旅游小城镇的业态规划 ——以古镇项目为例

2015-05-26 绿维创景 标签:

 前文中提到业态规划是旅游小城镇规划的重点之一。无论是面向本地消费者还是旅游者,旅游小城镇必须得有足够的休闲业态才能留住人,才能吸引消费者消费,才能具有活力。本篇文章将从休闲业态角度进行梳理,借鉴国内外成功案例,尝试建立古镇类旅游小城镇的休闲业态配比关系,以及核心商业区规模与客流量、消费力的关系,从而指导现实中的开发与建设。

一、休闲业态的类型

作为以旅游者为主要服务对象的休闲业态,绿维创景通过梳理,认为旅游小城镇的业态主要包括旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、宾馆客栈类、演艺类和服务配套类六大类。

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二、从旅游小城镇案例看休闲商业业态配比

(一)从国内旅游小城镇案例看休闲商业业态配比

1、大理古城

大理,文献之邦,拥有1200年历史的南诏古国,有30余年的近代旅游发展史。大理古城总营业面积3万平方米,核心商业区面积为2万平方米。2014年,共接待游客918.17万人次,实现旅游收入135.01亿元,人均消费1470元。

(1)商业业态

大理古城业态,按照商铺面积分,商品经营占46%,服务及配套占37%,餐饮业占7%,休闲娱乐占10%。

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大理古城业态,按照商铺数量分,商品经营占80%,服务及配套占7%,餐饮业占8%,休闲娱乐为5%。

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(2)商业配置规模

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2、丽江古城

从上世纪80年代末开始,丽江古城至今有将近30年的旅游发展史,22个少数民族聚集,6200多户,3万多人。丽江古城总商业经营面积3万平方米,核心商业区面积约1.6万平米。2014年,接待游客1731.17万人次,实现旅游收入238.38亿
元,人均消费1377元。

(1)商业业态

丽江古城的业态,按照商铺面积分,商品经营占46%,餐饮酒吧占17%,休闲娱乐占10%。

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丽江古城的业态,按商铺数量分,商品经营占88%,餐饮酒吧占7%,客栈占5%。

丽江古城商业街业态分布(按数量分)比例

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 (2)商业配置规模

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3、凤凰古城

凤凰古城是一个以苗族、土家族为主的少数民族聚集地,风景秀丽、历史悠久、名胜古迹甚多,商业总经营面积约1.5万平米。2014年,凤凰古城共接待国内外游客956.18万人次,旅游社会收入80.98亿元,人均消费846.9元。

(1)商业业态

凤凰古城的业态,按照商铺面积分,商品经营占45%,餐饮业占27%,休闲娱乐占19%,服务及配套占10%。

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凤凰古城业态,按照商铺数量分,商品经营占78%,休闲娱乐占4%,餐饮占14%,服务及配套占4%。

凤凰古城商业街业态分布(按数量分)比例
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 (2)商业配套规模

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(二)未来中国旅游小城镇开发商业业态借鉴

1、旅游小城镇的规模

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上述三座古城(或称旅游小城镇)是国内目前开发运营非常成功的经典案例。借鉴其古城面积、小镇商业营业面积、客流量、常住人口的关系可以对未来我国旅游小城镇的开发规模形成非常高的适用度,且可保证商业经营的丰满度。

旅游小城镇的总面积不宜超过3平方公里,核心区不宜超过1平方公里,小镇常住人口约2万左右,开发成熟期年客流量约1200万(日均约3.3万人),人均消费约1200元。

旅游小城镇的规模不宜再大。因为在现有水平上,大理餐饮业和旅馆业由于旅客停留时间短住宿少,生存状态欠佳;丽江古城新建三条商街营业率为20%,经营惨淡,只有开发时定位为旅游商街而最终沦为为本地人服务的七星街经营状况良好。

2、业态配比

根据前述对中国三大知名休闲古镇的相关统计,按照面积计算,理想的旅游小城镇业态配比为:餐饮7%(向上浮动一般不超过3个百分点,最高不超过15个百分点)、旅游商品经营50%、休闲娱乐10%(未来休闲娱乐比重可适度上浮)、服务及配套10%、宾馆客栈5%、剩余18个百分点在旅游商品经营、休闲娱乐和服务及配套之间灵活分配。

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3、商业配置规模

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根据研究发现,旅游小城镇商业街(步行)宽度在3-4m比较宜人且宜于氛围打造,如果宽在10-20m,需要通过街心景观、排水沟等控制步行街道宽度部分在2-3m,不宜再宽。商街长度600m为最佳,通过后期延伸,不宜超过1500m。

商业街核心商业区面积约1.5万㎡,总营业面积约3万㎡,商户量在500以上,户均面积约20-25㎡,其中商品类高度密集商业街,户均面积不超过10㎡,其他约18-25㎡,其中大的餐厅和酒吧等一般面积较大。

4、商业业态分布

除旅馆客栈外,其他的商业街业态呈现相对集中的混合业态,绝对集中的业态一般商街长度比较宜人,便于旅游者到附近商街处餐饮、休闲。

(三)旅游观光休闲产品(白天+黑夜)

开发较为成功的旅游小城镇,无论是像丽江、大理和凤凰这样的历史古镇,还是像彝人古镇、滦州古城这样的新建仿古旅游小城镇,旅馆客栈类业态与其他业态比均呈绝对弱势,究其原因是游客停留时间少,住宿客少。

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在大众度假时代来临的背景下,国民的休闲度假需求逐步显现,但不少散客认为这些古城商业化氛围过浓,丧失了古城风貌和底蕴,服务差,过于喧嚣的酒吧夜生活让古城变得妖冶媚俗而避之唯恐不及,因此停留时间短。团队客在上述古城停留时间更短。有限的平均停留时间,不得不造成“走马观花”的观光旅游方式和“拉练式”、“赶鸭式”的食、住、行服务接待方式,使游客无法体验旅游资源的文化品位和丰富内涵,直接造成游客的人均消费水平偏低和旅游产业的整体收益偏低。这形成了一个恶性循环。

从旅游团队的运作方式来看,短期内团队客在古城的停留时间弹性不大,因此旅游小城镇要想赢得未来红利,需要在散客上下功夫,延长散客停留时间,变观光客为休闲客和度假客,相应配备优质的、白天和夜晚结合的休闲产品和度假产品。

(注:以上三大古镇的分析数据来源于《张家界“十字街”项目市场调研报告》)

 

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