,推动智慧社区及智慧城市发展。众多老旧小区存在无安防系统或设备老化、故障等问题,滋生了不少上门推销、诈骗等现象,随着人工智能、物联网等技术的逐步成熟,各地区都在探索智慧社区建设,而老旧小区的维护和管理机制缺乏,与新社区呈现完全不同的管理机制。

因此老旧小区改造过程中除了基础类和改善类改造外,有条件的还要完成公共服务设施配套建设及其智慧化改造,尤其是识别人脸、人形、车辆等信息安防技术的应用,需要协同当地物业、街道、公安、应急等多方形成合力,从而推动智慧社区建设、促进5G技术与居住区建设的融合,在智慧城市发展中发挥基础性作用,成为推进智慧城市建设的重要抓手。

03、怎么做——用EPC模式整体打包实施

1、老旧小区改造工程繁琐,同时涉及多方协调

老旧小区的改造不同于传统的工程,无论是调查、设计还是工程施工都很繁琐,改造中涉及造价、采购、选材、产品等多方面问题,需要不断的调整和更新。同时,需要协同社区居委会、产权单位、物业服务企业、管线运营单位等多部门。

2、EPC建造总包模式能整体统筹快速推动改造落地

绿维文旅认为,EPC建造统筹模式下,承包商对设计、采购和施工进行总承包,项目初期能解决设计繁琐的问题,同时能避免设计、采购、施工的矛盾,减少设计变更、项目成本,缩短工期,快速形成老旧小区改造项目建造一体化、专业化、效率化、经济化的建造运营落地能力。

04、绿维案例——基于EPC建造模式的实践经验

新疆鄯善县蒲昌村新农村建设改造项目

2007年底,绿维文旅受新疆吐鲁番地区鄯善县县委、县政府的邀请,承接了鄯善县蒲昌村新农村建设的改造工程。蒲昌村改造工程是鄯善县城市改造的一部分,是新农村建设的主要项目,也是鄯善县旅游开发和建设的重点工程,绿维文旅负责整个项目的方案设计及后期的施工监理工作。

蒲昌村位于城市郊区北部,紧邻AAAA级旅游景区库木塔格沙漠,是城市、景区、乡村的交汇节点。

绿维文旅打造此项目的独特之处在于:

1、用独特的地域性语言展示城市的历史渊源和人文景观----打造“楼兰古村”;

2、用原生态的建造手法塑造独一无二的城市形象和旅游品牌----建设“生土村落”;

3、用真心为农的设计理念诠释新农村建设的精髓----民俗街区与民俗客栈;

4、用多样化的生活情景体现城市的活力和生命的传承——楼兰风情休闲商业街区,使游客融入当地生活区。

实景照

实景照

改造效果:本设计方案得到委托方的高度认可,改造工程完工后,多家电视台进行报道,多部电视剧和纪录片进场拍摄,“中亚影视基地”也正式揭牌,这里成为了一个影视拍摄基地。楼兰风情街区也深深吸引了游客,成为极具旅游价值的商业步行街。

于是,一个旅游带动的新农村,活脱脱跳了起来,改造后的蒲昌村,成为了以旅游带动新农村建设的典范。

临夏八坊十三巷古城改造典范

临夏八坊十三巷是典型的回族聚居区和老城保护区,因其临夏回族世代生活的区域,周边有众多回族文化遗迹:清真寺、拱北、大拱北、蝴蝶楼、东公馆等。为推动临夏市特色文化产业的发展,打造国家级各民族共同团结奋斗和共同繁荣发展示范区,绿维文旅团队应邀承接了《甘肃临夏八坊十三巷古街民居文化专项策划及修建性详细规划》,并于2013年2月收到评审专家委员会的一致好评,随后,临夏市住房和城乡建设局又委托我院承担了《临夏八坊十三巷古街民居保护与改造一期市政工程设计》,对街巷的重要节点和重点民居进行景观建筑设计

项目范围0.41平方公里,内有八座清真寺,依托清真寺形成了“八坊”的回族生活聚集区以及十三条街巷。当时,八坊十三巷居住密集,人口密度高,约有4千余户,1万多居民,且47%属于低保户,现状较为复杂。

总体上形成了以临夏八坊为核心,向周边辐射的伊斯兰文化聚集格局,文化底蕴极为深厚。

绿维文旅通过对当地问题的梳理,形成N个解决方案,最终将其打造成为中国原生穆斯林生活情境为特色的穆斯林文化休闲聚落与文化旅游区,形成新八坊十三巷。

• 地块整理,产权置换,居民搬迁,风貌控制;

• 入口服务区启动建设,内外道路的连通衔接;

• 洪水河整治清理,景观提升;

• 核心观光区项目建设,民居修复,景观提升;

• 餐饮、居住购物等基本业态的丰富;

• 以历史街区原始风貌与民居保护为前提,遵从文脉进行风貌整治;

• 以挖掘街区历史文化价值为基础为八坊十三巷文化找魂;

• 以构建特色吸引力为核心形成八坊穆斯林原生文化体验式休闲方式;

• 以打造特色文化休闲聚集为重点,兼顾观光游憩、宗教游憩、历史游憩、文化休闲游憩。

八坊十三巷实景图(图片来源于网络)

改造效果:甘肃省临夏市八坊十三巷旧城改造计划得到了《国务院办公厅关于对国务院第五次大督查发现的经典经验做法给予表扬的通报》的点名表扬,称其“旧貌换新颜,城中村变身文旅新地标”。

八坊十三巷已成为国家4A级景区,集民族、休闲旅游、生态、人文为一体,呈现出当地回族人民的一幅生活画卷。


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