土改新政频发,2019农村或迎土地创富黄金年?

2018-12-29 绿维文旅 标签:乡村振兴

 近日,随着土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提请十三届全国人大常委会第七次会议审议,以及《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告》和《关于开展土地经营权入股发展农业产业化经营试点的指导意见》的发布,农村土地制度再次成为行业关注的热点。有业内人士表示,2019年将是农村土地创富的黄金年!中央农村工作会议今日召开,乡村振兴战略仍居“要津”,土地制度改革是否将迎大变局,值得期待!

2018年是我国改革开放40周年,我国已经形成了以宪法为统领的土地管理法律规范体系,实现了公有制基础上平等保护各类产权的土地权利制度,土地要素市场成为社会主义市场体系基础性组成部分,土地要素红利不断释放,土地管理为我国改革开放和社会主义现代化建设取得历史性成就作出了重要贡献。

2018年也是我国农村改革40周年。新中国的改革从农村开始,农村的改革从土地开始。作为农村经济制度的根基,土地制度是国家的基础性制度。习近平总书记强调,新形势下深化农村改革,主线仍然是处理好农民与土地的关系。李克强总理强调,要坚持从实际出发,因地制宜,深化农村土地制度改革试点,赋予农民更多财产权利,更好保护农民合法权益。

2018年还是实施乡村振兴战略的开局之年。实施乡村振兴战略,必然涉及到农村土地的问题。绿维文旅董事长林峰博士认为,在土地市场化改革探索过程中,在三权分置下,让宅基地、农业承包地等以及其附着资产,实现市场化流转、市场化交易价值,是中国乡村走向现代化的重要前提。土地政策突破、土地与农民捆绑的解除,以及完善的社保体系的构建,这三大措施的系统构建与相互支撑,将共同构筑起乡村财富的积累结构,也将成为乡村振兴的康庄大道。

新时代,农村土地制度改革开启新篇章

中央农办主任、农业农村部部长韩长赋在农业农村部农村改革40年专题会上表示,改革40年来,我国确立了以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,这是党在农村政策的基石。从改革历程看,经历了确立、完善、深化三个阶段。

确立阶段是改革开放之初至上世纪80年代中后期,走出了一条独具中国特色的农村土地制度创新之路,一是探索“包产到户”“包干到户”,二是确立家庭联产承包责任制,三是废除人民公社体制。

完善阶段是上世纪90年代初至新世纪初,土地集体所有、家庭承包经营为主的农村基本经营制度得以巩固和完善,一是土地承包关系不断稳定,二是农业税费全面取消,三是土地流转逐步发展,四是土地承包步入依法管理轨道。

深化阶段是党的十八大至今,初步构建了农村土地制度的“四梁八柱”,一是建立农村土地“三权分置”制度,二是开展农村土地承包经营权确权登记颁证,三是发展多种形式适度规模经营,四是明确第二轮土地承包到期后再延长三十年,五是统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革,六是建立健全农村土地产权流转交易制度。

土地制度作为农村最基本的制度,必须适应新的形势变化进行改革和完善,这是新时代赋予的新使命。党的十九大报告明确,“第二轮土地承包到期后再延长三十年”,这是保持土地承包关系稳定并长久不变的重大举措。绿维文旅梳理发现,习近平总书记一直高度重视农村土地问题,对农村土地制度改革有一系列重要论述,他强调:我国农村改革的主线仍然是处理好农民与土地的关系,必须坚持和完善农村基本经营制度,决不能动摇。要以农村土地集体所有、家庭经营基础性地位、现有土地承包关系的不变,来适应土地经营权流转、农业经营方式的多样化,推动提高农业生产经营集约化、专业化、组织化、社会化,使农村基本经营制度更加充满持久的制度活力。土地流转和多种形式规模经营,是发展现代农业的必由之路,也是农村改革的基本方向。农村改革不论怎么改,都不能把农村土地集体所有制改垮了,不能把耕地改少了,不能把粮食生产能力改弱了,不能把农民利益损害了,决不能犯颠覆性错误。

新使命,农村土地制度改革探索新方案

韩长赋表示,当前和今后一个时期,深化农村土地制度改革,要以习近平总书记关于农村土地制度改革的重要论述为指导,在坚持农村基本经营制度的前提下,完善农村土地制度,坚持农村土地集体所有,保障农民土地权益,激活农村“沉睡”的资产资源。一是产权关系明晰化,二是农地权能完整化,三是流转交易市场化,四是产权保护平等化,五是农地管理法制化。

当前,农村土地制度有的改革已全面推开,制度绩效初步显现,需要上升为国家法律法规;有的改革仍在试点,需要进行总结完善,形成可复制可推广的模式和经验;有的改革尚未破题,需要加强研究、探索试验,找到可行的改革路径和方案。如何让土地制度改革为乡村振兴提供强大动力,韩长赋透露,需要认真研究八个问题:一是稳定农村土地承包关系,二是落实承包地“三权分置”制度,三是处理好规模经营与小农户发展关系,四是推进土地经营权抵押贷款,五是强化耕地保护制度,六是改革农村土地征收制度,七是建立农村集体经营性建设用地入市制度,八是稳慎推进宅基地制度改革。

12月23日在第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上,国务院发布了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告》。《报告》指出,2015年3月23日至25日正式启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。2016年9月,土地征收制度改革和集体经营性建设用地入市扩大到全部33个试点县(市、区)。2017年11月,宅基地制度改革拓展到全部33个试点县(市、区),并授权在试点地区暂时调整实施有关法律规定的期限延长至2018年12月31日。

试点过程中,党中央、国务院出台一系列重要文件,特别是每年的中央1号文件对农村土地制度改革三项试点工作提出新任务,明确新要求。4年来,制定了《农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》、《关于深化统筹农村土地制度改革三项试点工作的通知》、《农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收使用管理办法》等配套制度,完善试点配套政策。

截至目前,33个试点县(市、区)已按新办法实施征地1275宗、18万亩;集体经营性建设用地已入市地块1万余宗,面积9万余亩,总价款约257亿元,收取调节金28.6亿元,办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元;腾退出零星、闲置的宅基地约14万户、8.4万亩,办理农房抵押贷款5.8万宗、111亿元。

农村土地制度改革三项试点工作推动了城乡统一的建设用地市场建设,增强了农村产业发展用地保障能力,增加了农民土地财产收入,提升了农村土地利用和治理水平。但也存在改革推进不够平衡,土地征收制度改革试点相对不足,宅基地“三权分置”实践不够充分等等问题。对此,《报告》提出了改革试点中涉及的重点问题和修法建议。

同时,土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提请十三届全国人大常委会第七次会议审议,草案主要修改完善了土地征收、集体经营性建设用地入市、鼓励依法自愿有偿退出宅基地等内容。尤其值得关注的是,为破解集体经营性建设用地入市的法律障碍,草案删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定,我国非农建设用地将不再”必须国有”,集体土地可直接入市。同时,拟将村、居委会任期由3年改为5年,适当下放农用地转用审批权限,在征地补偿标准、宅基地审批等直接关系农民利益的问题上,只做加法不做减法,确保法律修改方向正确。有业内人士表示,可以预见,这对于农村土地流转、农业产业振兴,将是一个重大利好,土地制度改革将迎来大变局,2019将是农村土地创富的黄金年。

新保障,农村土地制度改革频发新政策

站在新的时代起点上,我国土地管理和土地制度也开启了新篇章。绿维文旅致力于乡村振兴规划、乡村振兴战略实施的全程全链服务,在深入研究土地各项政策的基础上,梳理了最新乡村振兴土地政策。

1、六部门全国推广“土地入股”,乡村资本化的时代机遇

2018年12月,农业农村部、国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局、国家市场监督管理总局六部门联合印发《关于开展土地经营权入股发展农业产业化经营试点的指导意见》。《指导意见》提出,合理确定土地经营权入股的形式,培育土地经营权出资发展农业产业化经营的公司、农民专业合作社。在土地经营权得到量化和股份化改造后,可以有序转让和灵活行使,有利于盘活农村存量资源、资产,促进提高土地、劳动力与资本等生产要素在农村地区的有效配置,促进乡村振兴,绿维文旅认为,土地入股,是乡村资本化的时代机遇!

2、新增建设用地计划指标奖励,支持农村产业融合发展

2017年12月,国土资源部、国家发展改革委联合印发的《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障工作的通知》从八个方面明确了保障农村产业融合发展用地的政策。

通知指出,将安排一定比例年度土地利用计划,专项支持农村新产业新业态和产业融合发展。对存量建设用地用于小微创业园、休闲农业、乡村旅游、农村电商等农村二三产业的市、县,可给予新增建设用地计划指标奖励。

绿维文旅总结要点如下:

3、土地新收益:新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂

2018年的中央一号文件提出,改进耕地占补平衡管理办法,建立高标准农田建设等新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制,将所得收益通过支出预算全部用于巩固脱贫攻坚成果和支持实施乡村振兴战略。

2018年3月,国务院办公厅印发了《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》和《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》明确了实施细则。新土地政策运用经济手段,发达地区和贫困地区资源优势互补,助推脱贫攻坚和乡村振兴。自然资源部贯彻落实《办法》规定,下发了《关于实施跨省域补充耕地国家统筹有关问题的通知》、《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》以及《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂实施办法》。

同时,为推动相关工作顺利实施,财政部制订了《跨省域补充耕地资金收支管理办法》和《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂资金收支管理办法》,明确了资金收取、下达、结算、使用等方面的要求。明确指出跨省域补充耕地资金、深度贫困地区收到的城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂资金,将全部用于巩固脱贫攻坚成果和支持实施乡村振兴战略。

中国社会科学院学部委员、中国社会科学院农村发展研究所原所长、中国县镇经济交流促进会名誉会长张晓山向绿维文旅表示,从“严禁跨省区市补充耕地”到“允许新指标跨省市调节”,是一个重大的政策调整,意味着国民分配格局的调整,明确规定了所得收益用途,使农业农村优先发展能够有比较雄厚的物质基础。

4、六类重大建设项目将允许占用永久基本农田

2018年7月,为贯彻落实《中共中央、国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》,自然资源部下发《关于做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的通知》,要求严格限定重大建设项目范围,严格占用和补划永久基本农田论证,严格用地预审事后监管,将永久基本农田保护措施落到实处。

绿维文旅了解到,现阶段允许占用永久基本农田的重大建设项目包括:党中央、国务院明确支持的重大建设项目;军事国防类;交通类(机场项目、铁路项目、公路项目);能源类;水利类;以及为贯彻落实党中央、国务院重大决策部署,国务院投资主管部门或国务院投资主管部门会同有关部门支持和认可的交通、能源、水利基础设施项目。

5、宅基地“三权分置”,市场化运作的多方共赢

作为农村专门用于建造住宅房屋为目的的部分土地,宅基地的改革进程和未来方向备受市场关注。2018年,中央提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。“三权分置”将保护进城农民的土地承包权益,促使有条件的农业人口放心落户城,加快形成城乡融合发展格局。

据了解,目前,已有部分地区颁发了农村宅基地“三权分置”不动产权登记证,金融机构也加大了对农民住房抵押贷款的发放力度。这项2018年初提出的改革在经过半年左右的探索后已经进入全面提速时期。

国家发改委城市和小城镇发展中心原副主任乔润令指出,在乡村振兴的背景下,农村集体建设用地是未来用地的新领域,是绝大多数田园综合体特色小镇用地的最新领域。宅基地新政策及其后续融资政策的完善,将为城市资本的下乡开辟道路,也为文旅产业土地利用提供了新的空间。

绿维文旅认为,宅基地制度改革是三块地改革中最艰难的,根据这两三年各试点的实践经验来看,有效利用宅基地的方式主要有四种。同时,宅基地入市后的用途也要严格把控。

正如中央农办主任韩俊强调所言,宅基地三权分置不是让城里人到农村买房置地,而是要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体。

绿维文旅综合相关政府网站、中国农村杂志社等内容编辑整理


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