（三）郊区休闲度假房地产需求研究
　　为了了解成都郊区休闲度假房地产的需求状况，研究特别针对各个区域2002年后上市在售的房地产开发项目以及目前处于经营状态的休闲度假房地产进行了调查，获取了房产销售和客户需求特征方面的一些有用信息。
1、房产销售状况

　　由于休闲度假型物业的开发高峰在2002年前后，因此目前成都市大部分休闲度假型的销售状况均较好，部分项目达到100％的销售，大部分项目在开盘期间短短时间内均能达到较高的销售水平，成为2002年来成都市楼盘销售的奇迹，但是目前部分项目的销售情况不甚理想。
　　总体平均销售率达到89.8％，青城山区域休闲度假型物业的销售率最高，对养老以及度假型客户的吸引力较强。
　　养老型项目的平均销售率较高，以青城山前山项目为代表，大部分项目在经过2年多的市场消化，目前所有项目已基本销售告罄。
　　各种建筑中，低层别墅项目的销售情况较好，该类项目呈极端分布，一部分为低层的养老型经济别墅项目，一部分为高端独栋别墅项目，销售情况均较好。

2、休闲度假房地产的需求特征
1)选择郊区休闲度假物业的原因：郊区休闲物业所处环境好，空气好以及价格因素与投资潜力（区域发展前景）等是影响消费者选择的主要原因，其次夏天避暑休闲也成为重要的因素。
2）中意的物业类型：主要是别墅，其次是电梯公寓。物业面积集中在20—60平方米之间，其中购买面积在50平方米左右的最多。由于楼盘的档次不同和购买时间不一样，价格也高低不等。目前已经置业的客户由于在前期购买时间较早，购买价格集中在2000元/㎡左右。
3）购置物业的目的：40%的被访者是长期居住，这部份人主要是老年人，有的是自己购买的，有的是子女为其买的，33%用于度假，这部份人主要是中青年人，考虑到这类物业的增值潜力，13%的被访者出于投资目的购买。
4）居住的频率：除长期居住外，有一周住2-3天的，或者夏天7、8、9三月避暑才入住的，也有少部份纯属投资而从不入住的。
5）对物业的满意度：居住者对周围环境和空气质量较为满意，其次是相对便宜的物管费用和房屋修建质量。
6）喜欢的休闲度假房地产所在区域环境：被访者认为休闲度假物业的优势区域应该是一个能避暑的地方，而且要有山、有水、有林，空气要好。

3、休闲度假房地产的潜在消费需求特征
1）区域倾向：一半以上被访者倾向选择都江堰—青城山区域，该区特定的历史文化底蕴和无可挑剔的自然景观资源，让较多的高端消费者看好这一带休闲度假物业的开发，该区域客户选择中绝大部分将选择联排别墅为置业对象。
2）置业情况：打算购置郊区休闲度假物业的被访者进行二次或三次置业，一方面是为了方便家人、朋友休闲度假时用，另一方面也是为了提高目前的生活品质和档次再次置业。
3）购置目的：度假、休闲和养老是购置郊区物业最主要目的。
4）选择原因：空气好、环境好、交通方便和价格相对成都市区便宜是吸引消费者选择郊区楼盘最主要的四个因素。
5）计划购置类型：从物业类型来看，低层建筑最受高端消费者青睐。目前供应市场花园洋房极少，但从需求市场上来看，对它的需求相对联排别墅和独幢别墅较多。
6）计划购置面积：150-200平方米是高端消费者计划购置最多的面积区间。从目前成都郊区出现的面积在40-80平方米的中小面积休闲度假物业来看，消费者对面积的需求越来越大，在一定程度上不仅是为了休闲度假，也可能是为了工作而进行商务会议或洽谈用。
7）计划购置单价：被访者计划购置物业的单价主要集中在3000-4000元/平方米，可以看到，消费者对郊区休闲度假物业的心里价位比普通的住宅物业高，鼓舞了开发商们的士气，让消费者们看到了该类物业的开发和投资前景。
8）计划购置总价：最多的是 50万元/套的休闲度假物业，其次是40万元/套，30万元/套和10万元/套。

4、消费需求变化
　　多次置业的客户比例增加，部分客户甚至为三次、四次置业。建筑形态由前期畅销的酒店式公寓、产权式投资酒店向低层建筑转变，别墅物业的需求量增加，对物业户型面积等要求也有所提高，能接受较大户型的物业，；养老置业的比例有所下降，潜在需求中对休闲度假物业的需求量有所增加。未来置业需求对价格的要求较前期宽松，更能接受较高单价与总价的物业，但是对物业的投资价值要求有所提高，未来需求对项目的周边环境以及项目本身的配套服务的要求更高，对酒店式管理标准接受程度较高。

（四）目前经营中的休闲度假房地产分析
房产分布：目前该类休闲度假型物业主要分布在青城山前山以及花水湾区域；其次是新兴的旅游休闲圣地蒲江石象湖；成都市人民南路沿线存在部分档次较低的农家乐，有部分休闲功能；都江堰市郊部分项目具有商务会议接待功能。青城山前山的休闲度假房产占成都市各郊区该类物业的30％左右，目前各个项目经营状况良好；项目本身的档次较高，规模也较大。

经营规模：青城山前山项目的经营规模相对较大，游客容纳量一般在200－500人之间，客房房间数在80-200间不等；各个项目均不同程度的具有商务会议接待功能，项目内有专业的会议室以及卡拉OK厅等，在部分高档项目内均有独栋豪华别墅作为客房存在。花水湾大部分经营类物业规模不大，一般接待能力在80-300人之间，部分项目接待能力较强。所有的项目在经营上均将当地的天然温泉资源作为项目的第一卖点。

经营形式：青城山以及花水湾目前经营类项目全部以酒店形式进行经营，有专业的酒店管理公司经营管理，人民南路沿线的项目大部分以个体形式存在，经营上也以个体经营为主。

销售价格：该类经营类物业充分发挥了景区旅游价格优势，一般的客房住宿价格从120－2880元/天不等，景区项目的经营淡旺季尤其明显，一般酒店淡季的价格均在旺季的价格上下滑20％左右，部分经营状况不好的项目下滑的幅度更大。目前几乎所有的酒店均制定了可行性较强的团体价格，一般团体10人以上均能享受团体价格，而团体价格一般包括一日三餐与一天的住宿和在项目内的娱乐等，其价格一般情况下为项目内普通标间的市场价的40％左右。

客户群体：目前景区的消费客户主要分为两类，一类为休闲度假的个体旅游者，旺季该类客户的入住率较高；另一类为团体客户，主要是公司、机关客户商务会议使用，一般在淡季的入住率较高。