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旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
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一、概念解析
休闲商业是休闲时代背景下,由消费者的消费需求及消费行为模式变化催生的一种基于传统商业的升级。在这一形态下,休闲娱乐不再是购物的点缀,反而成为了消费的主要对象;购物也不再是人们的第一目标,消磨时光、商务接待、与家人朋友共处等各种休闲需求超越了购物,成为了消费动力。

“以消费体验过程为核心的业态成为商业地产关注的重点”
“吸引力和业态创新是未来休闲商业地产发展的主要要素和重要方向”
“创意型业态是休闲商业地产的生力军”
“休闲商业升级必将引领新型城镇化浪潮

二、打造模式
城市休闲商业聚集区(城市休闲聚落)
都市休闲聚落,是指位于都市之中,具备一定的休闲消费吸引力、有相当规模和场地空间,能够聚集人群并为之提 供休闲游憩的聚集区域。
1按核心吸引力分类
旅游型都市
休闲聚落
历史文化街区、
古建筑型
主题乐园型
公园型
旅游购物型
……
打造要点
核心吸引力:具备吸引外地或以旅游为目的的本地游客的特点和能力。
目标客群:主要是外地游客,根据类型不同,所吸引的客群的细化结构也有所侧重。
开发特点:研究目标客群的喜好和消费层次,并针对项目的核心吸引力,考量其竞合态势,从而寻求项目本身的发展空间。
商业型都市
休闲聚落
现代综合购物型
特色购物街区
不夜城、酒吧等
休闲型
艺术或游乐型
……
打造要点
核心吸引力:该类型的休闲聚落最终形态为商业形态,表现为最终生成为某种的商业业态,或以餐饮、或以泡吧或以购物等为核心业态的聚落模式。
目标客群:主要是本地和附近居民,以及商务休闲客源。
开发特点:寻求区域的商业空白点和市场空白点,针对空白创造自身有效发展前景。
2按客群消费行为分类
购物型都市
休闲聚落
主力店柜台型
小商铺聚合型
shopping mall
开敞式购物型
……
打造要点
核心吸引力:购物
目标客群:本地客源为主,部分为外地到本地以购物为目的的消费群体。
开发特点:以“购物”为核心和最终目的。从关注客群购物心理的敞开式购物,发展到休闲体验比重增加的新型生活购物中心。
消费型都市
休闲聚落
餐饮消费型
休闲聚落
游乐消费型
酒吧、KTV等不夜城
消费型
新主题商务休闲
消费型
……
打造要点
核心吸引力:以休闲消费为核心,休闲产业引导或主导,购物为配套的商业地产开发模式。
目标客群:本地休闲客群,商务型客群。
开发特点:本类型的都市休闲聚落,在成功运营之后,都将成为一种单一的消费代言,如到后海去“泡吧”,到簋街去“吃饭”,到热公馆去“泡浴”。
休闲商业街
步行街的形成机制是决定其整体或局部商业格局、形态的基础原因,分析休闲步行街的形成机制(即核心消费吸引力),可以把休闲步行街分为以商业导向的休闲步行街和以休闲旅游导向的步行街两大类。这两类步行街在开发和运营过程中由于其面对的客源需求不同,其开发和运营模式也不尽相同。由于这两类步行街中具体吸引力依托资源不同,还可进行次级分类。 供休闲游憩的聚集区域。
1开发模式
传统商业街
休闲化升级
(王府井、南京路、
春熙路)
特色休闲
商业街
(成都锦里,杭州
清河坊)



线
休闲商业街
开发模式



文化化
以文化为媒
历史遗迹展示
情景雕塑
旅游功能分区和游线设计
景区化
以景区标准提升
游吸引物及游憩方式设计
景观设计和公共空间设计
传说演艺
休闲化
以休闲为催化剂
调整商业结构
业态休闲化提升
引入休闲项目
2打造手法
十化手法
人性化:遵循以人为本 文化化:塑造文化吸引核
景区化:提升街区品质 休闲化:调整休闲业态
生活化:利用居民生活原态 精致化:注重设计细节
娱乐化:挖掘民俗娱乐 生态化:保护景区环境
旅游小城镇
旅游小城镇:是指依靠某类具有开发价值的自然景观或人文景观,以旅游服务和休闲产业为主的小城镇,是一种以商业街区为主要形态,休闲聚集与居住聚集混合的综合开发项目。
形成的前提:旅游产业的“消费搬运”及“产业集聚”;
建设的要点:特色化;
发展的核心:泛旅游产业整合。
1类型
景区型旅游小城镇
自然景区型:加强自然资源和环境保护,控制城镇的承载力
行业依托型:以泛旅游产业为基础,构建产业集群,形成旅游产业与特色产业的互动共赢发展
古城古镇型:促进旅游从观光型转向度假型、生态型及复合型,实现主题特色化、业态休闲化发展
休闲聚集型旅游小城镇
集散型:一般具有较好的区位优势与生态环境 ,适宜进行“商业+休闲+旅游地产”的开发
城郊型:大多面临周末或小长假市场上的周边居民或企业,应从完善城市空间布局和功能分区的角度开发
资源依托型:以优势资源为基础,以休闲度假为方向,走观光、休闲、度假、养生、会议等于一体的综合发展之路
2基础模式
3发展架构
打造“核心吸引中心”
创造核心吸引力的基石
构造“休闲聚集中心”
留住客人并扩大其消费的载体
创造“延伸发展中心”
创造利润与获取土地增值效益
的根本
创造差异化竞争力的关键在于运用
文化进行创新包装
吸引核
风貌吸引力:古镇、艺术、创意、西洋
广场吸引核:激光水秀、篝火晚会、演艺
餐饮吸引与聚集:一招先吃遍天
聚集核
酒吧与夜间聚集:留客的关键
创意工坊街区:百工坊、百艺坊
娱乐游乐街区:演艺、洗浴、养疗
地产延伸
街区与商业房地产
就业与本地居民第一居所
大城市与周末居住第二居所
远客与度假居住第三所
养老居所
三、绿维案例

城市中心商业区
西宁商业巷

休闲商业综合体
盐城金大洋城市生活广场

休闲商业综合体
吉安美食城

商业综合体
河南郑州丰庆国际广场

历史文化街区
南通天生港泽生街

历史文化街区
盐城盐渎明城

古城古镇
嘉峪关观礼古镇

霍尔果斯口岸
综合服务中心
四、绿维研究
商业综合体的出路何在——体验化与休闲化升级 休闲商业升级 引领新型城市化浪潮
都市休闲聚落研究对历史街区旅游开发模式的初步探索
休闲消费业态升级是商业地产成功的关键慢生活下的古城镇开发模式初探
商业新方向:休闲商业意识形态抬头城镇休闲商业化模式与新型城镇化建设
五、相关专题推荐
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