乡村旅游项目开发实施全流程

2019-04-15 绿维文旅 标签:乡村旅游

乡村旅游项目涉及乡村社会、经济、文化、生态等各层面结构的重塑。乡村旅游规划绝不仅仅是旅游设施、旅游业态、旅游产品等旅游要素的安排,还涉及乡村产业、空间结构、风情风貌等各方面的统筹。

绿维文旅依托十余年的乡村旅游规划经验,针对乡村旅游存在的主要问题,梳理了乡村旅游项目开发建设要点,可提供乡村旅游、产业园区乡村振兴等项目的全程服务。

一、清查开发条件,评估开发价值

乡村现有土地、房屋、产业、自然人文等资源,和所在区位、经济、社会等内外部基本条件,决定了项目地开发的核心导向。

乡村项目开发条件清查方向:

1.经济发展基础

  • 产业基础:现有核心产业及其他产业发展状况及产业结构
  • →是否具有产业链优化、延伸势能及产业融合基础
  • 生产要素:商品、劳务、资本、信息、人才等资源状况
  • →是否具备推动经济提质升级的发展活力
  • 泛参与者:村民、乡贤、村集体、合作社、开发商、地方及上级政府等参与主体发展诉求
  • →是否能够充分调动各参与者能动性

2.土地资源基础

  • 总体面积:项目地块总面积决定了项目体量
  • →是否具备合适的发展规模
  • 建设用地:商业及餐饮、旅馆等商业设施用地,娱乐、康体等设施娱乐康体设施用地,度假村用地等旅游用地及其他相关建设用地
  • →是否能够保障投资大平衡
  • 农业用地:耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地
  • →是否具有优渥的土地资源,核心产业农业是否能够向规模化、现代化、产业融合化提质升级
  • 其他可做休闲农业用地的土地:如农民自有住宅、闲置宅基地、农村集体建设用地、四荒地等
  • →是否能够最大化利用项目地资源实现统筹发展

(注:以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。)

3.区位交通基础

  • 大区位:地理区位、所处经济圈、比邻的客源市场等基本状况
  • →是否具有优势距离、资源、市场基础
  • 大交通:铁路、公路、民航等交通资源
  • →是否具备商贸物流条件及旅游可进入性
  • 小交通:村镇内部路网、道路硬化情况等
  • →是否具备优良发展基本,是否需要升级

4.泛旅游业资源

  • 自然资源:地质、地貌、水文、动植物、生态等资源
  • →是否具有良好生态基础及资源特色
  • 文化资源:遗址、遗迹、文物等历史文化遗产类景观,建筑、桥梁、公园、人造景观、博物馆等近现代人文吸引物,民俗、节庆、手工艺等非物质文化遗产等资源,历史故事、传说等文化脉络
  • →是否具备地域性、独特性、传承性等可挖掘、演绎的价值
  • 建筑风貌:建筑形态、风格、材料、色彩、高度、密度及项目地村落原有空间肌理的适配度等特点
  • →是否是风貌突出、特色鲜明的传统风格,是否具有一定的完整性,是否具有改造价值
  • 接待设施:停车场、酒店、饭店、公共厕所、医疗救护设施等基础旅游接待设施
  • →是否充沛、卫生、安全,是否满足一定程度的接待档次

5.农业影响因素

  • 自然条件:气候、水源、地形、土壤、热量、光照、温差等自然条件
  • → 是否满足当地现有农业发展,是否需要调整,是否有新增领域可能
  • 社会经济:市场需求、交通、国家政策、农业生产技术、工业基础、劳动力、地价水平
  • → 是否有利于地方农业产业结构升级

6.乡村基础设施

  • 农业生产基础设施:现代化农业基地、农田水利建设、用材林生产基础和防护林建设、农业教育、科研、技术推广和气象基础设施等
  • →是否充足完备,是否能够推动农村经济发展、促进农业和农村现代化,是否需要加大投入
  • 农村生活基础设施:饮水安全、农村沼气、农村道路、农村电力等基础设施建设
  • →是否能够满足居民生活基本需要,是否需要加大投入
  • 社会发展基础设施:农村教育、文化、卫生、医疗、体育等设施
  • →是否建设齐备,是否品质过硬,是否满足改善农民生活条件的要求,是否有利于促进农村生活软环境的发展,是否需要加大投入

评估开发价值

根据上述开发条件中的六大项基础条件的清查,我们能对乡村项目建设所需的核心条件作出基本的细化判断,而乡村项目是否具备开发价值,也应根据上述的资源及条件清查,做出综合性的判断。

总体而言,可以根据如下4大基础判断标准,来衡量项目地是否更具发展优势:

  • 是否具备特色产业及发展优势
  • 是否具备闲置土地及房屋资源
  • 是否具备有利的区位交通条件
  • 是否具备优良生态及村落风貌

二、开发目标与流程

设定发展目标

根据资源、开发综合条件、开发价值判断设计合理的总体战略定位,将特色产业发展、旅游业融合发展、生态可持续发展、乡村社会生活提质升级、乡村文化传承与自信树立作为进行通盘考量,理性确定最大的而又最科学的发展野心。

乡村项目6大开发备选方向

产业带动式

适用村镇:以分布在东部沿海等经济相对兴旺地区、具有产业优势的乡村为主,此类乡村具有较好的特色产业基础,且产业化程度较高。

规划要点:根据每一个乡村的具体特征,以优势产业为依托,完善相关产业链,强化产业优势,加速产业带动效应。同时,若区域确有打造旅游吸引力的基础,也可以选择导入旅游业,发展休闲农业产业。

可做项目:三产融合产业园、农产品加工示范基地及其它产业化经营项目,即包括经济林及设施农业种植、畜牧水产养殖等种植养殖基地项目,储藏保鲜、产地批发市场等流通设施项目。

生态农业式

适用村镇:主要针对自然条件良好的、有传统田园乡村风貌和地方特色的、有丰富的水资源和森林资源等自然及人文资源优势显著村镇。

规划要点:把生态资源优势变为经济优势,构建旅游引导的农业生态示范区,同时发展生态农业旅游放大经济效能。

可做项目:生态农庄、生态农业产业园项目、生态循环农业项目、生态农业观光项目等。

高效农业式

适用村镇:适合分布在我国以发展农业作物生产为主、农业基础设施完善、农业机械化程度高、农产品商品化程度的农业主产区的村镇。

规划要点:打造“零废弃”型生态农业产业示范园,提高农业规模化运营程度,增加土地产出率。

可做项目:农业质量品牌提升工程、智慧农业示范区、农业开放合作示范工程等。

休闲农牧 

适用村镇:分布在沿海和淡水水网渔区、牧区及半牧区及农林牧资源兴旺地区,以农林牧渔为主要传统产业的村镇。

规划要点:根据养殖要求,因地制宜地规划科学饲养的现代化牧区、渔区等养殖基地,有条件地区,可以以核心特色产业及区域风貌为基础,发展旅游度假产业,规划适宜接待的主题度假区。

可做项目:休闲农业综合体,现代牧场/养殖基地,农牧循环示范项目,综合性海洋/农牧文化休闲度假区等。

城郊乡村式

适用村镇:在一、二线城市周边的经济条件相对较好、公共基础设施相对完善的村镇。

规划要点:加大城乡融合发展力度,规划以优质乡村优质产品和乡村旅游度假为核心依托的新型城镇化,打造城郊新田园乡村社区示范项目。

可做项目:观光农庄、新农业科技开发示范园项目、田园风情度假区等。

文化旅游

适用村镇:在旅游资源丰富,交通便捷,距离城市较近的适宜发展乡村旅游的相关村镇,及具有古村落、古建筑、古民居以及传统文化等特色人文资源的村镇。

规划要点:基于区域资源条件及文化特色,以村落、郊野、田园等环境为依托,规划提升住宿、餐饮、休闲娱乐设施,并结合良好民风民俗文化以及非物质文化特色,打造乡村旅游度假区。

可做项目:田园综合体、乡村度假村、休闲农庄、古村古镇、传统村落保护等项目。

三、应当如何操盘?

确定开发主体

村集体统一整合开发

开发逻辑:村集体通过成立专业合作社,以自筹资金的形式,将村里闲置土地及房屋等资产流转过来,进行统一的整合开发。

村集体与专业旅游公司共同开发

开发逻辑:村集体与专业的旅游开发公司合作,引入外来资金,对村里的闲置资产进行统一流转、整合开发与专业运营。

盘活闲置资源

盘活闲置资源包括土地、房屋等等......闲置资产流转是获取乡村土地、房屋等资源的主要途径,是促进城乡要素流动的有效手段,也是乡村项目开发必须考虑的首要问题。

农村闲置资产流转,有利于美丽乡村建设,有利于农村集体经济发展,有利于帮助农民增收。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产,发挥资产价值,进而实现一定收益。

四、五大基本开发原则

1.特色鲜明:保持地域、产业、生态、风貌特色

i.保持鲜明的地域特色。针对山水资源丰富的地区,应体现“山谷”、“水乡”“乡野”特色。针对文化资源丰富的地区,应体现特色“乡味”、“民俗”等地域特色。

规划要点:多用地方材料、符号,体现地域特色,注重整体格局和风貌的打造,格局自然,风貌整体和谐统一,体现特色。

ii.保持鲜明的产业特色。乡村土地肥沃,农、林、渔等传统农业资源丰富、具备一定产业基础,应当把所在地的产业优势糅合进去,着力培育支柱产业,或“农”,或“林”,或 “渔”,形成自身的特色产业。

规划要点:产业规划与地域规划结合。

iii.保持鲜明的生态特色。乡村项目的打造,必须符合“现代化生态农村”的建设目标,必须保证在乡村自然区的生态涵养,注重生态农业基地的开发及绿色产业体系、乡村生活体系的打造等方面,都能使乡村保持鲜明生态特色。

规划要点:景观多用自然,注重小品等景观打造。如在环境设计、建筑设计、资源的利用和保护、循环经济等都要注入“生态”理念。

2.文脉鲜活:保持乡土文化的原生性、鲜活性

i.提炼元素:所谓“原生性”和“鲜活性”,是指用独特的自然风貌、生活习俗和人的生产劳动等社会性生态元素,诠释项目地文化传统。可供挖掘的乡土文化十分丰富,如纺线、织布、蒸糕、做圆子等生活文化,土布服饰展示、传统婚庆仪式等民俗文化,推铁环、踩高跷等游戏文化,等等。

ii.文化传承:对历史文化丰厚的项目地,应注重保护历史、传统文化,做好传承、挖掘文化要充分,形成乡村的文化认同。

iii.品质提升:合理开发利用文化资源,系统打造,形成文化品牌,增强竞争软实力。

iv. 重塑精神:对于文化资源匮乏或是新建的项目,应注重文化培育和打造,在现有建设的基础上发展,逐步形成自身文化特色。

3. 三产融合:统筹区域产业规划保障发展动力

i. 一二三业融合:把农业、渔业、林业、商贸业,以及饮食等各类服务业的发展结合起来全面规划,选择适合项目发展方向的产业做强做大,逐步发育成为乡村发展的有力支撑。 

ii 现有产业升级:在现有基础上发展产业,不要凭空创造和引进新的产业。

iii调整产业结构:发挥人气与资源集聚优势,拉动、促进乡村产业发展,完善产业结构,升级产业体系;延长产业链,构建合理的产业集群,打造竞争优势,扩大产业影响力,提升产业竞争力。

4.宜居宜游:留住生产力,扩大消费吸引力

i 挖掘旅游题材:乡村项目的开发建设,旅游不是核心目的,但拥有一定的旅游功能作支撑,乡村发展将会更有生命力。可将山水风光、地形地貌、风俗风味、古村古居、人文历史等作为旅游题材。

ii 打造共享配套:乡村项目的公共服务设施、基础设施建设除了满足基础生产、生活需求以外,还应做好三个服务:

1,注重服务社会事业。设施建设要与镇区结合,共建共享,建设完善的服务体系,推动乡村整体经济社会可持续发展。

2,注重服务经济发展。建立完善与经济社会发展相适应的服务体系,提升综合承载能力,成为整合资源、集聚创新、特色产业的“新载体”。

3,注重服务周边村民。统筹布局、互联互通,完善补足城乡服务设施体系,促进服务设施向周边农村延伸。

iii留足发展空间:对接区域市场需求,尤其大城市周边,旅游产品策划考虑外溢的功能需求。

总之,从道路、交通、环境、建筑风貌,到功能布局、各类设施,从休闲、娱乐,到餐饮、商贸,在充分满足居民物质和精神生活需求外,一切要从打造乡村生态旅游项目的思路出发,精心打造,务显“特色”,使生态旅游业、现代服务业,成为乡村赖以发展的产业之一,为乡村发展提供源源不断的经济收入。

5.活力构筑:聚集人气,防止空村鬼镇出现

i 打造活力型街区:要结合棚户区改造等,打造一些有活力的早餐、夜宵、娱乐街区等受大众欢迎的有活力的街区。

ii提升冬季的活力:北方地区项目选择考虑弥补气候条件等因素,积极发展全季节旅游,增加冬季项目。

iii注重夜经济打造:增加夜晚的商业和文化活力,打造具有魅力的夜色景观,增加乡村夜生活、夜消费活力。

五、8大功能分区

农业生产区

定位:田园农业生产的核心空间,是农业生产的主要功能分区,是为综合体发展和运行提供产业支撑和发展动力的核心区域。

规划:选在田间水利设施完善,田地平整肥沃、水利设施配套、田间道路畅通的区域进行规划建设,同时应结合我国特色农产品区域布局规划,遴选合适的种养品种,并且应当最大化的尊重场地肌理,还应当尽量满足机械化种植的需求,充分考虑机耕道的要求与四季产业的耕作规划。

农业景观区

定位:以田园景观、农业生产和优质农产品为基础的主题观光区域。

规划:以当地资源环境为基础,规划开发以特色园圃、现代农业设施、农产品展示、创意农业景观小品为特色景观要素的景观观光区,核心景观片区的规划布局要突出的景观主题,规划主题性景观及特殊的游览方式(线路、节点)。

现代农业产业园区

定位:农业产业链现代化延伸区域,以产业园区的方式发展现代化农业,实现农业现代化和规模化经营。

规划:现代农业产业园区通常根据项目方资本、技术、资源等基本条件,选择性规划发展循环农业、设施农业、特色农业、无土农业、外向型农业、休闲农业、创意农业等新型农业产业园,一般规模较大。

生活居住区

定位:城镇化主要功能部分核心承载片区,农民、工人、旅行者等人口相对集中的居住生活区域。

规划:规划适宜当地农民社区化居住生活、产业工人聚集居住生活、外来休闲旅游居住生活等3类人口相对集中的居住生活区域,打造新型乡村人口聚集区,保证乡村居民生活品质,吸引人口回流,促进乡村发展活力。

农业科普教育及农事体验区

定位:承载农业文化内涵与教育功能重要区域。

规划:利用农业生产基地及相关设施、空间等规划打造及农业科普教育与休闲务农体验为一体的活动区域,让游客深度了解乡村务农文化的核心内涵。

乡村休闲度假区

定位:创意农业休闲片区是游人能够深入体验农业创意的特色生活空间。

规划:主要利用乡村的山地、森林、溪流、水库、湖泊、湿地、居民点及乡村文化等,开展各种各样的户外活动及娱乐活动。

产城一体服务配套区

定位:为农村、农民、农业,生产、生活提供服务和保障的核心区域。

规划:规划建设基础设施及公共服务设施。一方面服务于居住区内的居民、村民对医疗、教育、卫生、生产生活、休闲等基本生活需求,另一方面服务于农业、加工业、旅游休闲、商贸物流、乡村金融等产业发展需求。

衍生产业区

定位:乡村新型产业、高级发展模式试点区。

规划:在关注农业基础、关注农民利益的基础上,发展衍生特色产业,延伸产业链,打造多元产业融合。

六、运营管理


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