北京绿维商业管理有限公司
研策 · 招商 · 运营——休闲商业全程服务机构 市场调研与分析 · 商业模式设计 · 商业体量估算 · 商业业态规划布局 · 户型商业功能性建议 · 招商代理 · 运营管理

北京绿维商业管理有限公司是古城、古镇、古村及古街区的招商运营专业公司,延伸服务到休闲商业街区、休闲小城镇的商业招商、业态咨询及管理服务。可提供休闲商业项目的商业研策、项目规划、咨询顾问、招商代理、运营托管等全程服务。





  • 研策
    商业定位
    商业规划布局
    收益测算
    建筑及景观设计建议
  • 招商
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    服务与管理
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    运营报告
休闲商业概念解构

休闲商业是休闲时代背景下,由消费者的消费需求及消费行为模式变化催生的一种基于传统商业的升级。在这一形态下,休闲娱乐不再是购物的点缀,反而成为了消费的主要对象;购物也不再是人们的第一目标,消磨时光、商务接待、与家人朋友共处等各种休闲需求超越了购物,成为了消费动力。

1休闲商业的特点
  • 业态配比
  • 商业理念
  • 购物环境
  • 目标客户
  • 个性化服务
  • 独特的文化内涵
  • 以休闲娱乐为主,购物功能为辅
  • 强调顾客的心理体验、情感诉求以及在购物过程中的立体感受,满足顾客对主体性、体验性、情趣化、主题化、文化化的要求
  • 凸显娱乐性、互动性、文化性、情景性和个性化等特点,多位于开放式空间,强调人与自然景观以及建筑的一种协调关系
  • 即兴消费人群将成主流,消费者逗留时间延长,远高于传统商业
  • 硬件永远有被超越的可能,只有服务品质才能恒久流传
  • 要被消费者承认和接受,必须有某些让消费者兴奋、无法忘却、印象极深的主题或文化

旅游休闲带来人气,休闲业态带来休闲配套和主题,通过运营确保商户存活和商业经营基数,通过培养优秀商家来提升整体商业的休闲主题价值,进而反哺旅游休闲。

3休闲商业与传统商业的比较
比较内容 传统商业 休闲商业
区位 城市中心区/传统商业区 城市次中心区/大型居住社区/都市旅游区/景区商业
消费人群 目的型消费人群 即兴型消费人群
商业理念 购物方式 生活方式(娱乐方式、休闲方式)
业态组合 零售业为主,餐饮、娱乐、休闲为辅 餐饮、休闲、娱乐业态为主,零售为辅
消费模式 目的化、生活必需化 休闲化、体验化、高端化
商业空间 提供消费空间 空间成为商品被消费
空间特性 功能性、舒适性 主观性、体验性
空间形态 点状、团状;空间形态相对封闭 带状、街区状;空间形态相对开放,设置灵活
休闲商业业态
  • “以消费体验过程为核心的业态成为商业地产关注的重点”
  • “吸引力和业态创新是未来休闲商业地产发展的主要要素和重要方向”
  • “创意型业态是休闲商业地产的生力军”
  • “休闲商业升级必将引领新型城镇化浪潮”
单体商业业态
餐饮
咖啡店/茶室
酒吧
主题餐厅
……
住宿
快捷酒店
度假酒店
民宿客栈
汽车营地
……
娱乐
游乐场
旅游度假
水上乐园
儿童体验城
……
购物
旅游纪念品商店
超市
商铺
免税折扣商店
……
休闲
电影院
KTV
SPA会所
美甲美发美体
……
文化
书城书吧
博物馆
画廊
艺术馆
……
运动
健身中心
瑜伽会馆
溜冰场
……
组合商业业态
  • 休闲商务区
  • 购物中心
  • 商业街
  • 专业市场
  • ……
2商业业态发展趋势
  • 混合化

    衣、食、住、行、玩、学等多个方面,各种功能互相渗透,营造出一种立体生活模式。

  • 文化化

    商业建筑、景观营造、室内装饰、商品服务、商业品牌、商业活动与文化相互渗透,成为使用价值、经济价值与文化价值的统一体。

  • 娱乐化

    为满足消费者对社会性互动的渴望及消磨闲暇时间的需求,提供更多元化的娱乐方式,成功地让人们走出家庭,到购物商场中进行购物、娱乐等消费活动。

休闲商业地产

休闲商业地产,是指在传统意义上的商业地产单方面提供单纯物质、精神消费的基础上,同时为消费者提供一种休闲、旅游、时尚、浪漫感受,使消费者在对物质与精神产品追求的休闲活动中体验商业化服务的复合性平台,是传统商业地产在体验经济时代的发展方向,是集聚人气的最好选择,包括城市休闲商业地产和旅游区休闲商业地产两类。

1对城镇化的带动作用
  • 城市商业
    优化城市商业格局
    形成新的零售商业网点空间格局
    加速零售商业空间优化组合
    优化城市商业环境
  • 城市休闲娱乐
    充实市区休闲娱乐内容
    引导新的休闲娱乐需求
  • 城市地域空间
    加快新城区发展
    促进旧城区改造
    形成新的城市功能区
  • 城市建设
    改造城市空间
    优化城市功能
    重塑城市品牌
    提升城市形象和增强城市吸引力
  • 城市土地开发
    提升城市土地开发价值
    扩大政府税基
    提高社会公共福利水平
2产品体系
城市休闲商业地产
特色商业休闲街区
是都市休闲的核心产品,商业地产与休闲旅游产业结合的泛旅游产业模式
大型购物中心
集合了各种零售业态以及休闲娱乐设施,创造出一个独具吸引力的区域性休闲消费中心,带动周边写字楼和住宅地产的开发
游憩商业区
将休闲娱乐、精品购物等各类项目加以整合,并与商务相结合,形成现代都市新亮点及大型城市的必需功能结构
旅游区休闲商业地产
旅游景点商业地产
与旅游区的自然、人文景观融为一体
旅游区外的休闲商业区
一类在旅游区主要交通出入口;一类在大型自然人文景观周边。
打造模式
城市休闲商业聚集区(城市休闲聚落)

都市休闲聚落,即是位于都市之中,具备一定的休闲消费吸引力、有相当规模和场地空间,能够聚集人群并为之提供休闲游憩的聚集区域。

1类型
2发展趋势
休闲商业街

步行街的形成机制是决定其整体或局部商业格局、形态的基础原因,分析休闲步行街的形成机制(即核心消费吸引力),可以把休闲步行街分为以商业导向的休闲步行街和以休闲旅游导向的步行街两大类。这两类步行街在开发和运营过程中由于其面对的客源需求不同,其开发和运营模式也不尽相同。由于这两类步行街中具体吸引力依托资源不同,还可进行次级分类。

综合型商业步行街以传统商业为主要内容,通过提升环境,调整消费业态形成的综合性商业步行街。传统商业步行街是历史上形成的,在城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。它是城市的名片,体现城市繁荣,具有独特性和不可再生性,旅游资源、文化资源、商业资源是其核心力竞争力所在。

  • 核心吸引力
  • 客群消费
  • 业态特征
  • 商业布局
  • 观光旅游、特色餐饮、购物、休闲等多功能的有效聚合。
  • 本地和外地客源为主,消费层次丰富、消费时间较长(1-2天)、具有明显的无差别消费特征。
  • 多元化的业种经营,能满足吸引大量、多层次消费者的需求;业态丰富,娱乐、餐饮、休闲的比例均有合理配比。
  • 以传统的商业空间为核心,衍生出系列休闲等辅助商业空间。

代表项目: 北京王府井、上海南京路、成都春熙路等。

特色型商业街也叫专业商业街,名称往往能够体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素,有利于节省商铺经营者的市场成本。此类商业步行街多见于商业发展历史悠久、特色鲜明的城市或区域,主要依托传统的商业街区或重新打造市场空白点,并随城市商业发展而呈点轴状扩张,并不断加大休闲功能比例,具有较浓厚的传统文化或商业特征沉淀,其专业商品或业态集中度非常高,一般占经营商铺50%以上。

  • 核心吸引力
  • 客群消费
  • 业态特征
  • 商业布局
  • 该类步行街的最终形态为商业,表现为最终生成为某种商业业态,或以餐饮、或以泡吧或以购物等为核心业态的聚 合模式。
  • 以本地为主,通过商业升级和聚集,外地客源会逐渐增多;消费时间相对较短,大众消费较多、最能体现本地商业 习性,购物娱乐性较强。
  • 较为单一化或多元化的业种经营;本土化商业形态分布普遍,以零售业为主,大多存在规模小、类型多、大众型和 无差别性等特征,根据城市商业文化而呈现不同主题化发展形态。
  • 由于脱胎于城市传统商业街区,受城市传统商业格局影响较大,在此沿袭下补充、改建和扩张,受周边区域性质和 发展影响也较大。

代表项目:北京三里屯酒吧街、北京马连道茶叶一条街、杭州健康路丝绸特色街、广东番禹电器一条街、东莞市的金椅婚礼村--“中国第一个婚礼主题街区”, 以及散落在各地的很多美食酒吧一条街等。

室内步行街是一种特殊形式的商业导向的休闲步行街,通常是一个规模庞大的集购物、娱乐、消闲、观光于一体的室内建筑,并附以灯光、花草、树木、雕塑及其他使人赏心悦目、心旷神怡的舒适物。室内商业步行街能够提供良好而舒适的小环境,使商业活动免受自然气候的影响, 大型Shopping Mall和地下商业街都属于室内商业步行街的范畴。

  • 核心吸引力
  • 客群消费
  • 业态特征
  • 商业布局
  • 城市或区域核心,提供全方位城市休闲购物一站式服务
  • 以本地为主,大众消费较多
  • 零售业(包括百货商场和各种专业商店)、餐馆、,酒吧、咖啡厅、电影院、剧院、商业俱乐部、儿童乐园、生意及 商务洽淡室等。
  • 老城区商业中心地带及新开发区域中心地带,一般为核心位置,点式辐射。

代表项目:万达中心独立商街、北京东安商场的“老北京一条街”、沈阳兴隆大家庭“室内商业一条街”。

旅游伴生型商业街,主要依托城市中较为强势的人文或自然资源,由传统休闲、旅游行为提升所形成,同时也是城市休闲、旅游高度商业化的结果,如成都武候祠旁的锦里。一方面,满足外地游客日益复杂的旅游、休闲和商业需求,另一方面,也以旅游资源为核心,集合和提升本地居民的商业消费需求。

  • 核心吸引力
  • 客群消费
  • 业态特征
  • 商业布局
  • 强势旅游资源核心,吸引游客及本地居民一般商业消费。
  • 外地游客首先成为其启动的主力客群消费能力强、盲目性强、数量大,季节性强、一次性消费明显;本地消费作为 补充客群消费。
  • 具有很强的主题性“资源导向”和旅游业态“服务导向”,但并不强调城市商业形态完整;占主导地位的是餐饮、 住宿、娱乐等服务型业态。
  • 旅游资源特性和区域旅游服务水平是决定该类休闲步行街的商业首先是要满足旅游资源开发和运营的需要,然后满 足游客旅游综合消费的需要,在二者基础上进行丰富、提升和优化。

代表项目:成都武候祠旁的锦里。

旅游目的型商业街,以旅游休闲街为代表,主要是以休闲产业本身为主体,兼休闲、旅游、购物、度假、文化等多种功能于一身。在这样的步行街中,人们往往可以充分感受到交往、娱乐的乐趣,购物不再是主题。

  • 核心吸引力
  • 客群消费
  • 业态特征
  • 商业布局
  • 不同产业或商业形态,扩展所形成的新游憩目的地。
  • 客源根据其基础产业或商业形态,呈现消费者特征和行为的高度同质化、极端化和规模化。
  • 可由某个商业类型聚集扩大而成,如城市中的酒吧街、数码街等;也可由其非商业形态的发展、创新和集成而成, 如北京798等。
  • 首先是以其基础产业或商业形式为主体,并在周围形成配套设施和衍生商业;其次,产业聚集性决定其商业和休闲 先天就具有很强的主题性。

代表项目:北京798、以及城市中的酒吧街、数码街等。

  • 历史遗迹展示
  • 情景雕塑
  • 传说演艺
  • 旅游吸引物及游憩方式设计
  • 景观设计和公共空间设计
  • 传说演艺
  • 调整商业结构
  • 业态休闲化提升
  • 引入休闲项目
十化手法

一、人性化:遵循以人为本二、文化化:塑造文化吸引核

三、景区化:提升街区品质 四、休闲化:调整休闲业态

五、特色化:打造独特性六、体验化:加深游客感官体验

七、生活化:利用居民生活原态八、精致化:注重设计细节

九、娱乐化:挖掘民俗娱乐十、生态化:保护景区环境

旅游小城镇

旅游小城镇:是指依靠某类具有开发价值的自然景观或人文景观,以旅游服务和休闲产业为主的小城镇。是一种以商业街区为主要形态,休闲聚集与居住聚集混合的综合开发项目。例如休闲古镇、旅游小镇、温泉小镇、艺术小镇、时尚小镇等。旅游产业的“消费搬运”及“产业集聚”是旅游小城镇形成的前提;特色化,是旅游小城镇建设的要点;泛旅游产业整合是旅游小城镇发展的核心。

景区型旅游小城镇
  • 自然景区型:加强自然资源和环境保护,控制城镇的承载力
  • 古城古镇型:促进旅游从观光型转向度假型、生态型及复合型,实现主题特色化、业态休闲化发展
  • 行业依托型:以泛旅游产业为基础,构建产业集群,形成旅游产业与特色产业的互动共赢发展
休闲聚集型旅游小城镇
  • 集散型: 一般具有较好的区位优势与生态环境,适宜进行“商业+休闲+旅游地产”的开发
  • 城郊型:大多面临周末或小长假市场上的周边居民或企业,应从完善城市空间布局和功能分区的角度开发
  • 资源依托型:以优势资源为基础,以休闲度假为方向,走观光、休闲、度假、养生、会议等于一体的综合发展之路
打造“核心吸引中心”
创造核心吸引力的基石
构造“休闲聚集中心”
留住客人并扩大其消费的载体
创造“延伸发展中心”
创造利润与获取土地增值效益的根本

创造差异化竞争力的关键在于运用文化进行创新包装

吸引核

风貌吸引力:古镇、艺术、创意、西洋

广场吸引核:激光水秀、篝火晚会、演艺

餐饮吸引与聚集:一招先吃遍天

聚集核

酒吧与夜间聚集:留客的关键

创意工坊街区:百工坊、百艺坊

娱乐游乐街区:演艺、洗浴、养疗

地产延伸

街区与商业房地产

就业与本地居民第一居所

大城市与周末居住第二居所

远客与度假居住第三所

养老居所

吸引力与游客量

吸引力和游客量是旅游小城镇打造的前提

1、吸引力的打造是前提,休闲产品/项目的设计是关键,是形成人流的必备条件;

2、游客量与游客滞留时间是重点,决定了旅游小城镇的规模。

休闲聚集

休闲聚集是产业发展的基础模式

1、休闲产业聚集是产业发展的基本模式与基础;

2、游客的水平、层次、消费模式以及滞留时间形成的人均消费水平将会形成整个区域产业发展的基础。

产业整合及延伸

休闲聚集下的泛旅游产业整合和延伸发展

休闲聚集下的商业物业延伸出一系列产业和产业带动的地产,在这一结构下同时形成城市化本身的配套,

由此形成旅游小城镇架构。

休闲商业打造要点

休闲商业发展的重要手段,即是借助现代科技,融入时代创意元素,凸显商业行为的休闲娱乐化。这一过程中,娱乐元素广泛地渗透到诸如购物、餐饮、养生、交通等消费活动中,成为产品与服务竞争的关键,而休闲娱乐也从一种无意的设置,转变为有计划的建设。

商业活动的体验互动

商业活动作为休闲商业的特色构成,是营造休闲氛围、提供休闲体验、丰富商业消费必不可少的活动。在具体营销中,运用多样化的营销策略和丰富的营销活动,营造出与商品项目匹配的、富有独特魅力的商业活动,是现代休闲商业的重要构成。

具体来说,通过挖掘、包装、展示、推销传统节庆活动,营造现代节庆的文化特色,打造各具特色的节日商品和消费服务,是休闲商业互动营销的重要手段。

商业品牌的人文营销

在网络与3G飞速发展的时代,营销信息纷繁芜杂。休闲商业品牌的营销,也颠覆传统营销方式,呈现出多样化的营销策略、多形态的营销方式、多层面的营销角度。而其中一个关键,即要突出人文元素。

休闲商业的人文内涵,主要表现在商业的管理与服务上。通过人文营销,让休闲商业的品牌富有长久的生命力与吸引力,这也是关乎项目长期效益和可持续发展的关键。

特色商品的文化创意

传统商业的根本目标,指向于商品,而休闲商业对于商品的需求层次已大为提高。除了追求商品的实用功能之外,创意的设计、精美绝伦的装潢、文化内涵的融入,已经成为休闲商品的标签与特征。这一方面迎合市场需求,符合大众赏心悦目的审美情趣,同时,也能提升产品附加值,构成商业效益的重要元素。

商业建筑的创新设计

商业建筑的创新,不仅仅表现在实体风格的设计,更表现在装饰上。要保留能体现当地文化的风格与建筑元素,尤其在砖墙、屋瓦、装饰上,要凸显地域风情和时光。而建筑内部,多用创意元素、时尚文化,嫁接现代化的休闲商业形态,如画廊、时装店、主题餐馆、咖啡馆、禅意会所、特色酒吧……吸引时尚青年、艺术家、企业家、银行家、外地游客的到来。

休闲景观的氛围营造

商业的景观设计,以休闲化为核心,突出人文气息。商业景观不仅具备观赏性,同时要具备一定的使用功能,尤其是与休闲休憩活动的充分融合。这样可延长人们购物时间的效应。具体的设计,应该突出“一个氛围主题、多个文化游段、诸多小品节点”的理念。宏观可表现在景观风格上,微观则可体现在每一处的雕塑小品、花坛、植被等。

未来发展趋势——文创商业

文创商业是指依靠创意人的智慧、技能和天赋,借助于高科技对文化资源进行创造和提升,以商业为载体进行开发和运用,产生出高附加值产品,具有创造财富和就业潜力的产业。如今的文创商业发展,已经进入了“文化+多元化商业+ 配套服务+办公+居住”的综合型发展阶段。

国内典型案例
绿维案例
绿维研究
其他专题

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泛旅游产业开发运营服务商   · 旅游与城市规划设计专家

旅游规划设计甲级资质

城乡规划编制甲级资质

风景园林设计资质

建筑工程设计资质

工程咨询(建筑)资质

土地规划机构资质

10大数据库

30余册出版物

30多类"技术+运营"人才

完成各类项目1000余

形成1000多项专业研究

创意经典 落地运营

文化创意为灵魂,建设落地、运营落地为目标,开展全产业链策划、规划、设计 咨询服务
业务内容
全案策划      产业规划     建设规划     景观设计
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