成都休闲度假房地产研究（下）
北京绿维创景规划设计院
(接上期)
（三）郊区休闲度假房地产需求研究
为了了解成都郊区休闲度假房地产的需求状况，研究特别针对各个区域2002年后上市在售的房地产开发项目以及目前处于经营状态的休闲度假房地产进行了调查，获取了房产销售和客户需求特征方面的一些有用信息。
1 、房产销售状况
由于休闲度假型物业的开发高峰在2002年前后，因此目前成都市大部分休闲度假型的销售状况均较好，部分项目达到100％的销售,在开盘期间短短时间内均能达到较高的销售水平，成为2002年来成都市楼盘销售的奇迹。但是目前部分项目的销售情况不甚理想，总体平均销售率达到89.8％，且养老型项目的平均销售率较高。
各种建筑中，低层别墅项目的销售情况较好，该类项目呈极端分布，一部分为低层的养老型经济别墅项目，一部分为高端独栋别墅项目，销售情况均较好。
2、休闲度假房地产的需求特征
1)选择郊区休闲度假物业的原因：郊区休闲物业所处环境好，空气好以及价格因素与投资潜力（区域发展前景）等是影响消费者选择的主要原因，其次夏天避暑休闲也成为重要的因素。
2）中意的物业类型：主要是别墅，其次是电梯公寓。
3）购置物业的目的：40%的被访者是长期居住，以老人为主。 33%用于度假，这部份人主要是中青年人，考虑到这类物业的增值潜力，13%的被访者出于投资目的购买。
4）居住的频率：除长期居住外，有一周住2-3天的，或者夏天7、8、9三月避暑才入住的，也有少部份纯属投资而从不入住的。
5）对物业的满意度：居住者对周围环境和空气质量较为满意，其次是相对便宜的物管费用和房屋修建质量。
6）喜欢的休闲度假房地产所在区域环境：被访者认为休闲度假物业的优势区域应该是一个能避暑的地方，而且要有山、有水、有林，空气要好。
3、休闲度假房地产的潜在消费需求特征
1）区域倾向：一半以上被访者倾向选择都江堰—青城山区域，并以联排别墅为置业对象。
2）置业情况：打算购置郊区休闲度假物业的被访者进行二次或三次置业，一方面是为了方便家人/朋友休闲度假时用，另一方面也是为了提高目前的生活品质和档次再次置业。
3）购置目的：度假、休闲和养老是购置郊区物业最主要目的。
4）选择原因：空气好、环境好、交通方便和价格相对成都市区便宜是吸引消费者选择郊区楼盘最主要的四个因素。
5）计划购置类型：从物业类型来看，低层建筑最受高端消费者青睐。
6）计划购置面积：150-200平方米是高端消费者计划购置最多的面积区间。
7）计划购置单价：被访者计划购置物业的单价主要集中在3000-4000元/平方米。
8）计划购置总价：最多的是 50万元/套的休闲度假物业，其次是40万元/套，30万元/套和10万元/套。
4、消费需求变化
多次置业的客户比例增加，部分客户甚至为三次、四次置业，建筑形态由前期畅销的酒店式公寓、产权式投资酒店向低层建筑转变，别墅物业的需求量增加。对物业户型面积等要求也有所提高，能接受较大户型的物业。养老置业的比例有所下降，潜在需求中对休闲度假物业的需求量有所增加。因此未来置业更能接受较高单价与总价的物业，但是对物业的投资价值要求有所提高，对项目的周边环境以及项目本身的配套服务的要求更高，对酒店式管理标准接受程度较高。
（四）目前经营中的休闲度假房地产分析
房产分布：目前该类休闲度假型物业主要分布在青城山前山以及花水湾区域；其次是新兴的旅游休闲圣地蒲江石象湖。
经营规模：青城山前山项目的经营规模相对较大，游客容纳量一般在200－500人之间；客房房间数在80-200间不等。
经营形式：青城山以及花水湾目前经营类项目全部以酒店形式进行经营，有专业的酒店管理公司经营管理此外人民南路沿线的项目大部分以个体经营为主。
销售价格：该类经营类物业充分发挥了景区旅游价格优势，一般的客房住宿价格从120－2880元/天不等，一般酒店淡季的价格均在旺季的价格上下滑20％左右，部分经营状况不好的项目下滑的幅度更大。
客户群体：目前景区的消费客户主要分为两类，一类为休闲度假的个体旅游者，旺季该类客户的入住率较高；另一类为团体客户，主要是公司、机关客户商务会议使用，一般在淡季的入住率较高。
四、成都郊区休闲度假房地产发展趋势
（一）影响因素
土地政策：最主要的就是关于土地的使用权的转让。一是解决投资增长过快的问题，二是解决房地产土地市场较为混乱的局面，保护失地农民的利益，还有一个重要的出发点是解决土地批租中大量的腐败问题。
开发商资金压力：新的土地政策对房地产开发企业的资金链运作提出更高要求，开发商将不得不在短期内缴纳土地出让金，支付土地征地、拆迁费用以及后续的各项开发费用，这使得开发商们的资金压力进一步加大。
区域环境因素：在成都市的各个郊区中，龙泉、青城山、温江由于交通方便、环境优美以及具有独特的人文自然景观，适合开发休闲度假型物业，大邑县花水湾、蒲江、新津等地目前的交通正在改善中，自然环境优势突出，将成为未来休闲度假型物业发展的重点区域。
成都市总体规划：根据成都市最新的2003－2020年规划，成都市的10个区县有了重新定位。温江区依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区，大邑县定位于以旅游服务、综合产业发展为主的生态城市，这些政府规划导向也将影响开发商的开发思路。
金融政策的变化：房地产信贷规模受到控制，从2004年4月25日起商业银行的存款准备金率提高，限制了其信贷扩张。
（二）未来发展趋势
中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济发展五大推动力中的第一引擎，“一个以休闲为基础的新社会有可能出现”。而集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的房地产开发热点。
看好区域：从调查研究中可以判断成都休闲度假房地产发展前景最好的区域为青城山－都江堰区域；其次为龙泉、大邑县以及成都市新规划的蒲江以及新津区域。
青城山为中国道家文化的发源地，拥有稀有的人文自然景观，为中国著名的长寿乡是各个区域休闲度假型物业平均销售率最高的区域，未来该区域必将成为成都市最具有竞争力的休闲度假区域；龙泉经过政府与开发商的合作，打造龙泉阳光体育城，使得龙泉在以桃花声名远播的同时输入健康、运动的概念，从成都市远景规划可以看出，龙泉在现有的发展基础上逐渐发展成休闲度假的城市新区；大邑县离成都市距离较远，目前该区域主要为旅游接待进行休闲度假服务，未来吸引力将更强；新津、蒲江区域拥有独特的自然景观资源，由于交通条件以及区域配套的匮乏，历来不被重视，通过区域的远景规划以及基础建设的改造，上述两个区域将重点发展休闲度假物业，为成都市居民假期休闲提供更多的选择。
建筑形态：低层建筑为未来市场发展的主流产品，电梯公寓在局部区域将得到较大的发展，多层项目反而处于未来发展的尴尬境地。
户型面积：适合全家居住的居家型户型将成为市场主流产品。目前市场供应户型主要为一房或两房的经济型户型， 其中150-200㎡适合客户全家短期居住，也可满足客户部分的商务功能或接待功能等。
房产价格：休闲度假房地产的发展前景以及投资价值将促使该类物业的市场价值不断攀升，销售价格有上升的趋势，目前各类物业的销售均价在3000元/㎡左右。
房产特色：楼盘的个性化以及主题概念的要求更加明显。休闲度假型物业不在于满足基本居住需求，而是一种生活品质提升和个性化的体现，因此对项目本身的主题概念要求会更加明显。
