开发城市综合体，哪些是关键要素

城市综合体的开发正成为杭州市场的热点，但开发者多为外来开发商。

纵观杭州本土开发企业，综合了住宅、商业、写字楼、景观于一体的综合体项目并不多。近日，记者北到辽宁，南到福建，参观了世茂集团的多个综合体项目，其中的一些开发经验值得分享。

城市综合体的首要条件：

和政府的规划同步

据统计，房企半年业绩销售前十中，世茂以225亿元的销量排名第七，完成全年销售目标的75%。在世茂集团的这个业绩中，以大连御龙海湾、福建晋江御龙湾为代表的综合类地产，做出了很大的贡献。

御龙海湾总规划面积近20平方公里，包括陆地、半岛以及填海而成的海岛部分，它也是世茂在国内投资的最大项目，总投资500亿元。世茂集团东北地区开发总裁陈磊告诉记者，世茂成功拍地后，根据政府的思路，将其项目定位为区域中心，而政府也给予了各方面的支持，比如未来将开通的城际轻轨、沈大高速、以及50米宽的渤海大道，为御龙海湾提供了最便捷的交通。

在杭州，外来的开发商更偏爱大体量的综合型项目。如地处临安青山湖科技城的星汇城，由来自广州的开发商越秀地产主刀，占地1000多亩。这个项目集商业、酒店、住宅等为一体，而政府则提供配套服务。

根据规划，杭州的远期目标计划建百座城市综合体，近期计划建设的市区城市综合体除了新天地以外，还有杭联热电城市综合体、东站广场综合体、运河商务综合体、奥体博览城、市民中心综合体、西溪天堂综合体等。尽管这些综合体的开发很少由一家开发商完成，但毫无疑问，要建城市综合体，需要先和政府的规划同步。

城市综合体的目标：

未来的区域中心

其实御龙海湾离大连市区有70公里，并不算近，但世茂集中整合了自己的优质资源，再造了一个区域中心。

御龙海湾项目集合了世茂集团住宅、商业、旅游设施、产业集群“四驾马车”的优势资源，将建设50万平方米的大型湾区商业中心、3万平方米的室内主题游乐场、四座星级酒店群、4000亩主题体育公园、绵延5公里的阳光沙滩等休闲购物餐饮娱乐配套，建成后将改变整个大连乃至东北亚的旅游度假产业。

除了大连的御龙海湾，位于泉州晋江的世茂御龙湾项目，在今年上半年的销售中也相当不错。该项目共占地2100亩，世茂用1100多亩挖了一个人工湖，而所有的项目包括高层和美墅都依湖而建，同时配备了60公顷湖区私藏游艇码头、超五星级酒店、国际SHOPPINGMALL，具备了一个综合体的基本要素。

相比较于做综合体，杭州本土大牌开发商似乎更致力于做精品住宅。但为什么像世茂和越秀这样的开发商敢于进驻一个陌生的城市开发这样大体量的综合体项目？世茂集团从最开始，就是住宅和商业地产并驾齐驱，并在各个城市遍地开花，因此在做综合体项目上，已经驾轻就熟。而越秀在广州也有了多个成熟的综合体地标项目，其开发、运营都有充足的经验。进驻一个陌生的城市，就算地段不是最好的，但肯定能吸引到购房者。因此，建综合体，开发商的资金实力、后期运营管理能力很重要。

杭州某知名开发商营销负责人表示，杭州目前很多综合体项目其实只能算得上是某个元素上有亮点，要么是教育，要么是酒店或医疗，真正成为区域中心的少之又少。不过一些新出现的综合体，如杭州新天地、远洋商务区等，如果依规划建成，都会成为新的区域中心。

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